從就MAS公司自身因素而言,創業期這30年的平穩發展主要得益于兩個方面。首先,得天獨厚的時代背景對于SPG公司的成長具有至關重要的作用。在零售行業逐步繁榮的社會及經濟背景下,SPG準確地趕上了零售地產開發的潮流。從上述各圖可以看出,MAS公司成立的60年代,剛好是GDP開始快速增長的轉折時期,也是居民收入及消費支出急速增加的分界點,而且60年代剛好也是城鎮化推進如火如荼的一個階段。實際上現在業內主要經營公司幾乎都在50-60年代這一時期成立的。
其次,就零售行業的發展來看,源自于30年代引領零售革命浪潮的大規模連鎖超市開始進入成熟拓展時期,大型購物中心這種新的經營模式經過半個世紀的孕育也在60年代進入全面勃興階段。這些零售業態不同于以往小商店自營式或連鎖式發展的地方在于,其更多地是需要依靠大型商業地產作為經營基礎。在零售行業這一背景下,MAS成立之初開發大型購物中心的策略就符合零售行業的發展趨勢。而且,作為零售業主流的購物中心,在60年代勃興之后,70年代進入成熟期,80年代后進入了多樣化時期。而MAS公司也順應了這一趨勢,公司在60及70年代主要以開發傳統購物中心為主,而進入80年代后則開始對購物中心的經營模式提出了一系列全新的見解。
(二) 1990s-2000s:上市跨越發展時期,資金推動并購重組浪潮
通過公司運營的前30年,MSA完成了原始積累,此時隨著公司經營規模的擴大和物業種類的增加,MSA開始了從單一化走向集團化運營的嘗試。整個90年代美國的經濟處于全國性的行業兼并浪潮之中,完成了基礎積累的MSA公司也開始將經營戰略轉移到并購擴張之上。為此,MSA于1993年底將主要資產組建成西蒙地產集團(SPG)并在紐交所融資上市,總融資8.4億美元。通過借助于資本市場的融資額,SPG正式步入了兼并、收購、戰略合作的跨越式發展階段。
