1.當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)
1.1國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展
當(dāng)前國(guó)內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)正處在蓬勃發(fā)展的階段，中國(guó)也正在從生產(chǎn)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)型市場(chǎng)。
1.2住宅市場(chǎng)的調(diào)控
近一段時(shí)間，住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度十分大，導(dǎo)致最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)中出現(xiàn)了異常火爆的情況。我們接觸的一些區(qū)域型開發(fā)商，以前都是從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)，現(xiàn)在開始大量拿商業(yè)地產(chǎn)用地，開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域。
1.3開發(fā)商與資金涌入商業(yè)地產(chǎn)
對(duì)于住宅的大力調(diào)控，使得大量投資性資金涌入到商業(yè)地產(chǎn)中。以前從事住宅的開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的投入，像萬科、保利現(xiàn)在都開始高調(diào)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。
1.4在未來幾年內(nèi)大量商業(yè)物業(yè)面市
從我們現(xiàn)在的估計(jì)看，未來3-5年之內(nèi)有大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)在2012年北京商業(yè)地產(chǎn)面世項(xiàng)目達(dá)到17個(gè)，總的建筑面積達(dá)到94萬平米，上海有22個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入整個(gè)上海商業(yè)市場(chǎng)。所以，我們現(xiàn)在對(duì)商業(yè)市場(chǎng)火爆的形勢(shì)下，如此大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的面世，在未來3-5年開發(fā)商將會(huì)面臨極其嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。
1.5電子商務(wù)對(duì)零售商業(yè)的擠壓
另外一方面，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的電子商務(wù)市場(chǎng)逐漸成熟，對(duì)零售商業(yè)也有非常大的擠壓作用。去年11月11號(hào)（淘寶光棍節(jié)促銷）一天，淘寶的銷售額就達(dá)到36個(gè)億，這在任何一個(gè)普通的商場(chǎng)都是很難達(dá)到的數(shù)字。有人對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行過對(duì)比，北京一主核心區(qū)域的商場(chǎng)，它元旦三天假日里整體銷售額也不過30幾個(gè)億。可見這些電子商務(wù)平臺(tái)對(duì)零售商業(yè)地?cái)D壓達(dá)到了驚人的程度。
2．當(dāng)前商業(yè)消費(fèi)的新特征
現(xiàn)在，我們面對(duì)蓬勃的商業(yè)形勢(shì)，需要保持客觀冷靜的頭腦，如何讓我們現(xiàn)在設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，也就是即將在3-5年內(nèi)面世，將要與同質(zhì)化產(chǎn)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，更加契合客戶的需要，同時(shí)保證客戶的產(chǎn)生盈利。我們需要對(duì)當(dāng)前的商業(yè)消費(fèi)有一些新的特征分析。
2.1傳統(tǒng)商業(yè)：日常購(gòu)物型、單一購(gòu)物、日間消費(fèi)為主
我們傳統(tǒng)是以日常購(gòu)物型為主，以前大家去商場(chǎng)通常帶有目的性，尤其像我們的父母這一代人，去商場(chǎng)就是為了有目的性地買一些東西。而現(xiàn)在的商場(chǎng)，我們已經(jīng)不再是僅僅為了去購(gòu)物，年輕人更多是去尋求各種體驗(yàn)性的消費(fèi)。我們?nèi)サ侥骋粋�(gè)商業(yè)中心并不一定帶有購(gòu)物目的，我們可能只是為了消磨時(shí)間，看看電影或是吃個(gè)飯。
此外，在傳統(tǒng)商業(yè)里主要以單一購(gòu)物為主，最多加一個(gè)影院。到了現(xiàn)在新的商業(yè)中心，其功能更具有復(fù)合性，而且娛樂和休閑的比重占到了更大的比例。在10年前的傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目里，商業(yè)的通常構(gòu)比是娛樂占20%，餐飲占30%，零售占50%。但我們?cè)谧罱O(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目中，零售類商業(yè)只占30%左右，娛樂和餐飲的商業(yè)比重大大增加達(dá)到了70%。
第三，傳統(tǒng)的商業(yè)主要是以日間的消費(fèi)為主的，就是白天大家去購(gòu)物中心購(gòu)物，而現(xiàn)在晚間的消費(fèi)比重增大。
2.2當(dāng)前商業(yè)：以尋求各種體驗(yàn)為目的綜合消費(fèi)、功能復(fù)合、晚間消費(fèi)比重增加
現(xiàn)在大部分商業(yè)消費(fèi)行為是一種休閑的，體驗(yàn)式的商業(yè)消費(fèi)行為，到了平時(shí)工作日的晚上，三五好友聚在一起去吃飯，去KTV唱歌，帶來的晚間消費(fèi)比重越來越高。在可預(yù)見的這幾年時(shí)間里，我們的晚間消費(fèi)比重會(huì)增加的更多。在日本新宿、涉谷這些地區(qū)，有大量的商店是24小時(shí)營(yíng)業(yè)的，他們有足夠的夜間消費(fèi)來支撐其商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。晚間的消費(fèi)，它所站的購(gòu)物比重非常低，主要是以娛樂性消費(fèi)為主。
綜合來說，現(xiàn)代商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)最大的變化是人的消費(fèi)模式的改變。大家開始以綜合性的、體驗(yàn)式的消費(fèi)為主體。就目前的統(tǒng)計(jì)來看，大概只有20%的消費(fèi)才是目的性消費(fèi)，剩下的80%都是隨機(jī)性的。就是說我們到一個(gè)商業(yè)中心去的目的在改變，除了原本的目的性消費(fèi)之外，我們可以去玩，去消磨時(shí)間，去與朋友聚會(huì)。在這種情況下，綜合性的消費(fèi)新特征對(duì)我們現(xiàn)在商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)也帶來不一樣的要求。
3．當(dāng)前商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
3.1明確的物業(yè)類型：銷售or持有
首先一點(diǎn)，明確的物業(yè)類型，是持有還是銷售？
所有開發(fā)商拿地之前都有一個(gè)明確的意向，上圖是我們?cè)陂L(zhǎng)沙做的項(xiàng)目，是一個(gè)傳統(tǒng)的銷售型物業(yè)，傳統(tǒng)的以商業(yè)步行街為主，消費(fèi)型物業(yè)通常容積率不會(huì)太高，因?yàn)閷訑?shù)不高，基本上兩到三層，所有商鋪面積在50到100平方米左右，這樣對(duì)于開發(fā)商來說是屬于比較好的銷售范圍。
