養老地產運營模式五：會籍制社區模式
該種模式通過打造醫療保健社區，全部持有運營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。同時，對自理、半自理、非自理客戶區別對待，收取不同租金，收費水平比福利型養老機構的收費水平高。通常銷售的會籍，對年齡有一定限制，主要針對對保健養生格外關注及身體健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目標客戶入住的門檻。在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的城市，這種模式或能贏得市場的部分認同，但整體而言較難被大部分老年群體認可。
這種模式的盈利以房屋出租收益為主，配套產品經營收益為輔。在土地性質上，項目用地一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協議等方式取得，價格較低。而在運營上，將實行醫療看護服務的老年公寓實行會員制入住，通過會員費+管理費獲得長期穩定收益，同時依托休閑配套提供養生度假體驗。
因而，這種模式的優點是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質也可以是公建用地、醫療用地等低成本土地，同時結合醫療、養護等多種服務來實現長期穩定收入。而該種模式最大的缺點是全部持有經營導致資金占用量大、投資回收期長。同時，服務完善的市場化養老社區收費高昂，從而使得高入住率較難達到，有一定的市場經營風險。
（代表企業：上海親和源）
養老地產運營模式六：床位出租型養老機構模式
該種模式根據投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經營模式，以床位出租為主要盈利模式。
目前而言，公辦養老機構收費較低、補貼多，嚴重供不應求，但體制機制不活、服務成本較高、經濟效益較低。民辦養老機構數量較少，缺乏政策扶持，經營狀況不容樂觀，發展不平衡，只有少數高端民辦養老機構經營狀況較好，而中低端民辦養老機構盈利性則較差。可謂是，公辦入院難、民辦生存難。
整體而言，因養老機構具有一定的公益性質，能夠盈利的非常少。而從目前國內的養老機構來看，具有以下特點的養老機構盈利相對較好。
從收入階層來看，定位高收入保障對象的養老機構比定位中低收入保障對象的盈利好；從客群定位來看，主要服務于高齡、生活難以自理者的康復醫療項目的養老機構比主要服務于較年輕健康者的基本生活項目的盈利好；從區位條件來看，選擇在交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方的養老機構比選擇在邊遠鄉村、人員稀少、基礎設施缺乏、嘈雜喧鬧的地方盈利好；從規模來看，床位較多、面積較大、投資較多、規模較大的小規模養老機構盈利好。
（代表項目：養老院）
