三里屯SOHO的中庭比較緊湊，商鋪劃分基本無面積浪費(fèi)，非常符合潘石屹想多賣地的訴求。商業(yè)綜合體的收益和影響是隨周邊環(huán)境變化而變化的。特別是當(dāng)周 邊出現(xiàn)定位相仿的新綜合體，很容易造成原本紅火的商業(yè)綜合體出現(xiàn)客流流失，空置率變高，這就要求商業(yè)綜合體的平面設(shè)計(jì)特別是商業(yè)裙房的平面設(shè)計(jì)具有預(yù)見性 并能適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。例如早期上海正大廣場(chǎng)定位為上海頂級(jí)品牌中心。之后由于恒隆廣場(chǎng)和上海新天地的崛起，造成該商場(chǎng)商業(yè)消費(fèi)群體不足，其整體出租率一度不足 60%。后來，正大先后引進(jìn)真冰溜冰場(chǎng)、KTV、健身館、美容院、反斗城等業(yè)態(tài)，出租率迅速回升至 98%。三里屯SOHO的曲線的本身就不太好變更，而商鋪還是精裝修交房，室內(nèi)布局更加固定。面對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的業(yè)態(tài)混亂和經(jīng)營不善，三里屯SOHO現(xiàn)有的平 面設(shè)計(jì)由于預(yù)見性不足，造成內(nèi)部業(yè)態(tài)組合很難再調(diào)整 (比如增設(shè)主力店），以往國內(nèi)出現(xiàn)過一些類似案例，如寧波世貿(mào)中心、福州華聯(lián)商廈等等，這類商業(yè)綜合體的最終結(jié)局往往就是倒閉拍賣。
三里屯Village設(shè)計(jì)
很多人不知道，三里屯Village是太古是從別的發(fā)展商那里收購的， 2003年，總部位于上海的香港發(fā)展商Tony Wong找到歐華爾，表示要和北京當(dāng)?shù)匕l(fā)展商國鋒合資聯(lián)營，為三里屯區(qū)的兩個(gè)地塊進(jìn)行總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)。這兩個(gè)地塊之間有一個(gè)零售、娛樂綜合區(qū)(容積率 3.3)，總共約5萬2千多平方米。允許的容積率為1.5，高度限制為15米。
在地塊的限高和容積率的控制下，垂直集中式商業(yè)布局被否定了，歐華爾決定采用步行商業(yè)街區(qū)的模式，從2004 年開始，規(guī)劃設(shè)計(jì)首先考慮的是城市及地區(qū)原本的肌理和歷史。將十多棟低層建筑組合起來，建筑的高度和風(fēng)格各異，因而形成不同的空間和視覺感受，但同時(shí)維持 宜人的空間尺度；而許多通道、巷子、小徑和庭院，縱橫交錯(cuò)環(huán)繞于其間，同時(shí)形成城市廣場(chǎng)。俗話說：“寬街無鬧市”。在這種模式下，商鋪被安排在相對(duì)小的空 間里，不容易留下死角。同時(shí)也給人造成人群熙熙攘攘的效果。
三里屯Village 2004年總圖
