從驅(qū)動因素來看,公司ROE的增長主要體現(xiàn)在兩個拉動因素上:
首先,如前所述在經(jīng)過低回報的擴(kuò)張之后,SPG集團(tuán)通過內(nèi)在的管理,提升了公司租金、降低了運營費用率,并拉高再出租租金差,這直接促進(jìn)了公司凈利潤率的增加;其次,公司在進(jìn)入2000年之后,經(jīng)營杠桿開始有所刻意提高,權(quán)益乘數(shù)從90年代中期的3左右增加到目前的4左右,這兩個因素直接拉動了公司的權(quán)益回報。
就股價而言,從前述圖9中可以看出,2000年后,除2008年左右經(jīng)濟(jì)衰退時期外,SPG的股價總體呈快速上漲的趨勢。這一方面得益與上述財務(wù)業(yè)績及ROE的增長,另一方面也有宏觀經(jīng)濟(jì)因素的原因:該時期美國地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮時期,REIT回報率逐步增加,而同時期互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅也使得投資者更加青睞于回報率穩(wěn)定增長的地產(chǎn)行業(yè)公司股票。
值得注意的是,雖然2008年經(jīng)濟(jì)衰退時期SPG公司的利潤有所下滑,但詳細(xì)分析季度數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),公司凈經(jīng)營收入(NOI)僅用了一個季度即扭轉(zhuǎn)了下滑趨勢,延續(xù)了原有的增長勢頭,而同時期,美國GDP則連續(xù)下滑了4個季度。
最后,從投資回報的角度來看,2002-2011年十年SPG公司的復(fù)合平均回報率達(dá)到了21.2%,而同期S&P500的平均回報率則2.9%。SPG十年的累積回報率為583%,而 S&P500僅有33%。而且,與主要行業(yè)可比同類企業(yè)相比,SPG的回報表現(xiàn)也都遙遙領(lǐng)先。
正是由于以上因素的影響,伴隨著SPG的股價在2000年或者具體來說2003年開始一路走高,公司的市值也快速成長,從2002年的100億美元增長到了2012年中期的470億美元,遠(yuǎn)超過其他三家競爭對手的總和。
