三里屯SOHO內混亂的業態，無色塊商鋪為閑置商鋪
那三里屯SOHO為什么沒有這些潮牌大牌呢？這就涉及到商業綜合體的招商問題，招商的好壞，關系著一個項目的成敗。引進的廠商和品牌需要符合整個項目的 定位；如果購物中心的目標消費群體的是青年，那引進一些中老年的服飾品牌就會顯得不倫不類，定位不明。所以，招商還跟開發商在前期謹慎而嚴密的業態定位有 關，在類似三里屯SOHO和Village這樣的商業綜合體里，開發商往往會針對性地開發、擁有、管理、運營多種業態，那業態搭配成功的因素是什么呢？有 人會想到比例，有人會想到種類數量，其實這些都不是最關鍵的因素，最關鍵的因素在于夠把各種業態融為一體，來體現零售商業的功能。要實現這個效果，大多數 開發商選擇了一種稱為“商業物業”的城市商業綜合體的管理模式，在這種運作模式下，投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源；通俗來講，就是得先 建房，投資建造舒適方便的休閑、購物場所；之后，開發商通過成立專門的商業管理公司對購物中心的商鋪進行管理，只要經營得當，開發商可以通過這種方式賺取 長期收益。而三里屯Village的開發商太古地產正是采取這種只租不售商業地產開發模式。
然而，對商鋪的運作模式還有只售不租和租售結合兩種方式，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。國內商業地產的主要模式其實是整體出售銷。究其原因： 一般商業綜合體之中的寫字樓配套對商業業態的招商定位、后期的經營的要求不高，出售商鋪開發商可以快速回籠資金。而國內開發商本身就缺乏長期經營的意識和 耐心，因此采取短、平、快的純銷售模式成為了大多數的選擇。然而從行業的發展趨勢來看，越來越多開發商意識到只有把握住產權，不急于回籠資金，才能獲取長 遠的利潤，因此對越來越多的開發商開始積累對項目的長期經營能力，采取只租不售的方式。
只租不售的商業模式沒有成為國內主流的另一個重要原因是這種模式對開發商的組織能力要求非常高，如果缺少對產品的定義、對業態的深刻理解以及核心的組織 能力，項目的風險就會非常大。特別是涵蓋了酒店、寫字樓在內的大型商業綜合體，業態構成、配比較為復雜，對規劃設計要求非常高；招商過程也很復雜，需要聚 攏大量的商業資源；營運維護非常煩瑣，如果說住宅地產只要建起來賣出去就算成功的話，商業地產的開業只是算剛開始。還要面臨后期營業過程中的諸多問題。
“中國的開發商不懂商業地產的預熱，把風險全部轉嫁給商戶。成熟的運營商會拒絕一些商戶的進入，只有價值觀、業態和項目相比配，才會引進。人氣是需要培育的過程，但是急功近利的國內開發商，會選擇付得起租金的租戶。”——王榮
商業地產開發過程中招商的復雜，太古地產估計是深有體會，他們在Village租戶的選擇上也是煞費苦心。因為三里屯Village南區的業態定位就 是要時尚，所以在南區沒有國際一線品牌店，沒有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時尚的、國際化的業態。而在北區則聚集眾多國際奢侈品牌，以相對奢侈 的品牌進行業態組合。在前期招商過程中，很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒絕了，太古地產中國行政總裁白德里曾說過：“我們花了大量的時間想象，如 果顧客走進VILLAGE，在某些地方他想看到什么樣的店�！比欢�，招商中真正困難的是如何招到國內國際知名品牌。大品牌商家的進場要求都比較苛刻，要求 很長的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因為他們很清楚，一個商業項目投入運營，需要3至5年的市場培育才能走向繁榮，這是非常普遍的 市場規律，也被稱為養商期，如果開業初期同時面對來自市場的壓力和來自高租金的壓力，是很難度過養商期的。
太古VILLAGE在最初的養商期也經歷過忐忑。因為和三里屯SOHO幾乎同時開張，在招商階段可以說要競爭同一個群體的租客。在一個商業綜合體項目中，由于商家經營商品的種類和利潤不同，開發商對承租戶并非以單一標準來收取租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵 押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。而開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利 潤來源。而太古對商戶們拿出了非常有吸引人的租金優惠，在VILLAGE剛開業時，租戶并不用支付固定的租金，而是根據營業額的漲幅按比例支付，這樣，太 古的議價能力也會隨著VILLAGE品牌的增強而增加。
