用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進(jìn)入性和視覺可見性等。
用地形狀。用地必須完整，零碎的用地不適合大賣場開發(fā)。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。
用地的平整性。大賣場要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會給設(shè)計(jì)和施工帶來一系列的問題，坡地施工土方量將大大增加。
郊區(qū)用地的視覺可見性。如果周圍的道路明顯高于大賣場，那么在道路上只能看到的是大賣場的屋頂（例如環(huán)城高速）。屋頂上布滿灰塵的管道和設(shè)備可能會導(dǎo)致吸引力下降。另一方面，如果周圍的道路低于大賣場，那么樹木和其他建筑或設(shè)施可能會遮擋大賣場，讓駕車者忽略了大賣場的存在。可見性不好可能會帶來很大的不利，雖然大型大賣場可以通過廣告加以補(bǔ)償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優(yōu)勢時才考慮選用。
交通便利性。交通便利性也就是交通便捷程度，主要取決于購物者從起點(diǎn)(一般是家里)到購物地點(diǎn)所花費(fèi)的時間。依據(jù)格倫的觀點(diǎn)，從不同的地方來到大賣場需要花費(fèi)的時間一般是12~15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區(qū)別的，易達(dá)性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因?yàn)榭臻g距離和汽車行走需要的時間有區(qū)別。為此，有必要對汽車到該地點(diǎn)所花的時間進(jìn)行測試，這個到達(dá)時間在一天之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發(fā)生變化。為了有效確定行車時間，可以根據(jù)所花費(fèi)的時間繪制等時間距離圖，理想的行車時間應(yīng)當(dāng)控制在10~30分鐘，以此確定該地點(diǎn)的商圈覆蓋范圍。
3.7 其他主要還要了解三方面的情況
3.7.1要考慮可供大賣場利用的運(yùn)輸動脈能否適應(yīng)貨運(yùn)量的要求，并便于裝卸，否則貨運(yùn)費(fèi)用的明顯上升，會直接影響到大賣場的經(jīng)濟(jì)效益。該地是否接近主要公路，交通網(wǎng)絡(luò)能否四通八達(dá)，商品從火車站、碼頭運(yùn)至商店是否方便，白天能否通過大型貨車，因?yàn)榇蟪鞘衅毡閷Υ笮拓涇噷?shí)行運(yùn)輸管制，有的只允許夜間通車。另外，大賣場提供售后服務(wù)時，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競爭力。
3.7.2 該地是否有較密集的公交汽車路線經(jīng)過，各條公交路線的停靠點(diǎn)能否均勻全面地覆蓋整個市區(qū)，當(dāng)前我國私家車普及不廣，這點(diǎn)顯得尤為重要。因?yàn)檫@直接關(guān)系到顧客購物的便利程度。
3.7.3 在開設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數(shù)購物中心設(shè)計(jì)的停車場所與售貨場所的一般比率為4:1。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車場是一個主要問題。
現(xiàn)在，開車族到大賣場購物，并不以離家遠(yuǎn)近為標(biāo)準(zhǔn)，有充足的停車位的賣場成為他們的首選。眼下以上海為例：上海有大賣場近94家，但其中約三分之一的大賣場缺少停車場或僅有不到40個車位。開車族的滿筐率(購大袋、大箱商品)為60%，而非開車族的滿筐率僅為10%。在歐洲，家樂福、麥德龍、歐尚等的大賣場，其停車場面積都是其賣場營業(yè)面積的2~4倍。據(jù)歐尚某上海門店調(diào)查，歐尚的消費(fèi)者中有十分之一是開車族，單筆消費(fèi)金額平均為400元。來自易初蓮花、好又多、家樂福等上海主要大賣場的信息也表明，開車消費(fèi)者的消費(fèi)能力平均為無車族消費(fèi)者的3倍。家樂福在上海的6家大賣場中最早開設(shè)的家樂福曲陽店，由于當(dāng)初規(guī)劃的原因缺少停車場。從這幾年的銷售來看，曲陽店一直趨穩(wěn)，而不像其他幾家店那么快的增長，其中沒有足夠的停車位是一個很大的原因。據(jù)了解，大賣場缺少停車場，不僅會流失很多開車消費(fèi)族，一些選擇坐出租車的消費(fèi)者也會感覺十分不便。
圖五 某賣場外部交通流線手稿
圖六 內(nèi)部流線手稿
3.8可持續(xù)發(fā)展性
不同區(qū)位的人口狀況和交通易達(dá)性也處在不斷變化之中。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)是人口集中的場所，道路交通設(shè)施優(yōu)于城市郊區(qū)，因此城市中心區(qū)提供了相對完善的購物機(jī)會。隨著人口的進(jìn)一步集中，城市中心區(qū)變得過分擁擠，環(huán)境惡化，交通堵塞。而與此同時，由于郊區(qū)高速公路網(wǎng)的建設(shè)大大提高了郊區(qū)的交通易達(dá)性，出現(xiàn)了人口居住郊區(qū)化的趨勢，把大量消費(fèi)人口從城市中心區(qū)帶到城市郊區(qū)，商業(yè)設(shè)施在郊區(qū)大量興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區(qū)和城市郊區(qū)展開了競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區(qū)或郊區(qū)購物。大賣場為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。大賣場對汽車的依賴性非常強(qiáng)，要求有大面積免費(fèi)停車場，郊區(qū)用地比較款松，城市市區(qū)則缺少這種用地優(yōu)勢，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。在大賣場開設(shè)地點(diǎn)選擇時，要考慮城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最佳位置，但是隨著城市的改造和發(fā)展，將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店。反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來看，不是理想的地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看，會成為有發(fā)展前景的新的商業(yè)中心。因此， 只有了解城市規(guī)劃，了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或其他建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，才能預(yù)期該大賣場的選址是否符合規(guī)劃要求，這樣才能對該大賣場以后商圈范圍內(nèi)的顧客數(shù)量以及其他情況作出合理的估計(jì)，從而對該大賣場的長遠(yuǎn)發(fā)展作出預(yù)測，做出最佳地點(diǎn)的選擇。
