1.當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇與風(fēng)險
1.1國內(nèi)消費市場的蓬勃發(fā)展
當(dāng)前國內(nèi)的消費市場正處在蓬勃發(fā)展的階段，中國也正在從生產(chǎn)型市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M型市場。
1.2住宅市場的調(diào)控
近一段時間，住宅市場的調(diào)控力度十分大，導(dǎo)致最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)中出現(xiàn)了異�；鸨那闆r。我們接觸的一些區(qū)域型開發(fā)商，以前都是從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)，現(xiàn)在開始大量拿商業(yè)地產(chǎn)用地，開始進入商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。
1.3開發(fā)商與資金涌入商業(yè)地產(chǎn)
對于住宅的大力調(diào)控，使得大量投資性資金涌入到商業(yè)地產(chǎn)中。以前從事住宅的開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的投入，像萬科、保利現(xiàn)在都開始高調(diào)進入商業(yè)地產(chǎn)。
1.4在未來幾年內(nèi)大量商業(yè)物業(yè)面市
從我們現(xiàn)在的估計看，未來3-5年之內(nèi)有大量商業(yè)地產(chǎn)項目進入到這個市場。據(jù)統(tǒng)計在2012年北京商業(yè)地產(chǎn)面世項目達到17個，總的建筑面積達到94萬平米，上海有22個項目進入整個上海商業(yè)市場。所以，我們現(xiàn)在對商業(yè)市場火爆的形勢下，如此大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的面世，在未來3-5年開發(fā)商將會面臨極其嚴峻的競爭。
1.5電子商務(wù)對零售商業(yè)的擠壓
另外一方面，現(xiàn)在國內(nèi)的電子商務(wù)市場逐漸成熟，對零售商業(yè)也有非常大的擠壓作用。去年11月11號（淘寶光棍節(jié)促銷）一天，淘寶的銷售額就達到36個億，這在任何一個普通的商場都是很難達到的數(shù)字。有人對這個數(shù)據(jù)進行過對比，北京一主核心區(qū)域的商場，它元旦三天假日里整體銷售額也不過30幾個億�？梢娺@些電子商務(wù)平臺對零售商業(yè)地擠壓達到了驚人的程度。
2．當(dāng)前商業(yè)消費的新特征
現(xiàn)在，我們面對蓬勃的商業(yè)形勢，需要保持客觀冷靜的頭腦，如何讓我們現(xiàn)在設(shè)計的項目，也就是即將在3-5年內(nèi)面世，將要與同質(zhì)化產(chǎn)品進行競爭的項目，更加契合客戶的需要，同時保證客戶的產(chǎn)生盈利。我們需要對當(dāng)前的商業(yè)消費有一些新的特征分析。
2.1傳統(tǒng)商業(yè)：日常購物型、單一購物、日間消費為主
我們傳統(tǒng)是以日常購物型為主，以前大家去商場通常帶有目的性，尤其像我們的父母這一代人，去商場就是為了有目的性地買一些東西。而現(xiàn)在的商場，我們已經(jīng)不再是僅僅為了去購物，年輕人更多是去尋求各種體驗性的消費。我們?nèi)サ侥骋粋�商業(yè)中心并不一定帶有購物目的，我們可能只是為了消磨時間，看看電影或是吃個飯。
此外，在傳統(tǒng)商業(yè)里主要以單一購物為主，最多加一個影院。到了現(xiàn)在新的商業(yè)中心，其功能更具有復(fù)合性，而且娛樂和休閑的比重占到了更大的比例。在10年前的傳統(tǒng)商業(yè)項目里，商業(yè)的通常構(gòu)比是娛樂占20%，餐飲占30%，零售占50%。但我們在最近設(shè)計的商業(yè)項目中，零售類商業(yè)只占30%左右，娛樂和餐飲的商業(yè)比重大大增加達到了70%。
第三，傳統(tǒng)的商業(yè)主要是以日間的消費為主的，就是白天大家去購物中心購物，而現(xiàn)在晚間的消費比重增大。
2.2當(dāng)前商業(yè)：以尋求各種體驗為目的綜合消費、功能復(fù)合、晚間消費比重增加
現(xiàn)在大部分商業(yè)消費行為是一種休閑的，體驗式的商業(yè)消費行為，到了平時工作日的晚上，三五好友聚在一起去吃飯，去KTV唱歌，帶來的晚間消費比重越來越高。在可預(yù)見的這幾年時間里，我們的晚間消費比重會增加的更多。在日本新宿、涉谷這些地區(qū)，有大量的商店是24小時營業(yè)的，他們有足夠的夜間消費來支撐其商業(yè)運營成本。晚間的消費，它所站的購物比重非常低，主要是以娛樂性消費為主。
綜合來說，現(xiàn)代商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)最大的變化是人的消費模式的改變。大家開始以綜合性的、體驗式的消費為主體。就目前的統(tǒng)計來看，大概只有20%的消費才是目的性消費，剩下的80%都是隨機性的。就是說我們到一個商業(yè)中心去的目的在改變，除了原本的目的性消費之外，我們可以去玩，去消磨時間，去與朋友聚會。在這種情況下，綜合性的消費新特征對我們現(xiàn)在商業(yè)建筑的設(shè)計也帶來不一樣的要求。
3．當(dāng)前商業(yè)建筑的設(shè)計要點
3.1明確的物業(yè)類型：銷售or持有
首先一點，明確的物業(yè)類型，是持有還是銷售？
所有開發(fā)商拿地之前都有一個明確的意向，上圖是我們在長沙做的項目，是一個傳統(tǒng)的銷售型物業(yè)，傳統(tǒng)的以商業(yè)步行街為主，消費型物業(yè)通常容積率不會太高，因為層數(shù)不高，基本上兩到三層，所有商鋪面積在50到100平方米左右，這樣對于開發(fā)商來說是屬于比較好的銷售范圍。
