根據養老方式和盈利方式兩個維度，我們將國內的養老地產模式歸納為以下六大主要經營模式。
養老地產運營模式一：本地出售型社區模式
該種模式以老年住宅為整個項目主題和亮點，以面向市場出售的住宅產品為主，注重社區環境的打造和養老配套設置的完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產品的經營。而隨著養老地產的發展，本地出售型社區模式的養老地產投資收益水平也在不斷接近房地產平均投資收益水平。
相對于其他模式而言，本地出售型社區模式的養老地產資金回籠快速，能夠有效提高資金周轉率，從而實現滾動開發。但不可避免的，這種模式也存在一點缺點，如進行這種模式的養老地產開發，必須獲得土地使用權，因而享受政府土地優惠政策的可能性很小，同時不能得到養老地產升值的部分和通過養老地產及配套設施運營獲得的長期穩定收益。
要成功打造這種模式的養老地產，復合的產品形式、完善的養老配套和優美的景觀環境必不可少。在復合產品形式方面，通常要打造滿足養老及準養老一族、準養老子女等不同客群的產品，甚至是滿足不同收入階層的不同定位、不同檔次的產品，從普通的多層住宅產品到高端的獨棟別墅、聯排別墅、四合院等。
（代表企業：北京東方太陽城[最新消息價格戶型點評]）
養老地產運營模式二：異地出售型社區模式
該種模式是養老養生與度假旅游的完美嫁接，是異地養老方式催生出的一種養老住宅產品，一般位于環境和自然資源優良的旅游勝地，利用自然資源，與養老住宅和設施進行融合，以住宅產品出售盈利。由于其特有的資源環境條件，這種模式難以普遍模仿復制。
這種模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房價、生活成本的巨大差異和氣候、環境自然養老資源的巨大差異，從而滿足老年人追求高品質退休生活的養老需求。
與本地出售型社區模式相似，這種模式同樣具有資金回籠快、經營風險小的優點，但同時又具有其他模式不能比擬的地理優勢、價格優勢和環境優勢。由于地域限制，這種模式在具有自然資源及旅游資源優勢、環境優良的城市更容易獲得成功。
（代表城市：三亞、海口、大連、青島等城市）
養老地產運營模式三：租售組合型綜合社區模式
該種模式通過養老住宅銷售與養老公寓出租及養老配套設施持有運營相結合，實現土地效益和養老產業均衡發展的目的。項目中的養老公寓及配套設施由開發商運營或由專業的運營機構負責。這種模式不僅解決了全部出售對養老產業發展不利的問題，還解決了全持有經營資金占壓大、市場難以消化的問題。
這種模式通常構建了“住宅銷售+養老公寓出租+養老配套持有經營”的綜合性的項目盈利體系。通過住宅銷售獲得一次性投資收益，而通過養老公寓出租和配套持有經營獲得了長期穩定的收益。而收益的比例則因項目定位中產品配比不同而不同，一般銷售與持有部分比例為8∶2。
租售組合型綜合社區模式的最大優點，不僅是資金回籠較快，收益多元化，關鍵是在土地方面可采取靈活策略，在用地性質上，可以是居住用地、醫療用地、商業用地、公建用地等多種用地性質搭配的綜合性開發。相對而言，其最大的缺點是資金投入較大，總成本投入比單純的住宅開發高得多，建設周期相對較長；持有部分后期需要持續的經營管理和投入，投資回收期較長，通常在15~20年。
（代表企業：北京太陽城）
養老地產運營模式四：養老房產金融組合型社區模式
該種模式嘗試運用各種金融組合手段，促進養老社區產品的租售，為企業發展融資，但多數金融創新手段還處在嘗試階段。目前，國內出現的金融組合型社區模式的產品主要有以房養老、押金或養老金返還和綁定養老保險3種。
（代表企業：泰康之家養老社區）
