除 2007-2009 年經濟衰退時期以外,美國商業地產行業自本世紀初至今,一直處于持續快速的發展階段。美國社會消費增長使得零售地產供給速度總體低于需求的增加,同時行業內并購也促進了整體經營能力的提升。在這種背景下,過去十年 REIT(商業地產投資信托基金)年回報率平均達到了 7.8%,如 SPG(西蒙地產)及 MAC 等主要零售地產企業年平均回報率分別為 21.2%和 22.5%,由此零售地產行業得到了投資者的普遍認同,西蒙地產股價過去十年漲幅接近 400%。我們選取了龍頭公司西蒙地產集團(SPG)作為本文的研究標的,還原 60 年代以來美國特定商業環境下商業地產公司的策略與選擇,并為研究中國商業地產行業及企業的投資者提供啟示與方向。
資金推動的兼并浪潮確立西蒙領先地位
1993 年西蒙地產市以來,戰略轉向了以資金優勢推動行業內兼并重組方向,通過上世紀 90 年代的三起重要收購事件,西蒙地產成為全美最大的商業地產商,其擁有的商業地產總量超過后四家商業地產公司的總和,由此公司的行業內領先地位正式確立。在通過兼并及重組來建立公司自身業務組合的同時,公司還通過與其他 REIT 的戰略合作高效地開辟新市場。西蒙地產及時改變其開發-出租-開發的拓展模式,將公司的成長方式從內在拓展轉變為外在并購拓展,是整個 SPG 公司發展的關鍵。
后并購時代戰略轉向品牌維護,經營效率不斷提升
進入 21 世紀,公司將經營的重點從行業擴張轉移到注重品牌維護之上,在內部西蒙商業網絡部利用公司的規模經濟,撬動公司客戶以及零售商的共同購買力,向西蒙的零售租戶提供其他購物中心無法提供的產品,收益以及折扣。通過促進供應商與零售租戶之間的良好關系,西蒙旗下物業的租戶在購買相關服務和產品時能夠得到具有競爭力的折扣,使客戶能夠擁有“西蒙質量保證”。放緩擴張腳步及品牌維護策略并行下,公司業務獲取了市場給予的高溢價,凈資產收益率持續提升,公司價值得到投資者的極大認可。
對投資中國商業地產行業及企業的啟示(1)需要較長時間消化行業供給過剩的泡沫(2)泡沫消化過程中擅長兼并收購企業有機會成長為龍頭(3)注重品牌形象塑造,善于維護商戶、消費者關系的企業終將勝出
2008年之前的美國經濟較長時間內處于穩定增長階段,國內社會消費品零售總額持續提升。作為社會消費的重要載體,美國零售地產行業2000年以來進入黃金發展階段,同時資本市場對其關注度持續提升。以西蒙地產為代表的商業地產商在打通上游實體零售公司的合作環節后,通過品牌營銷獲取了廣大消費者的普遍認可,商業地產商已經成為美國銷售零售鏈條中至關重要的節點。
為了更清晰的闡述美國商業地產發展歷史,我們選取了龍頭公司西蒙地產集團(SPG)作為本文的研究標的,希望能夠還原60年代以來美國特定商業環境下零售地產公司的策略與選擇,在闡述一個偉大公司成長歷程的同時,也為研究中國商業地產行業及企業的投資者提供啟示與方向。
一、美國商業地產的黃金十年(一)龍頭優勢顯著的美國商業地產格局
除2007-2009年經濟衰退時期以外,美國商業地產行業自本世紀初至今,一直處于持續快速的發展階段。這一方面得益于2000年后美國地產行業的整體繁榮;另一方面,美國社會零售行業的增長又使得零售地產的供給速度總體低于需求的增加,而且行業內的并購也促進了整體經營能力的提升。在這種背景下,過去十年REIT(商業地產投資信托基金)年回報率平均達到了7.8%,如SPG(西蒙地產)及MAC等主要零售地產企業回報則更高,由此零售地產行業得到了投資者的普遍認同,各主要公司的股價持續上漲。
就美國零售地產行業現有格局來看,經過近二十年的并購及發展,業內主要競爭者之間的經營規模及盈利能力差距都已逐漸加大。目前,不論從外在規模上,還是內在經營結果方面,都基本形成了以西蒙集團(SPG)為絕對領導者,以通用增長物業(GGP)、Kimco(KIM)和Macerich(MAC)為追隨者的行業競爭格局。
