3.3.1 人口與購買力調(diào)查分析
有關(guān)入口數(shù)和家庭人口的組成，可參考當(dāng)?shù)亟值擂k事處和派出所存檔的戶籍人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目有：常住人口數(shù)、家庭構(gòu)成、人口密度、年齡構(gòu)成、受教育程度、職業(yè)、人口自然增加率、家庭人均收入、白天流動(dòng)人口數(shù)、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)。對(duì)擬開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)潛力和經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理如何?人口增長(zhǎng)變化包括人口自然增長(zhǎng)和遷移，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，所以需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)。接下來需要對(duì)人口進(jìn)行收入與購買力的調(diào)查，并分析人口組成和消費(fèi)習(xí)慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費(fèi)者，而有可能是高消費(fèi)者。其中較主要的項(xiàng)目有：
3.3.1.1 家庭人口及收入水平。家庭狀況包括人口、家庭成員年齡、收入狀況等因素，它不僅會(huì)影響到消費(fèi)需求的總量，還會(huì)影響到需求的結(jié)構(gòu)。如每戶家庭的平均收入會(huì)影響商店的銷售量，平均收入的提高會(huì)增加家庭對(duì)所需商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)商店的銷售產(chǎn)生較大的影響，比如兩個(gè)年輕人組成的家庭，購物多追求時(shí)尚化、個(gè)性化，而有一個(gè)獨(dú)生子女的三口之家，則其消費(fèi)需求大多是以孩子為中心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品形成不同需求，比如老齡化的家庭傾向于購買保健品、健身用品和營(yíng)養(yǎng)食品等，而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。
3.3.1.2 人口密度。其他條件相同階情況下，一個(gè)地區(qū)人口密度越大，對(duì)商店建店越有利，商店的規(guī)模也可相應(yīng)擴(kuò)大一些。一個(gè)地區(qū)的人口密度一般用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來衡量�？紤]到外出而帶來人口的流動(dòng)性，為了便于分析，我們引進(jìn)白天人口數(shù)這一概念：白天人口數(shù)＝戶籍人口數(shù)(除幼兒)十該地區(qū)上班、上學(xué)人口數(shù)—到外地上班、上學(xué)人口數(shù)。白天人口密度高的地方多為辦公區(qū)、旅游娛樂區(qū)和學(xué)校文化區(qū)。白天人口密度越大的地區(qū)則其潛在市場(chǎng)需求越大。
3.3.1.3客流量。客流量大小是影響零售大賣場(chǎng)成功的一個(gè)關(guān)鍵因素，在其他條件相似的情況下，將大賣場(chǎng)設(shè)在來往行人最密集的位置是最佳的�？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流。但客流規(guī)模大，并不一定帶來商店的興隆，應(yīng)作具體分析�？土髁恳驎r(shí)間(每天不同的時(shí)刻、平時(shí)與周末、不同的季節(jié))、氣候條件的變化而存在差異，調(diào)查分析時(shí)要充分考慮到這些差異性，并進(jìn)行調(diào)整與修正。同時(shí)要研究大賣場(chǎng)的有效客流量是多少？例如上海的豫園商城是集園林，廟宇，市場(chǎng)為一體的商業(yè)區(qū)，每天客流量在數(shù)十萬以上，但是客流的大部分是旅游的，不是買客，消費(fèi)目標(biāo)是旅游和餐飲。如果在這里選擇開近萬平米的大賣場(chǎng)，則是肯定不行的，應(yīng)在預(yù)測(cè)了有效客流的預(yù)期購買量之后再做決定。
3.4 分析街道特點(diǎn)
選擇商店的開設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。
3.5 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析
在大賣場(chǎng)選址調(diào)查的第二階段，必須在上一階段對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在整個(gè)城市面上調(diào)查的基礎(chǔ)在大賣場(chǎng)選址時(shí)，除了對(duì)以上大的項(xiàng)目調(diào)查外，具體地點(diǎn)選址還必須對(duì)以下雖屬細(xì)節(jié)問
上，縮小到商圈內(nèi)再作一深入、細(xì)致的調(diào)查分析。在大賣場(chǎng)選擇開設(shè)地點(diǎn)時(shí)，必須要分題但又頗為重要的因素進(jìn)行調(diào)查。析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析可以分為業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)和行外競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，為了吸引更多的顧客群體，為顧客提供一站式購物（one－stop shopping），常對(duì)于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合大賣場(chǎng)開發(fā)，需要對(duì)用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合分常會(huì)看見門店出售的商品與商店的類型毫不相關(guān)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象被稱為掠奪式銷售。 一般來說，開設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，且商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)水準(zhǔn)等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，也能吸引大量客流，促進(jìn)銷售用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用權(quán)。首先，如果用地的所有者增大，增強(qiáng)店譽(yù)。調(diào)查對(duì)象主要為本區(qū)域內(nèi)的大型百貨商店、大型綜合超市以及日用品批發(fā)(或零售)市場(chǎng)等可能與大賣場(chǎng)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)。調(diào)查的重點(diǎn)是該地區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有哪些，潛在對(duì)手有哪些，它們的威脅有多大？大賣場(chǎng)與它們相比在競(jìng)爭(zhēng)中存在哪些優(yōu)勢(shì)等等。
3.5.1 店鋪硬件調(diào)查。主要包括：競(jìng)爭(zhēng)店的選址、店鋪外觀形象、建筑物構(gòu)造、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施配置等方面的調(diào)查。
3.5.2 店堂陳列布局調(diào)查。主要包括：競(jìng)爭(zhēng)店的樓面構(gòu)成、平面布局、面積分割、商品陳列及店堂氣氛營(yíng)造等方面的調(diào)查。
3.5.3商品能力調(diào)查。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)商店商品品種齊全的程度、商品的價(jià)格帶、商品的品質(zhì)、貨源供應(yīng)等情況進(jìn)行調(diào)查分析。
3.5.4顧客層次的調(diào)查。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)商店客戶年齡層次和收入層次進(jìn)行調(diào)查。
3.5.5 店鋪運(yùn)營(yíng)管理調(diào)查。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)商店促銷、補(bǔ)貨、陳列及環(huán)境衛(wèi)生等方面的調(diào)查。
3.6 大賣場(chǎng)具體地點(diǎn)調(diào)查
在大賣場(chǎng)選址時(shí)，除了對(duì)以上大的項(xiàng)目調(diào)查外，具體地址選址還必須對(duì)以下雖屬細(xì)節(jié)問題但又頗為重要的因素進(jìn)行調(diào)查。
3.6.1 用地經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估
對(duì)于一塊符合區(qū)位選擇的用地是否適合大賣場(chǎng)開發(fā)，需要對(duì)用地的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行綜合分析。
用地的可獲得性指開發(fā)商是否能夠控制或者獲得用地使用權(quán)。首先，如果用地的所有者不止一個(gè)，需要獲得每一個(gè)所有者的認(rèn)可。其次，需要分析用地的合理價(jià)格或租金，決定是否值得購買并能夠獲得投資回報(bào)。第三，用地必須允許進(jìn)行零售開發(fā)，如果是非商業(yè)開發(fā)用地，需要考慮改變用地性質(zhì)的可能性。城市規(guī)劃中已經(jīng)按照功能把用地分為居住、工業(yè)和商業(yè)用地，但是在某些情況下，改變用地性質(zhì)是有可能的，特別是與居住配套的商業(yè)開發(fā)。由于大型大賣場(chǎng)往往會(huì)給周圍的居民帶來恐懼，他們擔(dān)心大賣場(chǎng)的交通會(huì)打擾居住區(qū)寧靜的街道，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，改變用地性質(zhì)除了要和規(guī)劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的關(guān)系，消除它帶來的不利影響。
3.6.2 用地的物理狀況
在用地取得之后，還需要對(duì)用地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)用地的規(guī)模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進(jìn)入性、地段周圍環(huán)境等因素做進(jìn)一步分析，判斷其是否適合大賣場(chǎng)開發(fā)。
圖四 某超市地塊航拍
