》1900一1950:萌芽期
重點城市波士頓、芝加哥和紐約分別在1 897、1 892及1 904年投入地鐵運營，市中心交通便利，大量人口從郊區搬往地鐵沿線。市內零售業的發展以家庭式小型店為主，具有“沿街商業”特色。芝加哥市中心的“Market Square是首個小型規劃購物區，集辦公、公寓、俱樂部等為一體，預示著地產開發商“購物中心”想法開始萌芽。雖然汽車在1915年開始投入生產，但是由于受到三十年代的經濟大蕭條和后來第二次世界大戰的影響，汽車普及率較小。小型百貨商場為主要零售業態，分布于交通便利、易達性好以及人流量比較大的街道兩旁，便于市民交流和物品周轉。在此期間，全美共有27個地區型購物中心建成投入經營，大部分配有臨街停車場設施，其業態形式也日漸豐富，位于俄亥俄“Town & Country Shopping Center" 開辟了夜間購物先例，開始有露天表演吸引游客.
》1950一1970:決速成長期
當時最重要的一個發展趨勢是以汽車帶動各大產業發展，主要就是汽車帶動高速公路的發展,把居民工作、購物和娛樂的板塊拉得更遠。另一方面也是由于傳統大城市內交通擁堵,環境污染嚴重，居民生活條件惡化，城市人口開始向郊區遷移。大型購物中心數量在這個時期開始迅速發展，這段時間新增數量超1 20個，新增可租賃面積約1.2億平方英尺。
傳統的購物模式在這個時期發生了一次變革，購物中心建設郊區化，居民開始習慣周末開車到郊外，購買一周所需物品并存放與冰里，這也就是初期的功能性購物模式。購物中心的建筑模式也是針對其特點而設計，大量建立便捷的停車場，方便居民從高這公路下來停車購物，而中心內有各式各樣貨物滿足居民要求。由于這些購物中心都在郊區，成本較低，所以大部分具有大型批發式的特點；沃爾瑪在1962誕生，布局在郊區，主要在高速公路沿線。Sears也在該時期著重郊區銷售。旺盛的市郊購物中心帶動了其他商用物業的發展，很多批發商，工廠都相繼建成。
》1970一1990社會適應期
70年代中期，美國爆發了能源危機，石油價格暴漲，小汽車到郊區購物成本升高。開發商和城市規劃部門開始對郊區化的商業地產發展進行了反思，考慮城市建設是否應該具備更多的休閑與購物設施，購物中心的發展也開始思考城市市區化發展的可能。80年代初，興起了回歸都市的浪潮，商業地產迎來了第二次改革。一方面開發商對已有的功能性購物中心進行改造完善，比如加入巨型的影院系列和游樂場設施，改造具有單一功能的購物中心，另一方面在都市文化基礎上增添休閑要素。1976年波士頓的QuinCy Market的建成，是第一個“歡樂集市”，使老的市鎮得到重生。而后芝加哥在市內建起第一個直立的購物中心 Water TOwer PIace內有7層樓的商鋪，22層樓的
酒店和40層樓的會寓。
》1990一2010成熟飽和期
由于信息科技的發展和網絡購物模式的興起，越來越多的網店對傳統店面發起沖擊，很多零售商也逐漸開展在線業務推廣產品。90年代初，新建購物中心體量下降了約70%，歸因于當時的信用危機和公司翻新與改造購物中心計劃。行業特點逐漸演變為注重節能環保意識，融合新設計理念并增加業態組合變化。1993年，REITsI資模式啟動，波士頓地產、西蒙地產等行業巨頭開始并購小公司，迅速擴張經營規模并建立獨有的品牌特色。
業態組合多樣性和新型購物中心理念在明尼蘇達州的“The Mall of America”完美體現。作為集合游樂公園、夜總會、餐飲業等業態的一個超大型購物中心，占地面積39萬平方米，僅約一半面積用于零售.該中心是公認為娛樂業和零售業完美結合的新型購物區佼佼者。
