2. 設(shè)計(jì)目標(biāo)的設(shè)立與技術(shù)的應(yīng)用
為了科學(xué)評(píng)判地產(chǎn)項(xiàng)目所能達(dá)到的綠色水平，很多國(guó)家都根據(jù)本國(guó)國(guó)情設(shè)立了科學(xué)的綠色建筑評(píng)價(jià)體系，國(guó)內(nèi)的高端項(xiàng)目通常采用的體系有美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)頒布的LEED認(rèn)證（能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒認(rèn)證）系統(tǒng)以及我國(guó)的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這些評(píng)價(jià)體系針對(duì)綠色建筑的各個(gè)子系統(tǒng)都設(shè)置了不同級(jí)別并可以量化的標(biāo)準(zhǔn)。
設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開(kāi)始的時(shí)候就應(yīng)該針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，綜合評(píng)估該項(xiàng)目所處的地域、自然環(huán)境、人文環(huán)境、使用情況、業(yè)主期望值等多方面的條件，設(shè)立一個(gè)合適的目標(biāo)，均衡的運(yùn)用綠色建筑技術(shù)的各個(gè)子系統(tǒng)，達(dá)成設(shè)計(jì)目的。前面所提到的由于單純?cè)黾咏ㄖ谋匦阅芏鴮?dǎo)致室內(nèi)環(huán)境惡化就是未能均衡使用各個(gè)子系統(tǒng)的反面案例。
另一方面，各類(lèi)技術(shù)的應(yīng)用也不應(yīng)該盲目，并不是越昂貴的技術(shù)達(dá)到的效果越好，而是要根據(jù)實(shí)際情況評(píng)估各類(lèi)技術(shù)的成本與收益，以達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)為前提選擇合適的技術(shù)。比如位于城市中心地帶的項(xiàng)目由于空氣污染較嚴(yán)重，需要以置換式通風(fēng)主要技術(shù)手段，才能達(dá)到時(shí)室內(nèi)環(huán)境的要求；而位于市郊的項(xiàng)目，則會(huì)以自然通風(fēng)的方式滿(mǎn)足要求。
3. 設(shè)計(jì)流程的變化
在傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)流程中，每一個(gè)成員在完成自己的職責(zé)后，再將工作傳遞給下一個(gè)步驟。而在新的設(shè)計(jì)過(guò)程中，由于綠色建筑各個(gè)系統(tǒng)的綜合性及平衡性，使得在工作的一開(kāi)始就必須要讓每一位成員就積極的參與，通過(guò)前期的評(píng)估與比較，對(duì)建筑中所需要采用的各項(xiàng)綠色技術(shù)進(jìn)行預(yù)設(shè)，而不是等建筑師工作完成后再考慮采用何種技術(shù)，達(dá)成何種目的。
因此，應(yīng)當(dāng)從分階段、劃區(qū)塊工作模式，轉(zhuǎn)換到多學(xué)科融合的工作模式，“綠色團(tuán)隊(duì)”成員要在充分理解綠色建筑目標(biāo)的基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)一致，確保項(xiàng)目目標(biāo)的完整實(shí)現(xiàn)。
4. 團(tuán)隊(duì)的工作要點(diǎn)
盡可能地將利益相關(guān)者結(jié)合進(jìn)設(shè)計(jì)過(guò)程中
利用現(xiàn)有的大量的文獻(xiàn)和參考資料，培訓(xùn)參與者了解綜合團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)的工作特點(diǎn)和益處
通過(guò)團(tuán)隊(duì)協(xié)作的方法，仔細(xì)研究每個(gè)項(xiàng)目的潛在特性
如果利益相關(guān)者或團(tuán)隊(duì)成員缺乏相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，也可以借重當(dāng)?shù)胤菭I(yíng)利社團(tuán)、大學(xué)、其他設(shè)計(jì)單位或?qū)I(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的技術(shù)力量
從環(huán)境效益到經(jīng)濟(jì)效益各個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估
從項(xiàng)目的全過(guò)程和建筑的全壽命周期，來(lái)考慮建筑方案對(duì)外界的影響
確定所有與項(xiàng)目利益相關(guān)的人或組織，了解真實(shí)的開(kāi)發(fā)成本，包括開(kāi)發(fā)對(duì)社會(huì)和項(xiàng)目全壽命周期方面的影響
如果可能的話(huà)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)模擬和全生命周期成本分析工具
5. 編制設(shè)計(jì)指南
由于綠色建筑的理念與技術(shù)在國(guó)內(nèi)還處于前沿范圍，同時(shí)相關(guān)的資料也不夠全面，各個(gè)設(shè)計(jì)公司都還都處于摸索階段，尚未有統(tǒng)一的設(shè)計(jì)流程。因此設(shè)計(jì)公司需要根據(jù)自己的在相關(guān)項(xiàng)目中獲得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)公司的情況編制設(shè)計(jì)指南，針對(duì)綠色建筑設(shè)計(jì)中的各個(gè)步驟給出詳細(xì)的指導(dǎo)并明確設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)，使得建筑師即使沒(méi)有足夠的綠色經(jīng)驗(yàn)，只要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)程序的指導(dǎo)，也能完成預(yù)設(shè)的目標(biāo)。這樣就能夠保證設(shè)計(jì)公司在綠色建筑設(shè)計(jì)的水平上始終處于前沿地帶。例如美國(guó)著名的設(shè)計(jì)公司HOK就公開(kāi)出版了《HOK可持續(xù)設(shè)計(jì)指南》，為建筑師指導(dǎo)了在美國(guó)工作流程下的綠色建筑設(shè)計(jì)步驟。
地產(chǎn)公司的應(yīng)對(duì)策略
“綠色”和“可持續(xù)”已經(jīng)成為一股勢(shì)不可擋的浪潮席卷全球的建筑行業(yè)。以開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目為主的地產(chǎn)公司均已主動(dòng)的跨入這一前沿領(lǐng)域。招商地產(chǎn)不但開(kāi)發(fā)了系列的綠色建筑項(xiàng)目，而且還編制《綠色建筑技術(shù)方案任務(wù)書(shū)指導(dǎo)》、《綠色建筑技術(shù)設(shè)計(jì)指引》，總結(jié)了其在各個(gè)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)，作為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考和指導(dǎo)，成功的成為了“綠色經(jīng)濟(jì)”的領(lǐng)跑者。
作為地產(chǎn)項(xiàng)目，綠色建筑理念技術(shù)的運(yùn)用雖然會(huì)提高建筑成本，但從其全壽命周期來(lái)看，收益還是大于產(chǎn)出。以前面提到的北京財(cái)富中心為例，總建筑面積100，000平方米，為通過(guò)LEED銀獎(jiǎng)?wù)J證，投資增加估計(jì)為923萬(wàn)，而每年的能耗節(jié)省費(fèi)用即可達(dá)到837萬(wàn)，簡(jiǎn)單回收期為1.1年。另外從美國(guó)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，不管是出租率、租金還是最終的銷(xiāo)售價(jià)格，凡是通過(guò)LEED認(rèn)證或者能源之星認(rèn)證的寫(xiě)字樓都比普通項(xiàng)目要高很多。更為關(guān)鍵的是綠色建筑能夠改善室內(nèi)的環(huán)境，將使人的疾病發(fā)生率大幅度下降，壽命將會(huì)延長(zhǎng)，生存質(zhì)量也大大提高。
因此在高端地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)施綠色建筑理念與技術(shù)，能夠增加物業(yè)的附加價(jià)值，樹(shù)立綠色品牌，創(chuàng)造市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
在這樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地產(chǎn)公司首先要在設(shè)計(jì)公司和咨詢(xún)公司的配合下，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)立切實(shí)可行的設(shè)計(jì)目標(biāo)，并通過(guò)成本收益分析，確定采用的技術(shù)，加強(qiáng)施工監(jiān)管，達(dá)到綠色建筑的最終目的。
在策劃營(yíng)銷(xiāo)方面，則需要全面宣傳綠色建筑的理念，破解人們認(rèn)為綠色建筑就是節(jié)能的錯(cuò)誤理念，在說(shuō)明節(jié)能環(huán)保的同時(shí)，突出和強(qiáng)調(diào)其使用舒適性的提高，幫助大家更好的接受綠色建筑。
隨著“綠色”、“環(huán)保”的理念被普及和接受，綠色建筑理念與技術(shù)必將被應(yīng)用到越來(lái)越多的地產(chǎn)項(xiàng)目中。我們期待著在中國(guó)會(huì)有更多的綠色建筑出現(xiàn)，使我們的建筑領(lǐng)域真正走上可持續(xù)發(fā)展的道路。
