3、45歲以上一中老年人(對商業(yè)地產(chǎn)需求有限，零售產(chǎn)品消耗較中青年少。此類人群更傾向于郊區(qū)居住、追求安靜舒適生活)。
5、住宅趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)興起
美國適齡人口總量從80年代末達(dá)到頂峰并開始進(jìn)入停滯期，新增住宅套數(shù)增量明顯下降，空置率上升，可見住宅市場趨于飽和。隨著美國政府在1 986年推出REITS稅收優(yōu)惠政策，商業(yè)地產(chǎn)RETIS價格指數(shù)在90年代后上升迅猛，開啟了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的熱潮。零售巨頭西蒙地產(chǎn)、寫字樓巨頭波士頓地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯都在90年代期間上市并擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模。
二、購物中心：全國規(guī)模擴(kuò)張，階段性發(fā)展明顯
1、城市化率提升，零售物業(yè)業(yè)態(tài)演變
美國是購物中心的發(fā)源地，也是世界上發(fā)展最發(fā)達(dá)的國家之一。購物中心的成功關(guān)鍵因素包括地理交通的便捷，經(jīng)濟(jì)環(huán)境(人口密度、人均可支配收入、零售業(yè)發(fā)展等〕的適應(yīng)，以及雄厚資金的支持。縱觀美國零售業(yè)發(fā)展歷史，城市化率的提升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長與工業(yè)產(chǎn)業(yè)的提高，促就了購物中心特色不斷變化，而每個節(jié)點(diǎn)的轉(zhuǎn)變都伴隨著科技的進(jìn)步和人口的遷移。1991年，美國學(xué)者Ghosh和McLafferty對零售物業(yè)歷史回顧中歸納出購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的四個階段與特點(diǎn):
