當前，養(yǎng)老地產正在如火如荼發(fā)展之中，許多開發(fā)商正在積極探索養(yǎng)老地產這一新興領域，尤其是高端養(yǎng)老產品的開發(fā)。由于國內養(yǎng)老地產發(fā)展時間尚短，各方面經驗不足，不少開發(fā)商對養(yǎng)老地產該怎么做抱有很多困惑。
中國是世界人口老齡化最快的國家之一，截至 2011 年，中國大陸 65 歲及以上老年人占總人口的 9.1%，到 2050年，這一數字將超過 25%，與發(fā)達國家持平。人口老齡化趨勢使全社會面臨著巨大的養(yǎng)老壓力，而我國的養(yǎng)老設施床位數量還遠遠沒有達到國際公認的老年人口 5% 的比例，養(yǎng)老機構建設仍有巨大發(fā)展?jié)摿ΑＥc此同時，隨著生活水平的提高和觀念意識的轉變，高端養(yǎng)老公寓也越來越多地受到一些老人及其子女的青睞。
然而，中國的養(yǎng)老市場尚處探索階段，許多開發(fā)商對高端養(yǎng)老產品還沒有形成明確的概念，常以一般的高端房地產開發(fā)思路來面對養(yǎng)老市場，或是一味追求養(yǎng)老機構的設施豪華或規(guī)模宏大，或是忽視了老人的養(yǎng)老照護需求。這成為許多高端養(yǎng)老產品的開發(fā)誤區(qū)。老人是否需要高端養(yǎng)老產品？什么情況下需要？需要怎樣的高端養(yǎng)老產品？我們還要對這些問題進行充分的了解，才能做好高端養(yǎng)老產品的開發(fā)與運營。
筆者此次對于老人養(yǎng)老居住需求的分析基礎主要來源于多年來的養(yǎng)老建筑設計實踐經驗和調研。一方面，筆者在實踐工作中和許多開發(fā)商展開過較多的溝通，并率領工作團隊參與了部分針對養(yǎng)老項目產品的前期客戶需求訪談，以及高端養(yǎng)老設施的使用情況調研。同時，有幸參與到一些養(yǎng)老項目的研討會中，了解到項目定位及實施過程中遇到的問題。另一方面，筆者在長期的教學研究環(huán)節(jié)中，專門組織學生開展針對老人養(yǎng)老意愿的需求調研，目前已經累計調研500人以上，訪及全國160多家養(yǎng)老設施，積累了大量的基礎資料。借此機會將這些成果進行歸納梳理，與大家分享。
一、老人入住養(yǎng)老公寓的動機有哪些？
什么情況下老人會選擇入住養(yǎng)老公寓？通過調研分析，我們將老人的入住動機總結為如下四點：
① 獲得及時的護理和醫(yī)療援助
獲得及時的護理和醫(yī)療援助是老人入住養(yǎng)老設施的首要動機。隨著子女異地就學、異地工作現象的普遍化，城市和農村的空巢老人越來越多。許多空巢老人隨著年齡的增長，感到獨立生活較為吃力或生活部分不能自理時，會產生入住養(yǎng)老設施的想法，以便能獲得及時的護理，并在突發(fā)疾病時得到醫(yī)療援助。另外，在與子女分開居住的老年夫婦中，一方去世、另一方失去生活上的照應時，也會促使老人產生“老伴兒不在了，一個人沒意思，不如去養(yǎng)老公寓”的想法。
② 減輕子女等家庭成員的照顧負擔
從調研結果來看（圖），減輕家庭的照顧負擔是老人入住養(yǎng)老公寓第二大原因。獨生子女政策的長期實施使“4-2-1”家庭結構增多，加重了 70、80 后子女肩上的擔子：既要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨自承擔起照顧雙親的重擔。這在老人身體尚為健康時或許還可承擔，一旦老人身體出現嚴重疾病而需要長期居家照料時，子女往往要承受巨大的壓力。是否要放棄工作來照顧父母？究竟由誰來照顧父母？這成為許多家庭都要面臨的問題。為了減輕子女的養(yǎng)老負擔，許多身體衰弱或不能自理的老人會選擇入住養(yǎng)老公寓，以社會服務代替家庭照顧，減輕子女的生活壓力。
③享受晚年生活
調研中，有相當一部分健康老人表示，入住養(yǎng)老公寓是一種開展新生活、享受生活的體驗。一方面，養(yǎng)老公寓常常位于城市近郊，風景好、空氣清新，比家中居住環(huán)境更舒適。另一方面，許多老人表示養(yǎng)老公寓提供的家政服務、餐飲服務可以大大減輕自己的家務勞動負擔，忙碌了一輩子終于可以輕松自在地享受晚年生活。特別是出生于 50、60 后的一代，他們的消費觀念較傳統(tǒng)的老人有所轉變，會更加注重追求生活品質，愿意到條件較好的養(yǎng)老公寓享受老年生活。
④擺脫孤單
擺脫孤單也是許多老人選擇入住養(yǎng)老設施的原因，尤其是空巢老人和失去老伴的老人，更需要和他人的交流。調研中，一些老人表示，和其他老人毗鄰而居可以促進自己與他人的交流，甚至能幫助自己獲得生活的信心。同時，許多老人也希望可以和過去的老同學、老朋友、老同事居住在同一個養(yǎng)老公寓，既有共同話題可以交流，又能互相有個照應，共度晚年。
圖1 對老人入住養(yǎng)老公寓動機的調研統(tǒng)計圖（數據來源：2007至2011年清華大學建筑學院學生對255位老人的問卷調研結果）
老人對入住養(yǎng)老公寓存在的擔憂
然而，在調研過程中，我們也了解到一些因素的存在使得老人對入住養(yǎng)老公寓有所擔憂。比如，一些觀念較為傳統(tǒng)的老人害怕入住公寓后，會給人一種自己被子女遺棄的印象。還有部分老人擔心養(yǎng)老公寓生活環(huán)境缺少活力，日常生活單調，活動受限制。也有一些老人會擔心與其他老人的人際關系不好處理，害怕或是不愿意與失能失智老人做鄰居。此外，服務不周、飯菜不合口味等原因導致情緒不好也是許多老人考慮入住養(yǎng)老公寓前所擔心的問題。
