作為美國商業(yè)地產(chǎn)商的標(biāo)本，一個(gè)問題很自然的吸引我們：西蒙與萬達(dá)這樣的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，主要區(qū)別是什么？
這個(gè)問題太大，但如果只是做最簡(jiǎn)單也最草率的比較，可以這樣來看：
西蒙首先是一個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金（REIT），其次是一家商業(yè)物業(yè)管理公司，最后才是一家房地產(chǎn)開發(fā)商；而萬達(dá)，首先是一家地產(chǎn)開發(fā)商，其次是一家進(jìn)行相關(guān)多元化發(fā)展的綜合性企業(yè)。
從持有物業(yè)規(guī)模上來比較，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范圍內(nèi)共持有393處物業(yè)、大約2450萬m2的可租賃面積。
對(duì)比萬達(dá)，由于萬達(dá)不是上市公司，沒有準(zhǔn)確的年度數(shù)據(jù)。從公開來源的數(shù)據(jù)中得知，到2010年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有開業(yè)收租物業(yè)面積566萬平方米，計(jì)劃到2012年開業(yè)70個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積1300萬平方米，預(yù)計(jì)年租金收入70億元（來源于萬達(dá)官網(wǎng)，2011年7月）。
但是從銷售收入上來比較，西蒙集團(tuán)2010年的銷售收入合計(jì)約39.6億美元，按當(dāng)期匯率折算約261億人民幣。而萬達(dá)集團(tuán)2010年的銷售收入達(dá)到770億人民幣。
換而言之，萬達(dá)持有的物業(yè)和可租賃面積不到西蒙的一半，但收入?yún)s是西蒙的兩倍以上。這一事實(shí)反映，兩者之間的主營業(yè)務(wù)和盈利模式存在根本性的區(qū)別。
上一篇分析中，我們重點(diǎn)探討了西蒙地產(chǎn)持有的主要物業(yè)及其分類，這一篇，我們著重分析側(cè)重于西蒙的企業(yè)性質(zhì)、盈利和商業(yè)模式，并與萬達(dá)做一個(gè)系統(tǒng)的比較。
基本性質(zhì)：房地產(chǎn)投資信托基金 VS. 綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商
在美國，房地產(chǎn)投資信托基金（real estateinvestment trust，簡(jiǎn)稱 REITs）通常是擁有、并在大多數(shù)情況下運(yùn)營和管理商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，例如酒店、購物中心、辦公樓和廠房等，并以此獲取租賃收入的公司。也有一些房地產(chǎn)投資信托基金專門為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供融資。REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提供了與股票市場(chǎng)上的共同基金類似的房地產(chǎn)投資架構(gòu)。
REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，第一種是特殊目的載體公司(Special Purpose Vehicle，SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。前者類似于私募，后者類似于股票。
西蒙正是屬于上述第二種運(yùn)作方式的REITs。
REITs可以公開或私募發(fā)行。絕大多數(shù)公開發(fā)行的REITs都在公共證券交易所上市。根據(jù)2005年的數(shù)據(jù)，通過美國證監(jiān)會(huì)注冊(cè)，并在紐約證券交易所（New YorkStock Exchange）上市的REITs有169只；在泛美證券交易所（American Stock Exchange）上市20只；在NASDAQ交易所（Nasdaq National Market System）8只。
西蒙最早也是以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起家，1993 年12 月，西蒙完成了REITs行業(yè)當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的IPO并在紐交所上市，共籌集到資金8.399億美元。后來，經(jīng)過多次并購重組，目前是北美最大的REITs。
REITs可以劃分為權(quán)益型（EquityREITs）、抵押型（MortgageREITs）或者混合模式（HybridREITs）。權(quán)益型REITs直接經(jīng)營具有收益性房地產(chǎn)的投資組合，主要收入來自租金，或買賣房地產(chǎn)的交易利潤。權(quán)益型REITs 投資組合有很大不同，常見投資的房地產(chǎn)類型包括購物中心、公寓、醫(yī)療中心、寫字樓、工業(yè)區(qū)、酒店、游樂區(qū)或混合型態(tài)等等。抵押型REITs 主要是扮演金融中介的角色，將所募集的資金用于以商業(yè)物業(yè)為抵押，發(fā)放各種抵押貸款。由于投資標(biāo)的以房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)或相關(guān)證券為主，而不是投資房地產(chǎn)本身，所以以利息收入為其主要收益來源，收益性類似一般債券。混合型REITs就是權(quán)益型和抵押型的綜合。
西蒙基本上屬于權(quán)益型的REITs，主要經(jīng)營的資產(chǎn)組合為購物中心類型的商業(yè)物業(yè)。美國的REITs在這個(gè)方面分工很細(xì)，例如以運(yùn)作寫字樓為主的波士頓地產(chǎn)（BostonProperties Inc，NYSE:BXP），工業(yè)地產(chǎn)商普洛斯（ProLogis，NYSE:PLD）等。
從實(shí)質(zhì)上來講，REITs是一種針對(duì)房地產(chǎn)投資公司法人實(shí)體的稅務(wù)安排。這種安排的目的是減少和降低企業(yè)所得稅。
按照美國的國內(nèi)稅收法，REITs需要將應(yīng)納稅所得額的90%以上以紅利的形式派發(fā)給股東，股東需要為所獲得的股息和派發(fā)的資本收益交稅。此外，REITs不需要交納企業(yè)所得稅。大多數(shù)州也按照這個(gè)聯(lián)邦法律安排，不需要REITs繳納州所得稅。
投資人之所以選擇REITs，主要原因包括兩個(gè)方面：
第一，REITs主要持有寫字樓、商業(yè)中心和廠房等商業(yè)物業(yè)，具備長(zhǎng)期而言較高的成長(zhǎng)潛力和相對(duì)穩(wěn)定的資本收益。其次，REITs可以像股票一樣在公開市場(chǎng)上交易，因此對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者和普通投資人都非常有吸引力。2005年，美國國會(huì)將REITs推薦為企業(yè)年金、社保基金、退休基金、保險(xiǎn)基金的投資產(chǎn)品。
評(píng)估REITs的關(guān)鍵指標(biāo)包括：凈資產(chǎn)價(jià)值（NAV），運(yùn)營資金（FFO）、調(diào)整后運(yùn)營資金（AFFO）和可分配凈現(xiàn)金（CAD）。REITs面臨來自美國經(jīng)濟(jì)放緩和全球金融危機(jī)的雙重挑戰(zhàn)，在金融危機(jī)期間，一些企業(yè)的股價(jià)下跌達(dá)到40%-70%的程度。以西蒙為例，直到2011年6月30日，其市值尚未恢復(fù)到2008年的水平。
因此，西蒙的核心在于有效的資產(chǎn)運(yùn)作和資本管理。為了支持公司的長(zhǎng)期成長(zhǎng)，西蒙遵循一個(gè)三重目標(biāo)的基本戰(zhàn)略：
1、西蒙REITs的管理和運(yùn)作必須為西蒙地產(chǎn)提供支持?jǐn)U張和發(fā)展必須的資本；
2、維持獲取各種形式的資本的有效性和靈活性，包括各種公共資金和私人資本；
3、對(duì)整體財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行模式化管理，其核心在于維持西蒙地產(chǎn)投資信托基金的信用評(píng)級(jí)處于較高的投資評(píng)級(jí)。
