現如今電子商務引領的快捷消費市場下，傳統的商業建筑已不再能滿足現代都市人們的消費需求，一種體驗式的商業模式以現代、商務、休閑、娛樂等的特點應勢產生，在各地紛紛建設。華潤•五彩城購物中心位于北京市海淀區清河中街，采取多種體驗式的商業模式，以沃爾瑪、冰酷冰場、韓國CGV影院、Snoopy樂園等為主力店，極大地活躍了北京上地、清河地區的商業氛圍，成為上清地區一站式商業旗艦。
祝林，華潤置地（北京）股份有限公司五彩城管理中心總經理，擅長商業項目定位、策劃、主力店招商、項目開發管理、房地產策劃、運營管理等。
“超定位”打造五彩城
CBC：五彩城的開業極大地活躍了上清地區的商業氛圍，您認為其中主要的原因是什么？
祝林：五彩城所在的上清地區原本就是一個傳統的商業中心，具有一定的商業基礎，但以零散的小商業為主，不成規模體系、發展滯后，無法滿足區域內消費者的生活習慣和需求。五彩城的到來解決了這些問題，主要有兩個要素。
其一，五彩城成為了這個區域的地標，“地標”包含建筑形體的地標和消費者心理的地標兩層涵義。從建筑本身來說，其占地面積、規模、建筑造型等非常具有標志性。建筑主體是由英國貝諾建筑設計公司設計完成，俯瞰成“葉子”外形，以高規格標準建造，具有國際先進的設計視野。從消費人群心理上來說，五彩城的出現大大滿足了消費者情感上的需求。近三年的發展，五彩城已經成為區域內商業會晤、休閑娛樂、交談會友等的心理地標區域。
其二，由于五彩城項目的出現，通過其較大的體量和商業氛圍，吸引了大量的品牌入駐。其中很多品牌也是第一次進入北京五環外區域。如外婆家，他的第一家店開在王府井，第二家就開到了五環外的五彩城。這些對于該區域的消費人群來說是一個極大的滿足。同時，隨著品牌的進入，也逐漸引導著周邊區域消費習慣的升級。如星巴克，剛入駐時每天幾百塊錢的流水，但到今天已經每年將近300萬的營業收入。
CBC：五彩城在開發之初，遇到了哪些挑戰和機遇？
祝林：其實最大的挑戰是來自企業自身對于該項目的定位。當時的地塊不臨地鐵、不臨城市主干道，而周邊的公共環境、交通環境以及人群環境都非常差，在這樣的情況下，如果不是以長遠發展的眼光來看，在這樣的區域建一個20萬平方米的商業綜合體，是絕對不被看好的。除此之外，如何說服品牌商家來到這樣一個商業氛圍不成熟的五環外的區域？區域內的人群消費特征不明顯，消費結構上也不樂觀等因素都是對這個項目極大的挑戰。
相對于挑戰，從未來著眼看，機遇也就應運而生。首先，城鎮化發展政策極大地促進了上清地區建設和商業氛圍的發展；其次，清河緊鄰上地科技園，被北京市定位為城市副中心，因此更多地承擔起生活配套服務的功能，區政府也有配建大量商業建筑的規劃。借此，五彩城在前期建設中，順利地得到海淀區區政府的大力支持，在商場東、西區之間無縫式地引入了公交場站。另外一個機遇，正是由于上清地區市場缺少大型商業，同時五彩城又以著眼未來的眼光采用了“超定位”的定位方式，使得五彩城以一種不同于傳統百貨的高規格標準進駐該區域后，能夠鎖定市場和客流，實現整合商戶，聯動營銷的成功運營。
