1. 中國(guó)商業(yè)建筑的變遷
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城市規(guī)劃理念中，社區(qū)配套商業(yè)的概念是按社區(qū)居住人口和按人口保證最低基本生活需求必須提供的計(jì)劃分配式的商業(yè)供給條件。如糧店、菜店、副食店等，條件好些的再增加一些賣(mài)針頭線(xiàn)腦和日用百貨的小型雜貨店和日用百貨店。這些小店的服務(wù)半徑大約為500m距離，以方便人們?cè)跊](méi)有交通工具的情況下就近解決日常生活的必須保障。
這種帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的規(guī)劃理念，雖然已在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊下有了動(dòng)搖，但是按比例建設(shè)社區(qū)配套商業(yè)的法規(guī)仍在統(tǒng)治著全國(guó)的城市居住社區(qū)建設(shè)的大局。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是自由競(jìng)爭(zhēng)條件下的交易行為，沒(méi)有交易又何來(lái)市場(chǎng)呢？交易就必然要有其固定的交易場(chǎng)所和從事交易的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，于是當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位之后，非社區(qū)配套的商業(yè)就開(kāi)始在城市建設(shè)中增加，打破了傳統(tǒng)規(guī)劃中的商業(yè)布局和打破了傳統(tǒng)的市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)配套幾級(jí)分配布置的舊觀(guān)念。隨著交易的需求和人們購(gòu)物與消費(fèi)習(xí)慣的改變，不斷的出現(xiàn)了綜合商業(yè)體、大型商業(yè)群、系列精品店、娛樂(lè)與商業(yè)混合、會(huì)員制超市等不同的新型商業(yè)活動(dòng)的建筑。
對(duì)傳統(tǒng)規(guī)劃理念最大的諷刺與批評(píng)就是在中國(guó)任何城市中都隨處可見(jiàn)的沿街建筑的變革，這些變革記錄著人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的追求和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。不管這些沿街的建筑過(guò)去是居住樓、辦公樓，還是其他類(lèi)型的，也不管過(guò)去是門(mén)還是窗，都清一色的被無(wú)情的改造成了各種用于交易或經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所、門(mén)店。
傳統(tǒng)意義上的商業(yè)一般是指可移動(dòng)商品的交易場(chǎng)所，而現(xiàn)代生活意義上的商業(yè)則打破了商品經(jīng)營(yíng)的分類(lèi)，將吃、喝、玩、樂(lè)混為一體，將休閑、服務(wù)、餐飲、美容、眼鏡店、牙科、咖啡店與購(gòu)物都變?yōu)榱司C合商業(yè)中的范圍，甚至游泳池、旱冰場(chǎng)、攀巖、電影院、網(wǎng)吧、茶館、銀行、機(jī)票、保險(xiǎn)、商務(wù)中心、汽車(chē)銷(xiāo)售等等過(guò)去與商品購(gòu)物交易完全無(wú)關(guān)的行業(yè)和生活行為也納入于商業(yè)之中。
這就是現(xiàn)代人的生活，打亂了習(xí)慣于用簡(jiǎn)單消費(fèi)能力審定市場(chǎng)供需關(guān)系的投資決策。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自由競(jìng)爭(zhēng)，為社會(huì)創(chuàng)造了更豐富的生存與想象的空間，人們已不再按計(jì)劃供給的方式買(mǎi)糧、買(mǎi)菜和購(gòu)買(mǎi)生活必需品了。
商業(yè)建筑的容量到底應(yīng)有多大？這是一個(gè)在社會(huì)發(fā)展中根本無(wú)法計(jì)算的結(jié)果，因?yàn)槿藗兊纳罘绞皆诓粩喔淖儯虡I(yè)建筑的功能與內(nèi)容在不斷改變。
一個(gè)最基本的事實(shí)是，盡管官方認(rèn)為北京的大型商業(yè)已經(jīng)超量了，但大型商業(yè)建筑還在增加，幾乎所有城市中的街道都在不斷將非商業(yè)用房改變?cè)械氖褂霉δ埽脑鞛樯虡I(yè)用房。如果在這個(gè)城市中人們?nèi)栽谧园l(fā)的進(jìn)行不斷的商業(yè)用途的改造，那么一定是這個(gè)城市仍有大量的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的需求，一定會(huì)建造更多的商業(yè)建筑。
城市的建筑不是在一年或幾年之內(nèi)可以完成的。一個(gè)城市的格局常常會(huì)在二三十年的過(guò)程中逐步形成自己獨(dú)特的風(fēng)格，人們的生活習(xí)慣大約也要幾代人才能改變。中國(guó)的城市剛剛開(kāi)始城市化的形成過(guò)程。當(dāng)我們的父輩都還是農(nóng)民的生活習(xí)慣時(shí)，不可能預(yù)見(jiàn)今天城市的生活。當(dāng)中國(guó)還有60%的農(nóng)業(yè)人口時(shí)，即使是現(xiàn)代居住于城市中的人們也無(wú)法預(yù)見(jiàn)未來(lái)城市化發(fā)展中的商業(yè)需求，更無(wú)法預(yù)知明年的情況。
可以知道的是中國(guó)政府已確定的"十一五"規(guī)劃中要擴(kuò)大內(nèi)需與消費(fèi)。如果沒(méi)有投資者建設(shè)更多的可供擴(kuò)大消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，那么將必然會(huì)限制或妨礙未來(lái)的幾十年將中國(guó)巨大的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)的轉(zhuǎn)化過(guò)程。
商業(yè)的發(fā)展大概只有地點(diǎn)、建筑形式上的決策失誤會(huì)導(dǎo)致失敗。在一個(gè)剛剛開(kāi)始建設(shè)和發(fā)展中的國(guó)家，在一個(gè)嚴(yán)重的城市化率不足的國(guó)家，目前任何建筑大約都還沒(méi)有到要飽和和過(guò)量的階段。
未來(lái)的城市尚處于發(fā)展與格局調(diào)整的進(jìn)程之中。
2. Shopping mall的幾個(gè)明顯特征
在目前中國(guó)如雨后春筍地建設(shè)的大買(mǎi)場(chǎng)當(dāng)中，雖然各有特色，但也有一些共同的特征：
2.1 選址和營(yíng)業(yè)面積大
大賣(mài)場(chǎng)的選址要求很高，在中國(guó)更接近中心城區(qū)和大型居住區(qū)。而且營(yíng)業(yè)面積有一定的規(guī)模要求，能較完整地涵蓋標(biāo)準(zhǔn)食品超市和百貨商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這里的營(yíng)業(yè)面積是指顧客能夠走到和接觸到的地方，不包括后面的到貨區(qū)和加工場(chǎng)所。0.7萬(wàn)m2左右的營(yíng)業(yè)面積是大賣(mài)場(chǎng)的下限，太小就無(wú)法綜合化經(jīng)營(yíng)；而1.2萬(wàn)m2是大賣(mài)場(chǎng)的上限，超過(guò)這個(gè)上限顧客會(huì)感到太累。大賣(mài)場(chǎng)對(duì)超過(guò)1萬(wàn)m2的大店一般會(huì)采取兩個(gè)樓面方法分設(shè)，使消費(fèi)者不至于太累并在心理上產(chǎn)生逛了兩個(gè)商店的樂(lè)趣；
2.2商品定位特性，大賣(mài)場(chǎng)的商品組合采取將銷(xiāo)售額向少數(shù)品種高度集中的方法，以達(dá)到大量銷(xiāo)售（量販）的目標(biāo)。這一商品組合方法在總體上能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者一次性購(gòu)足的要求，但在商品線(xiàn)的寬度和深度上受到少數(shù)品種量販的制約，一定程度上影響了消費(fèi)者的選擇度；
2.3價(jià)格定位特征
大賣(mài)場(chǎng)采取了嚴(yán)格按商品的品種分別定價(jià)的方法，包括：10%的商品高毛利銷(xiāo)售，這些商品一般是自己加工、自有品牌或消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格不敏感的商品；20%的商品薄利多銷(xiāo)，這些商品一般是與消費(fèi)者日常生活密切相關(guān)的民生品，消費(fèi)者對(duì)其價(jià)格特別敏感；對(duì)一些供應(yīng)商的品牌商品占到了70%的市場(chǎng)份額，則按無(wú)毛利銷(xiāo)售，最多加2%~3%的賣(mài)場(chǎng)費(fèi)用；大賣(mài)場(chǎng)一般的價(jià)格政策和價(jià)格形象是，最優(yōu)的品質(zhì)最優(yōu)的價(jià)格，天天平價(jià)；
2.4 利潤(rùn)安排
大賣(mài)場(chǎng)通常以自己加工的商品（面包、熟食、配菜等）為第二利潤(rùn)源；以合理組織供應(yīng)商的商品配送獲取第三利潤(rùn)源；同時(shí)，大賣(mài)場(chǎng)出租場(chǎng)地給商品品項(xiàng)相關(guān)聯(lián)和互補(bǔ)的供應(yīng)商，以降低經(jīng)營(yíng)成本，化解由于選址的中心城區(qū)化所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。
3. 大賣(mài)場(chǎng)與中國(guó)的零售業(yè)
在那個(gè)物資極度匱乏、國(guó)人的日常生活用品都需憑票購(gòu)買(mǎi)的時(shí)代， 商店的售貨員就自然成了令人羨慕的職業(yè)。那時(shí)候，在政府部門(mén)的序列中，商業(yè)管理部門(mén)的地位也是舉足輕重。可是，到了20世紀(jì)80年代，零售業(yè)卻成了中國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)改革的最前沿。也許從政府當(dāng)時(shí)的視角看，這一行業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力是最弱的，因此即使改革失敗也不會(huì)動(dòng)搖整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。可以這么說(shuō)，經(jīng)過(guò)20多年的改革，與其他服務(wù)行業(yè)相比，國(guó)內(nèi)零售業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)是最為充分的。也正由于此，在中國(guó)加入WTO３年之后，其成為最早向外資全面開(kāi)放的服務(wù)業(yè)領(lǐng)域就顯得是那么的理所當(dāng)然了。
可是，伴隨市場(chǎng)化改革而出現(xiàn)的供給過(guò)剩，已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，制造業(yè)面臨的最大壓力莫過(guò)于如何將產(chǎn)品更有效地推向消費(fèi)者。由此，零售業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位也就愈加凸顯出來(lái)。而且，外資零售巨頭對(duì)進(jìn)入中國(guó)所表現(xiàn)出的那種迫不及待，也讓國(guó)人更加意識(shí)到，我們對(duì)零售業(yè)的過(guò)往認(rèn)識(shí)也許是非常錯(cuò)誤的。零售業(yè)的意義絕不僅僅意味著為消費(fèi)者提供便捷、實(shí)惠的購(gòu)買(mǎi)渠道。零售業(yè)的終端控制屬性，不僅直接影響制造商的經(jīng)營(yíng)行為，而且作為服務(wù)業(yè)的主要組成部分，其對(duì)國(guó)民就業(yè)以至收入分配也具有重要而持久的影響力。
記得法國(guó)媒體曾有過(guò)這樣的報(bào)道：“誰(shuí)控制零售業(yè)，誰(shuí)就控制經(jīng)濟(jì)，誰(shuí)就擁有法國(guó)。”此話(huà)聽(tīng)起來(lái)似乎有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但在很多國(guó)家，零售業(yè)的極端重要性確已成為一種共識(shí)。因此，盡管許多國(guó)家都開(kāi)放了零售業(yè)，但仍然通過(guò)法律的形式對(duì)大規(guī)模零售業(yè)在本國(guó)的擴(kuò)張和壟斷行為予以限制。比如在日本，政府為了保護(hù)日漸失去競(jìng)爭(zhēng)力的小型零售業(yè)，早在1937年就制定了百貨店法。而1974年實(shí)施的大店法，則更是對(duì)大型零售商的店鋪總面積、營(yíng)業(yè)結(jié)束時(shí)間、休息日天數(shù)等都做出了明確限定。這些法律的根本目的，就是通過(guò)對(duì)大型零售商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管制，來(lái)保護(hù)中小型零售商免受大零售商的沖擊。在韓國(guó)，也有類(lèi)似的對(duì)大型零售商業(yè)的限制性法律，規(guī)定大型零售商必須在周末關(guān)門(mén)或者減少營(yíng)業(yè)時(shí)間，以利于中小店鋪的發(fā)展。
