當前，養老地產正在如火如荼發展之中，許多開發商正在積極探索養老地產這一新興領域，尤其是高端養老產品的開發。由于國內養老地產發展時間尚短，各方面經驗不足，不少開發商對養老地產該怎么做抱有很多困惑。
中國是世界人口老齡化最快的國家之一，截至 2011 年，中國大陸 65 歲及以上老年人占總人口的 9.1%，到 2050年，這一數字將超過 25%，與發達國家持平。人口老齡化趨勢使全社會面臨著巨大的養老壓力，而我國的養老設施床位數量還遠遠沒有達到國際公認的老年人口 5% 的比例，養老機構建設仍有巨大發展潛力。與此同時，隨著生活水平的提高和觀念意識的轉變，高端養老公寓也越來越多地受到一些老人及其子女的青睞。
然而，中國的養老市場尚處探索階段，許多開發商對高端養老產品還沒有形成明確的概念，常以一般的高端房地產開發思路來面對養老市場，或是一味追求養老機構的設施豪華或規模宏大，或是忽視了老人的養老照護需求。這成為許多高端養老產品的開發誤區。老人是否需要高端養老產品？什么情況下需要？需要怎樣的高端養老產品？我們還要對這些問題進行充分的了解，才能做好高端養老產品的開發與運營。
筆者此次對于老人養老居住需求的分析基礎主要來源于多年來的養老建筑設計實踐經驗和調研。一方面，筆者在實踐工作中和許多開發商展開過較多的溝通，并率領工作團隊參與了部分針對養老項目產品的前期客戶需求訪談，以及高端養老設施的使用情況調研。同時，有幸參與到一些養老項目的研討會中，了解到項目定位及實施過程中遇到的問題。另一方面，筆者在長期的教學研究環節中，專門組織學生開展針對老人養老意愿的需求調研，目前已經累計調研500人以上，訪及全國160多家養老設施，積累了大量的基礎資料。借此機會將這些成果進行歸納梳理，與大家分享。
一、老人入住養老公寓的動機有哪些？
什么情況下老人會選擇入住養老公寓？通過調研分析，我們將老人的入住動機總結為如下四點：
① 獲得及時的護理和醫療援助
獲得及時的護理和醫療援助是老人入住養老設施的首要動機。隨著子女異地就學、異地工作現象的普遍化，城市和農村的空巢老人越來越多。許多空巢老人隨著年齡的增長，感到獨立生活較為吃力或生活部分不能自理時，會產生入住養老設施的想法，以便能獲得及時的護理，并在突發疾病時得到醫療援助。另外，在與子女分開居住的老年夫婦中，一方去世、另一方失去生活上的照應時，也會促使老人產生“老伴兒不在了，一個人沒意思，不如去養老公寓”的想法。
② 減輕子女等家庭成員的照顧負擔
從調研結果來看（圖），減輕家庭的照顧負擔是老人入住養老公寓第二大原因。獨生子女政策的長期實施使“4-2-1”家庭結構增多，加重了 70、80 后子女肩上的擔子：既要努力工作養育自己的子女，還要獨自承擔起照顧雙親的重擔。這在老人身體尚為健康時或許還可承擔，一旦老人身體出現嚴重疾病而需要長期居家照料時，子女往往要承受巨大的壓力。是否要放棄工作來照顧父母？究竟由誰來照顧父母？這成為許多家庭都要面臨的問題。為了減輕子女的養老負擔，許多身體衰弱或不能自理的老人會選擇入住養老公寓，以社會服務代替家庭照顧，減輕子女的生活壓力。
③享受晚年生活
調研中，有相當一部分健康老人表示，入住養老公寓是一種開展新生活、享受生活的體驗。一方面，養老公寓常常位于城市近郊，風景好、空氣清新，比家中居住環境更舒適。另一方面，許多老人表示養老公寓提供的家政服務、餐飲服務可以大大減輕自己的家務勞動負擔，忙碌了一輩子終于可以輕松自在地享受晚年生活。特別是出生于 50、60 后的一代，他們的消費觀念較傳統的老人有所轉變，會更加注重追求生活品質，愿意到條件較好的養老公寓享受老年生活。
④擺脫孤單
擺脫孤單也是許多老人選擇入住養老設施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和他人的交流。調研中，一些老人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進自己與他人的交流，甚至能幫助自己獲得生活的信心。同時，許多老人也希望可以和過去的老同學、老朋友、老同事居住在同一個養老公寓，既有共同話題可以交流，又能互相有個照應，共度晚年。
圖1 對老人入住養老公寓動機的調研統計圖（數據來源：2007至2011年清華大學建筑學院學生對255位老人的問卷調研結果）
老人對入住養老公寓存在的擔憂
然而，在調研過程中，我們也了解到一些因素的存在使得老人對入住養老公寓有所擔憂。比如，一些觀念較為傳統的老人害怕入住公寓后，會給人一種自己被子女遺棄的印象。還有部分老人擔心養老公寓生活環境缺少活力，日常生活單調，活動受限制。也有一些老人會擔心與其他老人的人際關系不好處理，害怕或是不愿意與失能失智老人做鄰居。此外，服務不周、飯菜不合口味等原因導致情緒不好也是許多老人考慮入住養老公寓前所擔心的問題。
