它之所以誕生，就是因為對于一個比較大的城市來說，它的不同分區，也就是它不同類活動之間的交流成本比較高，因此它就需要一個復合型的建筑來降低這種交流成本。比如一個CBD或是新區，可能聚集的大部分都是金融類辦公建筑，如果要滿足吃飯或者居住的需求，就要跨越到另一個分區里，這樣通勤的時間就會花得比較長。這時如果有一個融合了辦公、居住、酒店、會議等各種功能的城市綜合體出現，就能大大提升人們做這些活動的效率，這種狀況下，城市綜合體就是一個非常合適的選擇。這里我們還要講到，城市的生活是由各種類型的活動組合在一起，它強調的是開放和交流，而城市綜合體所包括的功能都在一個建筑里，比如說萬達廣場這樣的“城中之城”，把居住、酒店、商業都解決了，是不是就意味著這里辦公的人就不需要出去了？這樣就帶來了另外一個問題——反城市。因為在一個單體里，就能把城市的功能都解決，從而人們就不需要城市的作用了。可以說城市綜合體弱化了大城市的作用，所以城市綜合體有一個特點，它的本質實際上是“反都市”的。
我認為“都”是比“城”更大一級的概念，有人建議把上海、北京改位上海都、北京都，比原來更高一級。所以把城市綜合體描述為“城市孤島”，也是因為這樣的特點。大家可能會問，既然城市綜合體是一個反都市性的建筑，那為什么會出現在大都市中呢？這就是我開始說的，當正外部效應大于負外部效應時，就有它存在的必要性了。它可能跟外界的聯系是削弱的，但是它內部不同功能之間的轉換，提高了效率，提供了更舒適的空間，當這些效用增強的時候，就是所謂正外部效應大于負外部效應的時候。大家在出差和旅行的時候可以觀察一下，一線、二線和三線城市，每個城市所體現出來的活力和人的精神面貌是不一樣的，這樣就會有一個更深刻的理解。
我們分析了城市綜合體的起源和本質特點，對什么地方適合投資城市綜合體，甚至對于一個地方的什么地段更適合開發城市綜合體，應該是有參考借鑒的作用的。比如中國有的三線、四線城市還在做城市綜合體，我就真的有點不理解。本身小城市各種活動和各種功能之間的轉換效率是非常方便的，城區也不大，甚至也沒有在辦公樓辦公的習慣，還要搞這種城市綜合體，我覺這就有點無病呻吟，大大超前了。小城市的便利性很高，舒適性很高，但它的品質不高。要去辦公也好，買東西也好，只要是有功能在，應該說到哪里都是非常方便的，這種交流成本是不高的。但非要搞一個反都市性的城市綜合體在那，就算是現在存在，如果不能很好地生存的話，失敗也是必然的。只有等待這個城市不同的活動成本大大提升以后，才有可能證明它存在的價值。
作為大城市來說，什么地方應該建城市綜合體？這實際上跟它地域租金的級差有很大的關系。最適合開發綜合體的區域應該是商務中心，或者說是規劃中非常有潛力，未來會吸引大量人口，商務活動聚集，或者因為新的交通延伸、產業導向而形成的虛擬區域的地方。前者就像我們熟知的陸家嘴或虹橋之類傳統的CBD，而后者就像大虹橋，因為有虹橋二號航站樓，由政府強制規劃將要預期形成的，又或者說長風商務中心，政府要強勢介入，而且具有這種產業發展前景和消費能力的區域，才有可能適應城市綜合體的產生和成長。這就是我想說的，不是所有的城市或者所有的地段都適合建造城市綜合體。
剛才講到城市綜合體的本質是反都市性的，為什么反都市性？因為它的內部已經形成了一個都市性。對我們設計來說，如果理解了這個本質，就會是一個很好的指導。我們的城市綜合體就是要把它建成一個包羅萬象的都市性特征，只有這樣才對得起城市綜合體的本質和它的名稱。如果只是不同功能的堆砌，沒有形成一加一大于二的化學作用，就是失敗的。這從設計角度來說是一個很大的課題，說起來容易，但做起來就是從整體到細節都要注意的一個課題。
既然今天的內容也是圍繞提升城市綜合體效率的，那就要特別注意不同功能轉換之間內部交通方向的指向問題。城市綜合體非常豐富，有很多功能，但是從這種功能到那種功能有可能會非常不方便，或者讓人迷惑。那對不起，也許沒有人會有耐心，就好像探求迷宮一樣，這就跟城市的規劃一樣。建筑內部和外部的小街小巷的空間尺度感是不一樣的，大家要注意，每個地方的消費習慣、消費心理也是不同的。就像萬達，它就很清晰，非常簡單，也非常粗暴，所以在當下還是比較成功的。但是我們看一些國外比較成功的城市綜合體，比如六本木，它的空間就比較豐富，但是它路線的指向還是比較清晰的。而中國是太清晰了，清晰到場所感和趣味性都不大了，但是一些優秀的城市綜合體在這方面就做得非常好。
四、城市綜合體——“城市細胞核”
后面我會說得稍微簡單一點。有人說城市綜合體是“城市細胞核”，因為細胞核具有裂變的功能。比較有名的一個案例是博多運河城（見圖7）。博多是明治維新最早對外開放的城市，后來因為東京、大阪的興起就有點衰敗了。它建造了一個體量非常大的城市綜合體，現在已經是一個旅游的目的地了，中國的油輪到日本都要去這個地方看，這已經成為世界游客的必經之地。為什么能做到這一點？因為它非常大，有足夠的體量來容納這些空間，商務展廳、非常有名的拉面競技場、福岡城市劇場等等。博多運河城容納了不同的功能在內，而它的設計也非常好。
圖7——博多運河城
