3.3.1 人口與購買力調查分析
有關入口數和家庭人口的組成，可參考當地街道辦事處和派出所存檔的戶籍人口數和人口普查資料。所需調查的項目有：常住人口數、家庭構成、人口密度、年齡構成、受教育程度、職業、人口自然增加率、家庭人均收入、白天流動人口數、家庭年支出及支出結構。對擬開發地區的經濟潛力和經濟狀況進行分析，分析用地附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費習慣和消費心理如何?人口增長變化包括人口自然增長和遷移，這是一個動態過程，所以需要進行動態預測。接下來需要對人口進行收入與購買力的調查，并分析人口組成和消費習慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而有可能是高消費者。其中較主要的項目有：
3.3.1.1 家庭人口及收入水平。家庭狀況包括人口、家庭成員年齡、收入狀況等因素，它不僅會影響到消費需求的總量，還會影響到需求的結構。如每戶家庭的平均收入會影響商店的銷售量，平均收入的提高會增加家庭對所需商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對商店的銷售產生較大的影響，比如兩個年輕人組成的家庭，購物多追求時尚化、個性化，而有一個獨生子女的三口之家，則其消費需求大多是以孩子為中心來進行。家庭成員的年齡也會對商品形成不同需求，比如老齡化的家庭傾向于購買保健品、健身用品和營養食品等，而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。
3.3.1.2 人口密度。其他條件相同階情況下，一個地區人口密度越大，對商店建店越有利，商店的規模也可相應擴大一些。一個地區的人口密度一般用每平方公里的人數或戶數來衡量。考慮到外出而帶來人口的流動性，為了便于分析，我們引進白天人口數這一概念：白天人口數＝戶籍人口數(除幼兒)十該地區上班、上學人口數—到外地上班、上學人口數。白天人口密度高的地方多為辦公區、旅游娛樂區和學校文化區。白天人口密度越大的地區則其潛在市場需求越大。
3.3.1.3客流量。客流量大小是影響零售大賣場成功的一個關鍵因素，在其他條件相似的情況下，將大賣場設在來往行人最密集的位置是最佳的。客流包括現有客流和潛在客流。但客流規模大，并不一定帶來商店的興隆，應作具體分析。客流量因時間(每天不同的時刻、平時與周末、不同的季節)、氣候條件的變化而存在差異，調查分析時要充分考慮到這些差異性，并進行調整與修正。同時要研究大賣場的有效客流量是多少？例如上海的豫園商城是集園林，廟宇，市場為一體的商業區，每天客流量在數十萬以上，但是客流的大部分是旅游的，不是買客，消費目標是旅游和餐飲。如果在這里選擇開近萬平米的大賣場，則是肯定不行的，應在預測了有效客流的預期購買量之后再做決定。
3.4 分析街道特點
選擇商店的開設地點還要分析街道特點與客流規模的關系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎文化娛樂設施不同或通向的地區不同，客流主要集中在街道的一端，表現為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規模大于兩端，相應地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。
3.5 競爭對手的調查分析
在大賣場選址調查的第二階段，必須在上一階段對競爭對手在整個城市面上調查的基礎在大賣場選址時，除了對以上大的項目調查外，具體地點選址還必須對以下雖屬細節問
上，縮小到商圈內再作一深入、細致的調查分析。在大賣場選擇開設地點時，必須要分題但又頗為重要的因素進行調查。析競爭對手。對競爭對手的分析可以分為業內競爭和行外競爭兩種形式。隨著市場競爭的加劇，為了吸引更多的顧客群體，為顧客提供一站式購物（one－stop shopping），常對于一塊符合區位選擇的用地是否適合大賣場開發，需要對用地的經濟狀況進行綜合分常會看見門店出售的商品與商店的類型毫不相關的現象，這種現象被稱為掠奪式銷售。 一般來說，開設地點附近如果競爭對手眾多，且商品結構、服務水準等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經營獨具特色，競爭力強，也能吸引大量客流，促進銷售用地的可獲得性指開發商是否能夠控制或者獲得用地使用權。首先，如果用地的所有者增大，增強店譽。調查對象主要為本區域內的大型百貨商店、大型綜合超市以及日用品批發(或零售)市場等可能與大賣場產生直接競爭的企業。調查的重點是該地區主要競爭對手有哪些，潛在對手有哪些，它們的威脅有多大？大賣場與它們相比在競爭中存在哪些優勢等等。
3.5.1 店鋪硬件調查。主要包括：競爭店的選址、店鋪外觀形象、建筑物構造、停車場的設計、經營設施配置等方面的調查。
3.5.2 店堂陳列布局調查。主要包括：競爭店的樓面構成、平面布局、面積分割、商品陳列及店堂氣氛營造等方面的調查。
3.5.3商品能力調查。對競爭商店商品品種齊全的程度、商品的價格帶、商品的品質、貨源供應等情況進行調查分析。
3.5.4顧客層次的調查。對競爭商店客戶年齡層次和收入層次進行調查。
3.5.5 店鋪運營管理調查。對競爭商店促銷、補貨、陳列及環境衛生等方面的調查。
3.6 大賣場具體地點調查
在大賣場選址時，除了對以上大的項目調查外，具體地址選址還必須對以下雖屬細節問題但又頗為重要的因素進行調查。
3.6.1 用地經濟狀況評估
對于一塊符合區位選擇的用地是否適合大賣場開發，需要對用地的經濟狀況進行綜合分析。
用地的可獲得性指開發商是否能夠控制或者獲得用地使用權。首先，如果用地的所有者不止一個，需要獲得每一個所有者的認可。其次，需要分析用地的合理價格或租金，決定是否值得購買并能夠獲得投資回報。第三，用地必須允許進行零售開發，如果是非商業開發用地，需要考慮改變用地性質的可能性。城市規劃中已經按照功能把用地分為居住、工業和商業用地，但是在某些情況下，改變用地性質是有可能的，特別是與居住配套的商業開發。由于大型大賣場往往會給周圍的居民帶來恐懼，他們擔心大賣場的交通會打擾居住區寧靜的街道，所以從長遠考慮，改變用地性質除了要和規劃部門接觸之外，還必須處理好與居民的關系，消除它帶來的不利影響。
3.6.2 用地的物理狀況
在用地取得之后，還需要對用地進行實地調查，對用地的規模、形狀、整體性、地形特征和地段的可進入性、地段周圍環境等因素做進一步分析，判斷其是否適合大賣場開發。
圖四 某超市地塊航拍
