三、對中國商業地產的啟示 (一)需要較長時間消化行業供給過剩的泡沫2003年以來中國進入了快速城鎮化階段,據我們統計2003-2008間年均城鎮化率為1.37個百分點為中國歷史上最快階段,同時城市高房價導致了城市人群居住地向城市四周分散趨勢明顯,以上兩個因素為城市周邊區域帶來了消費力,成為催生中國近年來商業地產浪潮的重要原因。近兩年來中國商業地產行業已經進入快速迅猛增長階段,根據世聯地產調研顯示北上廣深地區已經出現零售地產的階段性飽和態勢,部分二線省會城市在建項目面積合計已經達到現有總面積的一半以上,野蠻生長趨勢明顯。
根據國家統計局數據,全社會商業營業(商鋪)用房增速自2010年開始進入了快速增長階段,該數據也在過去5年間首次攀升至30%以上,并已經持續到2011年末。與商業營業用房施工面積相互對應的是國家統計局及各地方住建部發布的全社會商業營業用房開發投資完成額指標,該指標略先于施工面積一個季度左右,于2009年四季度進入快速攀升階段,中樞在35%左右的增長水平位于歷史新高,并持續到2011年底。商業物業構建經驗顯示中國整體商業地產施工竣工周期為2年左右,即意味著2010年所啟動的商鋪高速投資將在2012-2014年集中進入零售市場,參與渠道間的博弈與競爭。
在收入分配體制改革尚不明朗的背景下,如此大規模的商業地產涌入市場,必然會引起新商業物業空臵率提升和對原有商業的沖擊,今年以來中國一線城市已經出現招租進程緩慢,甚至新完工商業物業長時間空臵顯現。我們認為未來隨著投資驅動增長模式及土地財政模式的轉變,中國城鎮化速率將較 2003-2008 年間趨緩,商業地產壓力將更為凸顯。根據美國經驗,當人口結構紅利(包含城鎮化紅利)放緩的時期,商業地產空臵率將進入上行階段,行業也即將進入兼并整合的重要時點。
(二)泡沫消化過程中擅長兼并收購企業有機會成長為龍頭如上所述,我國商業地產供給量過剩,商業地產泡沫需要較長時間進行消化,國內優秀企業如果能在發展過程中通過兼并收購整合商業資源,就有可能借鑒SPG的經驗獲得新的增長空間,并樹立企業的龍頭地位。
(三)注重品牌形象塑造,善于維護商戶關系的企業終將勝出SPG在21世紀能夠為投資者帶來年均21.2%的凈利潤增長,其核心策略就是強化了自身的商業品牌,并借此獲得了消費者的認同,在這種背景下才能夠在商戶中確定了能夠依靠SPG公司品牌獲取客流并不斷發展的地位,從而穩定了公司出租率和提高了公司提租能力。國內零售企業的聯營模式本質與商業地產公司的品牌招租經營并無區別,因而在公司品牌形象塑造能力上,零售企業經驗相對豐富,優秀的零售企業如果能夠借用自身的品牌影響力和強大的招商能力與地產商合作進入商業地產開發,相信也能獲得較高回報。
廣發零售行業研究小組
歐亞菲 ,分析師,華南理工大學管理工程碩士,2000 年進入廣發證券,2005 年開始從事零售行業研究。2011 年度新財富批零行業第三名,金牛分析師批零行業第三名,2009-2010 年度新財富批零行業第六名。訾猛 ,分析師,復旦大學經濟學碩士,4 年證券從業經歷,2011 年進入廣發證券發展研究中心。
劉旭 ,研究助理,廈門大學管理學碩士,2011 年進入廣發證券發展研究中心。
西蒙地產
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