當時大型購物中心普遍的規劃設計流程為“產品策劃→設計→建造→招租（售）→設計修改→主題體改造/內部精裝→產品交付”的進程。在建造、招租平行進行中，建筑本身往往不能適應市場需求，而設計修改和未完工狀態下的結構改造接踵而至。資金、工期、市場等壓力同期而至，大大影響產品的整體品質，并造成了巨大的物資浪費。金融街購物中心在設計之初也由于空間使用率較低（不到50%）而后面被動改造（而一般合理的使用率大約在60%左右）。在項目策劃與設計階段并未引起應有的重視，直至主體結構即將封頂，設計招租改造才真正展開之際，這個矛盾才暴露。開發商當時面臨工期、招租資金等多重壓力。為此，設計院又開始了外科手術式的內部結構改造。經過一年的時間，改造完成，在保證設計空間、流線組織不變的前提下，使用率達到52.8%，并付出了高昂的經濟代價。
2.萬達廣場規劃設計策略介紹
目前，國內很多商業地產開發商形成了自己獨特的規劃設計策略。但成熟的適宜的商業開發模式有其共性：一是專業化的服務主體的高度集中與整合；二是投資、策劃、設計、招商、運營、管理 —— 全程一體，專業協同；三是以商業策劃為先導；四是以建筑設計為紐帶；五是以招商運營為核心。從前期項目定位到后期的經營管理的全程一體化服務，在商業項目的開發過程各個環節由不同專家提供專業支撐，各個環節之間進行有效串聯、銜接與配合。下面以萬達廣場規劃設計策略展開介紹。
2.1總體規劃設計策略
“業態規劃在先，建筑規劃在后”，總圖首先是業態規劃，這是萬達商業地產總圖規劃設計的基本原則。選址主要考慮四個因素：交通要素、人口要素、市政設施、適宜的城市綜合體規劃條件。萬達項目用地周邊一般有充足的城市公共交通，且市政配套完備。根據用地本身的規劃條件，車行交通開口方向達到三個方向，保證內部車流能夠多方向疏導。人口是構成市場的基本要素，萬達選址一般選取3平方公里內30萬常住人口地域，有效保障項目開業后人氣。
圖3 成都金牛萬達廣場交通分析圖
萬達商業地產之所以快速復制、確保成功，歸結于十六個字：“交通優先，功能分區，突出商業，公共空間”。松江項目（圖3）有三個層次的交通，一是綜合體區域與區域外的城市級交通聯系；二是基地內部的交通組織；三是購物中心內部動線的合理組織。功能分區的原則，第一是要按照綜合體中業態彼此之間的功能對應關系布置；第二是按照房地產開發的資本運作要求布置和取舍各功能能業態；第三是按照建筑規劃設計的基本規律進行設計。在規劃布局中和城市形象中突出商業，最容易通達和有很強的引導識別性。商業公共空間主要分室外空間與室內空間。
2.2單體方案規劃設計策略
萬達廣場方案設計的原則由四部分組成，首先是商業動線，它是萬達廣場的生命線；其次是商業業態，它是商業設計的靈魂；第三是商業空間，它是商業設計的精氣神；第四是商業條件，它是做好萬達廣場設計的先決條件。
（1）動線設計原則最核心的內容即：人流動線清晰、簡潔、盡量少分叉。萬達廣場采取最經典的U字型動線（圖4）, 可讓消費者容易識別每個商鋪和路線，不至于因迷失方向而找不到商鋪；動線簡單、不走回頭路、沒有死角可讓每個消費者在逛街中自然路經每家商鋪，使商家均好性最大化。
圖5 第三代萬達廣場典型平面圖
