3.1 跑著搶著選網(wǎng)點(diǎn)
眾所周知，選址是關(guān)系到零售門店成功關(guān)鍵的重要影響因素之一。曾經(jīng)有句話叫做“大賣場(chǎng)成功的關(guān)鍵有3個(gè)條件，那就是選址，選址，還是選址�！彼械纳碳乙徽f起新店的情況都眉飛色舞，但末了總要感嘆一句：“現(xiàn)代想選個(gè)好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是越來越難了。”就算難，也得抓緊時(shí)間選。伴隨著大型外資連鎖集團(tuán)大舉殺入中國商業(yè)領(lǐng)域。沃爾瑪、家樂福、歐尚超市等國外零售巨頭的開店速度越來越快。對(duì)中國零售業(yè)來說，搶灘布點(diǎn)就至關(guān)重要了。搶到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)就是搶到在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存的希望。
大賣場(chǎng)在布點(diǎn)上競(jìng)爭(zhēng)激烈，和該業(yè)態(tài)的獨(dú)特性有關(guān)。尤其是大家都搶著瘋狂地在國內(nèi)找網(wǎng)點(diǎn)的時(shí)候。大賣場(chǎng)的選址尤為重要。大賣場(chǎng)以后的競(jìng)爭(zhēng)拼的就是網(wǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略布局。對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，經(jīng)常是，如果哪個(gè)地方基本符合要求，常常是家樂福剛走，歐尚超市又來了。昨天剛見了易初蓮花，今天又見到世紀(jì)聯(lián)華。”
由此可見，選址在大賣場(chǎng)的日常經(jīng)營中的地位是多么的舉足輕重。因?yàn)檫x址是門店的重要工作，所以選址工作的步驟就成了每個(gè)超市管理者的必修課，但是還是有一些選址時(shí)的觀念和注意事項(xiàng)需要了解。
3.2 大賣場(chǎng)選址調(diào)查
中國有句古話：“預(yù)則立，不預(yù)則廢。”就是說做事先要有準(zhǔn)備，才能做好。開大賣場(chǎng)也是如此，大賣場(chǎng)選址、市場(chǎng)分析等一樣都不能少。
3.2.1發(fā)達(dá)國家對(duì)商業(yè)選址有規(guī)定
美國和日本等發(fā)達(dá)國家普遍對(duì)零售企業(yè)選址有一整套約束機(jī)制。比如在東京，當(dāng)?shù)赜蟹ㄒ?guī)，新開商業(yè)建設(shè)經(jīng)營場(chǎng)地必須取得當(dāng)?shù)仡C發(fā)的特殊經(jīng)營許可證。而取得這一許可證必須通過三道門檻，正因?yàn)槿绱�，家樂福至今未能在東京開店。而在韓國，大型商業(yè)企業(yè)會(huì)在周末關(guān)門或者減少營業(yè)時(shí)間，以利于小店鋪的發(fā)展。
幾乎所有進(jìn)入中國市場(chǎng)的外國大型大賣場(chǎng)，如沃爾瑪、麥德龍、家樂福、歐尚等，在進(jìn)入中國市場(chǎng)之前，都對(duì)中國市場(chǎng)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的市場(chǎng)調(diào)查，投入了成百上千萬的費(fèi)用，重金委托專業(yè)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并據(jù)此制定出一整套詳盡的投資和發(fā)展規(guī)劃。由此可見市場(chǎng)調(diào)查在大賣場(chǎng)選址乃至將來運(yùn)營中的重要意義。一般來說，大賣場(chǎng)選址調(diào)查包括立項(xiàng)城市調(diào)查、城市區(qū)域調(diào)查和具體地址調(diào)查這三方面內(nèi)容。
3.2.2 大賣場(chǎng)立項(xiàng)城市調(diào)查
選擇條件優(yōu)良的城市是大賣場(chǎng)選址工作的第一步，也是非常關(guān)鍵的一步。對(duì)某一城市是否可以興建大賣場(chǎng)主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查分析。
3.2.2.1 城市類型。先看地形、氣候、風(fēng)土等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市?是中心城市還是衛(wèi)星城市?是歷史城市還是新興城市?
圖三 某超市地塊調(diào)查手稿
3.2.2.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。這是對(duì)大賣場(chǎng)選址影響最大的一個(gè)因素。要重點(diǎn)考察GDP總量、人均GDP及其在近幾年內(nèi)的增長(zhǎng)幅度，物價(jià)指數(shù)變化，固定資產(chǎn)投資增幅、非公有制企業(yè)的比重等。
3.2.2.3 交通條件。城市內(nèi)各個(gè)區(qū)域間以及與其他城市間的交通條件。重點(diǎn)要考察：城市每千人擁有轎車的數(shù)量、每平方公里擁有的轎車數(shù)，其中私車又各有多少，公交車的總量及分布。城市交通條件的便利與否，很大程度上會(huì)直接決定著大賣場(chǎng)有效商圈在該城市的覆蓋范圍。
3.2.2.4 消費(fèi)者因素。如該城市的人口數(shù)、戶數(shù)、人口密度、人均收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣，通過該項(xiàng)目的調(diào)查分析以了解該城市的總需求以及潛在的市場(chǎng)總量。
3.2.2.5 城市的商業(yè)發(fā)達(dá)程度。如現(xiàn)有商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積、銷售額等絕對(duì)數(shù)值，以及由這些數(shù)值除以人口數(shù)所獲得的相對(duì)數(shù)值，如人均營業(yè)面積。要特別注意了解和收集與大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的零售店的情況；如該地已有多少家大賣場(chǎng)，有多少家大型百貨商店、大型綜合超市，它們的規(guī)模、實(shí)力和經(jīng)營情況如何?另外還要留心該城市有多少家日用百貨品市場(chǎng)?
3.2.2.6 當(dāng)?shù)卣畬?duì)興建大賣場(chǎng)的關(guān)心和支持程度。當(dāng)前我國正處于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡階段，離開政府有力的支持和配合將會(huì)事倍功半。因此在選址階段要多與政府有關(guān)部門接觸，力爭(zhēng)在政策上，如稅收、有關(guān)征地費(fèi)用的減免等方面得到政府更多的支持，并將爭(zhēng)取到的優(yōu)惠政策多寡作為確定大賣場(chǎng)選址的一個(gè)重要依據(jù)。
3.3 大賣場(chǎng)城市區(qū)域立項(xiàng)調(diào)查
城市確定以后，下一步要確定的是把大賣場(chǎng)建在該城市的哪一個(gè)區(qū)域。為此，要圍繞著需求和供給兩大因素，從總量和結(jié)構(gòu)入手，對(duì)擬建的大賣場(chǎng)的商圈作一具體、深入的調(diào)查與剖析。這實(shí)際上就是商圈調(diào)查。大賣場(chǎng)對(duì)區(qū)位有嚴(yán)格要求，這關(guān)系到未來商業(yè)經(jīng)營的成敗。用地的地理位置和周圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況與人口狀況決定大賣場(chǎng)能否生存。獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依托大居住區(qū)和消費(fèi)群，另一種是擴(kuò)大服務(wù)商圈范圍。大賣場(chǎng)的位置決定其易達(dá)性，并直接影響商圈范圍。為此，大賣場(chǎng)用地應(yīng)符合商業(yè)用地選擇的一般區(qū)位原則：
最短時(shí)間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。商業(yè)活動(dòng)的基本前提是商業(yè)與購物者面對(duì)面進(jìn)行交易。所以，傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間，但是隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范圍大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。
區(qū)位易達(dá)性原則指商業(yè)用地一般應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取決于交通工具和道路狀況。
聚集原則是商業(yè)活動(dòng)具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn)。
接近購買力原則是指商業(yè)用地要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū)。維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量稱為人口門檻。因此，為了判斷用地是否值得開發(fā)，需要收集用地周圍必要的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，這主要包括：
