總部位于印第安納州的西蒙集團(SPG)是標準普爾100指數的成分股之一,也是全球最大的商業地產開發商及全美最大的零售地產上市公司。公司核心業務包括商業地產投資、開發、出租及物業管理,此外還擁有北美地區公開發售的最大的商業地產信托基金(REITs)。
西蒙集團的前身是成立于1960年的Melvin Simon & Associates(MSA),公司成立之初的主要業務即是從事房地產開發。在經過了30多年的穩定發展之后,MSA于1993底將主要資產組成西蒙集團在紐交所公開上市,其8.4億美元的融資額成為當時全美最大的IPO之一。上市之后,公司在不斷調整其經營策略的同時,也持續開始了有針對性的行業并購。由此,公司進入快速發展時期,規模及盈利能力增長迅速。
西蒙集團的業務經營以美國國內地區為主,遍及北美41個州以及波多黎各、墨西哥以及亞洲等其他國際區域。截止2011年底公司在全球擁有或持有326處物業,總可出租面積2278.5萬平方米,這些物業每年接待的顧客人數超過了22億人次。公司的零售地產業態主要包括地區性購物中心(Regional Malls)、奧特萊斯名品折扣(PremiumOutlets)、大都會區購物中心(The Mills)以及社區生活中心(Community/LifestyleCenters)。以此為依托,公司的收入來源則包括最低租金、超額租金、租戶補償及管理費用四個主要方面。
截至2011年底,西蒙集團經營著262.2億美元的總資產,年度收入達到43.06億美元,凈利潤10.2億,同比增長67.3%,成為零售地產行業絕對的領導公司。西蒙集團的這一地位不僅體現在其財務業績上,也直接體現在其股價及市值的波動中。上市近20年以來,伴隨著公司業績及規模的提升,股價從最初的22.6美元提升至2012年6月30日的161.1美元,而公司的市值則從最初的66億美元增長到2012年6月30日的470億美元,而且僅從市值情況來看,西蒙集團也遠超其他三家競爭對手的總和。
二 、西蒙地產集團發展歷程
(一)1960s-1990s:創業發展時期,受益于連鎖零售蓬勃發展
1959年從事租賃代理人工作的Melvin Simon認準了地產開發行業未來的巨大潛力,辭職成立了一家小型的房地產開發企業,1960改為公司Melvin Simon & Associates(MSA)。公司第一個開發項目是位于印第安納州小型的露天購物廣場,竣工后受到了市場的廣泛歡迎。為此公司又迅速開發了4個類似的項目。在短時間內,Simon作為出色開發商的名氣成功吸引了大量的零售商與其簽訂租賃合作協議。
公司在印第安納州之外的發展,最初源自于S.S. Kresge公司與MSA簽訂協議在中部建設4個凱馬特百貨商店。此后,1964年Simon又在Fort Collins成功建成第一個室內購物中心,并與Montgomery等知名零售商建立長期的戰略合作協議,這為以后Simon的快速擴張奠定了基礎。1964年晚些時間,Simon開始將室內購物中心開發帶到其他州,并在隨后的年份中穩步擴張。就經營數據看,在創業時期MSA的發展比較穩健。到1967年公司已經營著大約300萬平方英尺的零售物業,并以每年100萬平方英尺的速度逐步增加。到80年代后,公司則以每年3家室內購物廣場的速度平穩擴張。
回顧從60到90年代該時期MAS公司的穩步發展歷程,其與宏觀經濟因素是密不可分的。首先,西蒙公司起步發展的這段時期剛好是二戰后嬰兒潮一代開始進入主力消費的時期,同期消費人口基數也開始迅速增長。其次,從20世紀60年代起美國經濟快速上升,戰后就業比率顯著增加, 人均收入快速增加,而這又進一步促使多數家庭開始成為中產階級。再次,二戰之后的30年中,美國城鎮化進程進入快速發展階段,并在70年代后期基本完成了城鎮化的進程,進入穩定均衡階段。城鎮化的快速發展及完成,使得大量農村人口變為城市人口,這直接刺激并拉動了內在消費需求及傾向。而且伴隨著城鎮化的發展及居民收入水平提升,美國消費者的消費習慣在這一時期也發生了徹底的改變:從二戰期間的省吃儉用,過渡到積極的貸款消費。由此人均消費支出也呈現快速上升的態勢。以上這些宏觀因素都直接希冀了零售行業的快速發展,并間接刺激了零售地產業開發的繁榮。
