1. 中國商業(yè)建筑的變遷
在計劃經(jīng)濟體制下的城市規(guī)劃理念中，社區(qū)配套商業(yè)的概念是按社區(qū)居住人口和按人口保證最低基本生活需求必須提供的計劃分配式的商業(yè)供給條件。如糧店、菜店、副食店等，條件好些的再增加一些賣針頭線腦和日用百貨的小型雜貨店和日用百貨店。這些小店的服務半徑大約為500m距離，以方便人們在沒有交通工具的情況下就近解決日常生活的必須保障。
這種帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩的規(guī)劃理念，雖然已在市場經(jīng)濟的沖擊下有了動搖，但是按比例建設社區(qū)配套商業(yè)的法規(guī)仍在統(tǒng)治著全國的城市居住社區(qū)建設的大局。
市場經(jīng)濟的基礎是自由競爭條件下的交易行為，沒有交易又何來市場呢？交易就必然要有其固定的交易場所和從事交易的經(jīng)營地點，于是當市場經(jīng)濟占主導地位之后，非社區(qū)配套的商業(yè)就開始在城市建設中增加，打破了傳統(tǒng)規(guī)劃中的商業(yè)布局和打破了傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)配套幾級分配布置的舊觀念。隨著交易的需求和人們購物與消費習慣的改變，不斷的出現(xiàn)了綜合商業(yè)體、大型商業(yè)群、系列精品店、娛樂與商業(yè)混合、會員制超市等不同的新型商業(yè)活動的建筑。
對傳統(tǒng)規(guī)劃理念最大的諷刺與批評就是在中國任何城市中都隨處可見的沿街建筑的變革，這些變革記錄著人們對商業(yè)活動的追求和計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉化的過程。不管這些沿街的建筑過去是居住樓、辦公樓，還是其他類型的，也不管過去是門還是窗，都清一色的被無情的改造成了各種用于交易或經(jīng)營的場所、門店。
傳統(tǒng)意義上的商業(yè)一般是指可移動商品的交易場所，而現(xiàn)代生活意義上的商業(yè)則打破了商品經(jīng)營的分類，將吃、喝、玩、樂混為一體，將休閑、服務、餐飲、美容、眼鏡店、牙科、咖啡店與購物都變?yōu)榱司C合商業(yè)中的范圍，甚至游泳池、旱冰場、攀巖、電影院、網(wǎng)吧、茶館、銀行、機票、保險、商務中心、汽車銷售等等過去與商品購物交易完全無關的行業(yè)和生活行為也納入于商業(yè)之中。
這就是現(xiàn)代人的生活，打亂了習慣于用簡單消費能力審定市場供需關系的投資決策。市場經(jīng)濟的自由競爭，為社會創(chuàng)造了更豐富的生存與想象的空間，人們已不再按計劃供給的方式買糧、買菜和購買生活必需品了。
商業(yè)建筑的容量到底應有多大？這是一個在社會發(fā)展中根本無法計算的結果，因為人們的生活方式在不斷改變，商業(yè)建筑的功能與內容在不斷改變。
一個最基本的事實是，盡管官方認為北京的大型商業(yè)已經(jīng)超量了，但大型商業(yè)建筑還在增加，幾乎所有城市中的街道都在不斷將非商業(yè)用房改變原有的使用功能，改造為商業(yè)用房。如果在這個城市中人們仍在自發(fā)的進行不斷的商業(yè)用途的改造，那么一定是這個城市仍有大量的商業(yè)經(jīng)營行為的需求，一定會建造更多的商業(yè)建筑。
城市的建筑不是在一年或幾年之內可以完成的。一個城市的格局常常會在二三十年的過程中逐步形成自己獨特的風格，人們的生活習慣大約也要幾代人才能改變。中國的城市剛剛開始城市化的形成過程。當我們的父輩都還是農(nóng)民的生活習慣時，不可能預見今天城市的生活。當中國還有60%的農(nóng)業(yè)人口時，即使是現(xiàn)代居住于城市中的人們也無法預見未來城市化發(fā)展中的商業(yè)需求，更無法預知明年的情況。
可以知道的是中國政府已確定的"十一五"規(guī)劃中要擴大內需與消費。如果沒有投資者建設更多的可供擴大消費的經(jīng)營場所，那么將必然會限制或妨礙未來的幾十年將中國巨大的儲蓄轉化為消費的轉化過程。
商業(yè)的發(fā)展大概只有地點、建筑形式上的決策失誤會導致失敗。在一個剛剛開始建設和發(fā)展中的國家，在一個嚴重的城市化率不足的國家，目前任何建筑大約都還沒有到要飽和和過量的階段。
未來的城市尚處于發(fā)展與格局調整的進程之中。
2. Shopping mall的幾個明顯特征
在目前中國如雨后春筍地建設的大買場當中，雖然各有特色，但也有一些共同的特征：
2.1 選址和營業(yè)面積大
大賣場的選址要求很高，在中國更接近中心城區(qū)和大型居住區(qū)。而且營業(yè)面積有一定的規(guī)模要求，能較完整地涵蓋標準食品超市和百貨商店的經(jīng)營內容。這里的營業(yè)面積是指顧客能夠走到和接觸到的地方，不包括后面的到貨區(qū)和加工場所。0.7萬m2左右的營業(yè)面積是大賣場的下限，太小就無法綜合化經(jīng)營；而1.2萬m2是大賣場的上限，超過這個上限顧客會感到太累。大賣場對超過1萬m2的大店一般會采取兩個樓面方法分設，使消費者不至于太累并在心理上產(chǎn)生逛了兩個商店的樂趣；
2.2商品定位特性，大賣場的商品組合采取將銷售額向少數(shù)品種高度集中的方法，以達到大量銷售（量販）的目標。這一商品組合方法在總體上能夠滿足消費者一次性購足的要求，但在商品線的寬度和深度上受到少數(shù)品種量販的制約，一定程度上影響了消費者的選擇度；
2.3價格定位特征
大賣場采取了嚴格按商品的品種分別定價的方法，包括：10%的商品高毛利銷售，這些商品一般是自己加工、自有品牌或消費者對其價格不敏感的商品；20%的商品薄利多銷，這些商品一般是與消費者日常生活密切相關的民生品，消費者對其價格特別敏感；對一些供應商的品牌商品占到了70%的市場份額，則按無毛利銷售，最多加2%~3%的賣場費用；大賣場一般的價格政策和價格形象是，最優(yōu)的品質最優(yōu)的價格，天天平價；
2.4 利潤安排
大賣場通常以自己加工的商品（面包、熟食、配菜等）為第二利潤源；以合理組織供應商的商品配送獲取第三利潤源；同時，大賣場出租場地給商品品項相關聯(lián)和互補的供應商，以降低經(jīng)營成本，化解由于選址的中心城區(qū)化所帶來的經(jīng)營壓力。
3. 大賣場與中國的零售業(yè)
在那個物資極度匱乏、國人的日常生活用品都需憑票購買的時代， 商店的售貨員就自然成了令人羨慕的職業(yè)。那時候，在政府部門的序列中，商業(yè)管理部門的地位也是舉足輕重。可是，到了20世紀80年代，零售業(yè)卻成了中國市場化經(jīng)濟改革的最前沿。也許從政府當時的視角看，這一行業(yè)對整個國民經(jīng)濟的影響力是最弱的，因此即使改革失敗也不會動搖整個國家的經(jīng)濟基礎。可以這么說，經(jīng)過20多年的改革，與其他服務行業(yè)相比，國內零售業(yè)領域的競爭是最為充分的。也正由于此，在中國加入WTO３年之后，其成為最早向外資全面開放的服務業(yè)領域就顯得是那么的理所當然了。
可是，伴隨市場化改革而出現(xiàn)的供給過剩，已經(jīng)成為當前中國經(jīng)濟不得不面對的現(xiàn)實，制造業(yè)面臨的最大壓力莫過于如何將產(chǎn)品更有效地推向消費者。由此，零售業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位也就愈加凸顯出來。而且，外資零售巨頭對進入中國所表現(xiàn)出的那種迫不及待，也讓國人更加意識到，我們對零售業(yè)的過往認識也許是非常錯誤的。零售業(yè)的意義絕不僅僅意味著為消費者提供便捷、實惠的購買渠道。零售業(yè)的終端控制屬性，不僅直接影響制造商的經(jīng)營行為，而且作為服務業(yè)的主要組成部分，其對國民就業(yè)以至收入分配也具有重要而持久的影響力。
記得法國媒體曾有過這樣的報道：“誰控制零售業(yè)，誰就控制經(jīng)濟，誰就擁有法國。”此話聽起來似乎有點言過其實，但在很多國家，零售業(yè)的極端重要性確已成為一種共識。因此，盡管許多國家都開放了零售業(yè)，但仍然通過法律的形式對大規(guī)模零售業(yè)在本國的擴張和壟斷行為予以限制。比如在日本，政府為了保護日漸失去競爭力的小型零售業(yè)，早在1937年就制定了百貨店法。而1974年實施的大店法，則更是對大型零售商的店鋪總面積、營業(yè)結束時間、休息日天數(shù)等都做出了明確限定。這些法律的根本目的，就是通過對大型零售商經(jīng)濟活動的管制，來保護中小型零售商免受大零售商的沖擊。在韓國，也有類似的對大型零售商業(yè)的限制性法律，規(guī)定大型零售商必須在周末關門或者減少營業(yè)時間，以利于中小店鋪的發(fā)展。
