三、對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的啟示 (一)需要較長(zhǎng)時(shí)間消化行業(yè)供給過剩的泡沫2003年以來中國(guó)進(jìn)入了快速城鎮(zhèn)化階段,據(jù)我們統(tǒng)計(jì)2003-2008間年均城鎮(zhèn)化率為1.37個(gè)百分點(diǎn)為中國(guó)歷史上最快階段,同時(shí)城市高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了城市人群居住地向城市四周分散趨勢(shì)明顯,以上兩個(gè)因素為城市周邊區(qū)域帶來了消費(fèi)力,成為催生中國(guó)近年來商業(yè)地產(chǎn)浪潮的重要原因。近兩年來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速迅猛增長(zhǎng)階段,根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)研顯示北上廣深地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)零售地產(chǎn)的階段性飽和態(tài)勢(shì),部分二線省會(huì)城市在建項(xiàng)目面積合計(jì)已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)有總面積的一半以上,野蠻生長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),全社會(huì)商業(yè)營(yíng)業(yè)(商鋪)用房增速自2010年開始進(jìn)入了快速增長(zhǎng)階段,該數(shù)據(jù)也在過去5年間首次攀升至30%以上,并已經(jīng)持續(xù)到2011年末。與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積相互對(duì)應(yīng)的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及各地方住建部發(fā)布的全社會(huì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資完成額指標(biāo),該指標(biāo)略先于施工面積一個(gè)季度左右,于2009年四季度進(jìn)入快速攀升階段,中樞在35%左右的增長(zhǎng)水平位于歷史新高,并持續(xù)到2011年底。商業(yè)物業(yè)構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)顯示中國(guó)整體商業(yè)地產(chǎn)施工竣工周期為2年左右,即意味著2010年所啟動(dòng)的商鋪高速投資將在2012-2014年集中進(jìn)入零售市場(chǎng),參與渠道間的博弈與競(jìng)爭(zhēng)。
在收入分配體制改革尚不明朗的背景下,如此大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)涌入市場(chǎng),必然會(huì)引起新商業(yè)物業(yè)空臵率提升和對(duì)原有商業(yè)的沖擊,今年以來中國(guó)一線城市已經(jīng)出現(xiàn)招租進(jìn)程緩慢,甚至新完工商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)時(shí)間空臵顯現(xiàn)。我們認(rèn)為未來隨著投資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)模式及土地財(cái)政模式的轉(zhuǎn)變,中國(guó)城鎮(zhèn)化速率將較 2003-2008 年間趨緩,商業(yè)地產(chǎn)壓力將更為凸顯。根據(jù)美國(guó)經(jīng)驗(yàn),當(dāng)人口結(jié)構(gòu)紅利(包含城鎮(zhèn)化紅利)放緩的時(shí)期,商業(yè)地產(chǎn)空臵率將進(jìn)入上行階段,行業(yè)也即將進(jìn)入兼并整合的重要時(shí)點(diǎn)。
(二)泡沫消化過程中擅長(zhǎng)兼并收購(gòu)企業(yè)有機(jī)會(huì)成長(zhǎng)為龍頭如上所述,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)供給量過剩,商業(yè)地產(chǎn)泡沫需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行消化,國(guó)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)如果能在發(fā)展過程中通過兼并收購(gòu)整合商業(yè)資源,就有可能借鑒SPG的經(jīng)驗(yàn)獲得新的增長(zhǎng)空間,并樹立企業(yè)的龍頭地位。
(三)注重品牌形象塑造,善于維護(hù)商戶關(guān)系的企業(yè)終將勝出SPG在21世紀(jì)能夠?yàn)橥顿Y者帶來年均21.2%的凈利潤(rùn)增長(zhǎng),其核心策略就是強(qiáng)化了自身的商業(yè)品牌,并借此獲得了消費(fèi)者的認(rèn)同,在這種背景下才能夠在商戶中確定了能夠依靠SPG公司品牌獲取客流并不斷發(fā)展的地位,從而穩(wěn)定了公司出租率和提高了公司提租能力。國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的聯(lián)營(yíng)模式本質(zhì)與商業(yè)地產(chǎn)公司的品牌招租經(jīng)營(yíng)并無區(qū)別,因而在公司品牌形象塑造能力上,零售企業(yè)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富,優(yōu)秀的零售企業(yè)如果能夠借用自身的品牌影響力和強(qiáng)大的招商能力與地產(chǎn)商合作進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),相信也能獲得較高回報(bào)。
廣發(fā)零售行業(yè)研究小組
歐亞菲 ,分析師,華南理工大學(xué)管理工程碩士,2000 年進(jìn)入廣發(fā)證券,2005 年開始從事零售行業(yè)研究。2011 年度新財(cái)富批零行業(yè)第三名,金牛分析師批零行業(yè)第三名,2009-2010 年度新財(cái)富批零行業(yè)第六名。訾猛 ,分析師,復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士,4 年證券從業(yè)經(jīng)歷,2011 年進(jìn)入廣發(fā)證券發(fā)展研究中心。
劉旭 ,研究助理,廈門大學(xué)管理學(xué)碩士,2011 年進(jìn)入廣發(fā)證券發(fā)展研究中心。
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