一、混合開發：都市綜合體的認知界定
不知從何時候起，“綜合體”悄然成為中國新一輪城市開發的主角。城市綜合體是現代建筑發展到一定階段后出現的高密度土地混合開發模式，一般出現在城市化程度較高的發達資本主義國家的大型都市，如紐約、巴黎、東京、芝加哥等。而我國國內地理區位優勢的差異，使得當代中國的城市化進程以一種分布極不平衡的交織狀態發展。從CCDI作為一家大型設計機構近五年遭遇的設計競賽與委托項目來看，在城市化程度并不高的中國，已經提前出現綜合體開發建設的熱潮，這是非常值得注意的一種建筑現象。本文的討論和研究即源于此——如果說傳統意義上的建筑被分為住宅、體育、辦公、文化、商業、醫療等諸多類型，那么綜合體則是這些類型之上的新類型。它能夠博得土地所在地區政府的期望聚焦，又能夠激發開發單位的資金投入，也能夠引發設計機構的跨界思考。
然而，稍作觀察即可發現，不論是地產界還是設計界，對“城市綜合體”并沒有一個統一的定義。很多時候，大家所說的綜合體并不是同一種事物，許多已經建成和正在建設的項目也僅是被冠以“綜合體”之名而已。真正的綜合體意味著什么？在深入討論這個概念之前，有必要對它進行認知層面的界定。
從理論上說，大約在十多年之前，西方城市建設中出現的“HOPSCA”被很多人用作商業綜合體的代名詞（至今仍是如此）。其實這是一個簡明有效卻又比較狹義的綜合體定義：即由Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Public(公共空間)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會展)、Apartment(公寓住宅)，共同形成的商業生態系統。“HOPSCA”指出了商業綜合體最為重要的幾個功能部分，但是僅僅具備了這些功能成分，還不能謂之綜合體。近幾年，學術界傾向于把城市綜合體（City Complex）理解為“在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。”這是一個比較廣義的概念，它強調了“高密度”、“多功能”、“相互聯系”等特征，這些成為我們進一步認知綜合體的假設前提。
在此基礎上，我們研究了CCDI或國內其他機構設計的數十座綜合體項目，初步認為一個真正意義上的綜合體應該同時滿足以下五個方面的限定：
1，高可達性：綜合體一般應具備三種以上的交通方式到達（如步行、公交、地鐵、私家車等），且每種交通方式的終端節點應與綜合體緊密相連；
2，高密度：一般說來，綜合體項目的土地容積率≥3.0，總建筑面積≥20萬㎡
3，存在三種或三種以上能夠提供收益的主要功能；
4，不同功能之間存在緊密的空間關聯與滲透關系，強調水平聯系；
5，按照一個有條理的開發計劃進行統一開發的一組建筑，在形態上呈現較強的標志性和完整性。
從這些條件可以看出，綜合體的核心意義在于高密度的“混合開發”（Mixed Used），這是資本主義城市商業發展中最為理性的土地使用方法。但混合不等于混亂，高密度也不等于擁擠，綜合體的存在，證明了一種復雜之中有序狀態（Organized Complexity）。
華盛頓水門中心
二、歷史溯源：現代主義各個時期的綜合體開發特征
稍作溯源，我們可以發現城市綜合體與人類城市發展歷史存在許多戲劇化的暗合關系。例如，很多學者認為古羅馬的大浴場是綜合體的起源，它集洗浴、健身、閱覽、商業、會議與一身。而另一些專家則認為中世紀的“集群街區”（居住和工作兩大功能被疊合到一幢建筑之中，彼此交織聯系）是最早的商業綜合體實例。這種開發模式后來演變為文藝復興時期的內街式購物廊，成為典型的混合街區范式。
到了20世紀初，現代主義建筑萌芽時期出現的“現代城鎮規劃思想”（Modern Urbanism）成為綜合體的死敵。這一時期的城市建設熱衷于選擇未使用的土地作為城市新的開始，以回避城市原有的混亂局面；并且嚴格限制居民數量和社區大小，將不同的城市功能分開布置以減少社會問題——而“綜合體”，被視為城市混亂的根源而必須被限制和最小化。
從霍華德的“花園城市”、柯布西耶“明日之城”可以看到將城市發展建立在一種類似“烏托邦”合作社會上的模型。人們用建設新城取代舊城，直接導致老城區的衰敗（于是才有后來的新都市主義對此表示彌補）。這一思想在1928年發揮到極致。這一年，CIAM（國際現代建筑協會）成立，并提出《雅典憲章》：將城市四大主要功能（居住、工作、休閑、交通）各自獨立分區發展，由此獲得一種城市的秩序。
