隨著國家經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，隨著改革開發(fā)的進一步深入，我國的商業(yè)也進入了繁榮發(fā)展階段，越來越走向國際化，越來越多的商業(yè)巨頭落戶中國，越來越多的商業(yè)建筑如雨后春筍，成為繁榮經(jīng)濟的重要載體，現(xiàn)代化商業(yè)建筑的規(guī)模越來越大，商場已不僅僅是人們購物的場所，還是人們休閑、娛樂、餐飲的場所，這對商場的舒適性、便捷性提出了更高的要求；同時隨著全球能源的緊張，隨著人們對能源問題的日趨重視，這對商場的節(jié)能提出了新的要求。
隨著高新技術(shù)的發(fā)展和社會的進步，人們逐漸將科學(xué)技術(shù)中的最新研究成果——智能化設(shè)施用于人們?nèi)粘Ｉ畹膱鏊虡I(yè)建筑。由此，智能化商業(yè)建筑的物業(yè)管理誕生了。探討并研究其管理方式。既是對過去經(jīng)驗的總結(jié)，更是為了前瞻其發(fā)展方向。智能化為的是物業(yè)管理簡易和方便，物業(yè)管理又對更新型的智能化設(shè)施提出要求，這就是兩者不可分離的關(guān)系。
1. 商業(yè)智能建筑的基本概念
20 世紀80 年代， 世界上出現(xiàn)了第一代智能建筑， 即將舊寫字樓內(nèi)增添了計算機設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、數(shù)字式程控交換機、數(shù)據(jù)通訊線路等， 到了20 世紀90 年代， 隨著大規(guī)模集成電路、現(xiàn)場控制器CPU 的智能源器件綜合布線技術(shù)， 特別是計算機小型化使得計算從繁重的數(shù)據(jù)處理、控制等工作狀態(tài)中解脫出來， 為中央監(jiān)控系統(tǒng)和中央管理系統(tǒng)提供信息并可以集中處理，為智能化商業(yè)建筑的大規(guī)模發(fā)展提供了技術(shù)條件。
那么， 什么是智能化商業(yè)建筑？ 即通過對建筑物業(yè)的四要素： 即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、物業(yè)管理及其內(nèi)在聯(lián)系的最優(yōu)化設(shè)備， 來提供一個投資合理而又擁有高效率的優(yōu)雅舒適、便利快捷、高度安全的工作環(huán)境。智能建筑系指用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機技術(shù)、通用技術(shù)和現(xiàn)代建筑有機結(jié)合，對使用者的信息服務(wù)及其建筑環(huán)境的優(yōu)化組合，所獲得的投資合理，適合信息社會需要，并且具有安全、高效、舒適、便利和靈活特點的現(xiàn)代化建筑。
然而，無論何種性質(zhì)的商業(yè)智能建筑，必須具備以下四個條件：
1.1一套先進的樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)，能夠?qū)ι虡I(yè)建筑的各種電器設(shè)備進行自動控制，營造一種溫馨、舒適、高效的工作環(huán)境。
1.2一個現(xiàn)代化的通迅系統(tǒng)，能夠提供全方位的、立體的、大容量的、高速率的雙向通迅條件，滿足現(xiàn)代信息社會瞬息萬變的工作和通迅要求。
1.3一個結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，將整幢大樓的語言通訊、數(shù)據(jù)通訊、多媒體通訊融為一體，為高效率的通訊和系統(tǒng)管理提供硬件條件。
1.4一個系統(tǒng)集成平臺，能夠?qū)ι虡I(yè)建筑的強電設(shè)備和弱電系統(tǒng)進行統(tǒng)一監(jiān)視和管理，能夠在個子系統(tǒng)之間進行數(shù)據(jù)交流，做到信息共享，從而為客戶提供良好的物業(yè)管理和一流服務(wù)。
（智能化技術(shù)只是一種手段，是通過對建筑智能功能的配備，強調(diào)高效率、低能耗、低污染，在真正實現(xiàn)以人為本的前題下，實現(xiàn)節(jié)約能源、提升建筑使用功能、保護環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的目標。建筑的實施，要從可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，注重生態(tài)、注重環(huán)境保護。通過多年的實踐，以理性和務(wù)實的態(tài)度，從工程的實際需要出發(fā)，以實用和適用為標準，不盲目跟風(fēng)、片面的追求智能化系統(tǒng)的先進性和全面性，應(yīng)根據(jù)實際情況，有選擇地進行智能化管理。）
2. 商業(yè)智能化建筑物業(yè)管理的特點
一幢高度智能的商業(yè)樓宇，其具體的功能可能千變?nèi)f化，但它給物業(yè)管理所帶來的特點是設(shè)備的先進性，信息的開放性，環(huán)境的安全性和舒適性，功能的多樣性，費用的經(jīng)濟性和人力資源的高級性以及由此帶來的現(xiàn)代高效率。
3. 商業(yè)智能化建筑的技術(shù)特點
不同性質(zhì)的建筑物，其智能化的需求又各有不同，對于大型商業(yè)建筑來說，空調(diào)和照明是大型商業(yè)建筑耗電量比較大的兩類負荷，如何合理的控制和管理，才能取得最大的效益，即在保證舒適性和照度的前提下，又能降低耗電量，這是大型商業(yè)節(jié)約能源的一大問題，那么對于這兩大系統(tǒng)的監(jiān)測和控制就是智能化商業(yè)建筑的重要內(nèi)容。
4. 商業(yè)智能化建筑的實現(xiàn)
要實現(xiàn)對大型商業(yè)建筑的智能化管理，就必須將建筑內(nèi)所有設(shè)備集成成一個系統(tǒng)，實現(xiàn)信息共享，進行綜合管理，實施優(yōu)化。商業(yè)建筑智能化與常規(guī)設(shè)計相比，有以下特點：
4.1首先要選擇一套中央控制計算機，配備一些打印機、網(wǎng)絡(luò)控制器、通訊模塊、不間斷電源等外圍設(shè)備，還要有應(yīng)用軟件。
4.2信號采集機構(gòu)。主要是各種傳感器，這些傳感器有室內(nèi)溫度傳感器，室內(nèi)濕度傳感器，室外溫度傳感器，二氧化碳傳感器，煙感、溫感探測器，照度傳感器，電流，電壓測量等檢測元件。
4.3控制執(zhí)行機構(gòu)。有溫度控制器、有控制機柜，還有接觸器、電子功率驅(qū)動器、電動閥、電磁閥等電器元件。
4.3.1對于空調(diào)設(shè)備的檢測和控制主要有以下幾個內(nèi)容：
4.3.1.1空調(diào)機組狀態(tài)檢測與運行參數(shù)測量；
4.3.1.2空調(diào)機組的最佳啟/停時間控制；
4..3.1.3空調(diào)機組預(yù)定程序控制與溫濕度控制；
4.3.1.4室內(nèi)/外空氣溫、濕度CO、CO2等參數(shù)測量；
4.3.1.5風(fēng)機組啟/停時間控制；
4.3.1.6新風(fēng)機組預(yù)定程序控制溫濕度控制；
4.3.1.7風(fēng)機組狀態(tài)檢測與運行參數(shù)測量；
4.3.1.8送排風(fēng)機組的狀態(tài)檢測和控制。
對于空調(diào)設(shè)備的運行時間，可根據(jù)室內(nèi)外平均溫度、風(fēng)速等計算決定，其控制應(yīng)采用最節(jié)約的程序去完成，系統(tǒng)可根據(jù)室內(nèi)循環(huán)空氣和室外的新鮮空氣之含濕量，而決定適當(dāng)比例之風(fēng)量經(jīng)過風(fēng)柜，從而節(jié)省能源。
空氣處理機的DDC通常采用PID控制，選擇合適的PID參數(shù)對空調(diào)系統(tǒng)的穩(wěn)定運行是非常關(guān)鍵的。PID系數(shù)高，空調(diào)對室內(nèi)溫度波動的反應(yīng)特性曲線陡，達到設(shè)定溫度的過渡過程較短；相反PID系數(shù)低，達到設(shè)定溫度的過渡過程較長。但并不是PID系數(shù)越高越好，否則易引起DDC控制系統(tǒng)失穩(wěn)，表現(xiàn)為室內(nèi)溫度的振蕩和水側(cè)的電動調(diào)節(jié)閥周期性的來回運動，無法在固定的開度上運行，在實際的工程設(shè)計中，BA系統(tǒng)對空調(diào)的節(jié)能控制有多種手段可以采用，例如室內(nèi)外焓值比較法，二氧化碳等污染物檢測法確定新風(fēng)量，基于日程表的實時操作等。
