》 1950S-1970S
大量人口從城市中心移向郊區(qū)就業(yè)和居住，城市中心商業(yè)區(qū)發(fā)展受限，部分城市還處于寫字樓斷層階段。但是市郊行政辦公區(qū)興起，不少公司總部搬至郊區(qū)，擁有自己獨立大樓:利用標(biāo)志性建筑提升公司品牌名氣-
》1970S一1990S
寫一樓市場在60年代末至70年代初窮處于高速增長期，同時開發(fā)商也著力于專業(yè)化的物業(yè)管理。1973年出現(xiàn)了經(jīng)濟簫條，空置率持續(xù)上揚。到了70年代后期，二戰(zhàn)后嬰兒潮出生的人現(xiàn)已進入成年期，勞動人口就業(yè)極其活躍，寫字樓市場又出現(xiàn)一次小高潮:新建面積增加。80年代中后期，大部分城市寫字樓由于開發(fā)過量導(dǎo)致市場趨于飽和、空顯率高企，新見面積驟減，一些開發(fā)商和投資商開始轉(zhuǎn)向其他業(yè)態(tài)項目建設(shè)。
》1990，--今
寫字樓市場發(fā)展已趨成熟，隨著信息科技的日漸發(fā)達，90年代市場需求旺盛。但二十世紀(jì)初受到科技泡沐的沖擊、空置率升17%，租金高企。后來發(fā)展受經(jīng)濟周期影響明顯。
2、中國:寫字樓總量上升空間較大
自90年代后，隨著第三產(chǎn)生的發(fā)展、北京、上海等城市開始大規(guī)模建立辦公寫字樓，在短短二十年，中國寫字樓市場逐漸從零星開發(fā)發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模和層次。寫字樓市場是第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在中國城市由制造業(yè)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為指導(dǎo)的過程中扮演著重要角色。
美國第三產(chǎn)業(yè)2012年GDP占比約79.70%，我國約44.60%，發(fā)展迅速，而我第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人士占比36.10%，年復(fù)合增長率約3.15%，目前，全國14個重點城市寫字樓可租賃面積已經(jīng)達到5000萬平，近十年年復(fù)合增長率高達1 0.7%，而美國寫字樓市場已經(jīng)趨于飽和，增長率穩(wěn)定在1%。
未來第三產(chǎn)業(yè)占比將持續(xù)上揚，對寫字樓需求逐漸擴大，若按照3.15%的年復(fù)合增長率計算，預(yù)計到2020年，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口將達46.26%，從第三產(chǎn)業(yè)人均占有寫字樓數(shù)據(jù)來看，中美存在著明顯差距，美國平均2.85平米/人，中國僅有0.93平米/人。
3、一線城市:市區(qū)供應(yīng)緊張，近郊物業(yè)興起
市區(qū)供應(yīng)緊張，市郊備受青睞:北京寫字樓市場空置率降至2.6%，租金409.40元l平方米，高出全國平均70%。北京的寫字樓租金高企主要源于近三年新增供應(yīng)量非常少，北京租金上漲壓力較大，根據(jù)世邦魏理仕研究，北京近期租賃市場明顯放緩，受全球經(jīng)濟放緩影響，部分租戶已開始著手于成本控制。市場陸續(xù)出現(xiàn)晚交租金、縮減辦公面積，提前解約的情況。
從美國重點城市寫字樓市場的租金對比情況來看，大部分城市市區(qū)與市區(qū)的租金相近。目前由于北京金融街與CBO空呈率較低:未.未幾年核心地區(qū)供應(yīng)量很有限，這給新興商圈帶來非常好的發(fā)展機會.望京、燕莎、以待開發(fā)的麗澤商務(wù)區(qū)陸續(xù)興起，未來租金有望上升。未來隨著市郊供給量土升，更多企業(yè)考慮搬移至租金較便宜的其他地段，核心地段空呈率將有所回升。
4、二線城市:供應(yīng)量較大，空置率高企
