商業(yè)建筑在城市中扮演了越來(lái)越重要的功能角色和空間角色，它們對(duì)于城市空間、城市環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)的影響也日漸深入。商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)與發(fā)展對(duì)于城市環(huán)境的各種影響，以及城市環(huán)境如何反作用于商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)與發(fā)展，是一個(gè)復(fù)雜的課題。商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)和發(fā)展始終處在不斷的變化之中。這種變化的特性決定了商業(yè)建筑和周邊城市環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系也是一種動(dòng)態(tài)的復(fù)雜關(guān)系。
隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，近年來(lái)新建的商業(yè)建筑的規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，商業(yè)建筑在城市中分布的范圍也越來(lái)越廣，出現(xiàn)了很多新形態(tài)、新概念的商業(yè)建筑實(shí)例。這些商業(yè)建筑在城市中扮演了越來(lái)越重要的功能角色和空間角色，它們對(duì)于城市空間、城市環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)的影響也日漸深入。本文要討論的就是在這種大背景下，商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)與發(fā)展對(duì)于城市環(huán)境的各種影響，以及城市環(huán)境如何反作用于商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)與發(fā)展。
相對(duì)于住宅建筑和其他公共建筑，商業(yè)建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、使用、發(fā)展方面都有其明顯的特征。其中一個(gè)突出的特征就是，商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)和發(fā)展始終處在不斷的變化之中。住宅建筑和其他公共建筑，在設(shè)計(jì)時(shí)有明確的設(shè)計(jì)目的，建成后有穩(wěn)定的使用功能，從形態(tài)上到使用功能上都很少有大的變化。而商業(yè)建筑，尤其是綜合性商業(yè)建筑，從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始就會(huì)受到各方面因素的影響，形態(tài)、面積、功能、內(nèi)部劃分等始終處于不斷的調(diào)整之中，建成之后，也會(huì)因?yàn)樯虡I(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)狀況，招商狀況而不斷的進(jìn)行更新和調(diào)整，始終處于極為頻繁的變化之中。這種變化的特性決定了商業(yè)建筑和周邊城市環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系也是一種動(dòng)態(tài)的復(fù)雜關(guān)系。為了盡量使表述清楚，下文主要從時(shí)間順序來(lái)探討商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)與發(fā)展的各個(gè)階段中與周邊城市環(huán)境的互動(dòng)。
1. 商業(yè)建筑選址中對(duì)周邊環(huán)境影響的評(píng)估
商業(yè)建筑的選址，在商業(yè)建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。現(xiàn)代商業(yè)建筑的選址，占主導(dǎo)地位的因素當(dāng)然還是其地塊本身的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)發(fā)展的前景。但是，商業(yè)建筑對(duì)于周邊城市環(huán)境的各種影響，在商業(yè)建筑的選址以及政府主管部門(mén)對(duì)于商業(yè)建筑選址的審批中，正在占據(jù)越來(lái)越重要的地位。
在商業(yè)建筑選址的最初期，最普遍的選址方式是參考相應(yīng)城市地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，在城市規(guī)劃規(guī)定的商業(yè)用地中確定可供選擇的地塊，選擇幾個(gè)目標(biāo)地塊進(jìn)行分析比較，并確定最終的地塊選址。在目標(biāo)地塊的分析比較中，地塊的面積、地段、價(jià)格等因素占據(jù)了主導(dǎo)地位，但是，對(duì)于周邊城市的交通環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響進(jìn)行初步評(píng)估，也越來(lái)越顯得必不可少。尤其是在環(huán)境影響與商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)互相沖突的時(shí)候，如何進(jìn)行取舍更是一個(gè)突出的問(wèn)題。
拿一個(gè)新建在城市郊區(qū)的居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心的選址為例，開(kāi)發(fā)商對(duì)于選址的要求，無(wú)非是交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)、周邊市政配套齊全、居住區(qū)已建成一定規(guī)模、有相當(dāng)數(shù)量的潛在顧客，等等。但是，面對(duì)復(fù)雜的城市環(huán)境，決策者需要考慮更多更細(xì)致的問(wèn)題：
1.1從城市交通環(huán)境考慮，選址不宜位于城市主干道上。表面看來(lái)城市主干道有著便利的交通條件，但是，城市交通主干道的特性決定了其交通流量較高，車速較快，同時(shí)城市規(guī)劃嚴(yán)格控制在道路上對(duì)車行開(kāi)口。這樣的制約條件會(huì)反過(guò)來(lái)限制顧客對(duì)于商業(yè)建筑的可到達(dá)性。往往在主干道上可以清楚看到的商業(yè)建筑，但是反而因?yàn)閿?shù)不多的入口而很容易錯(cuò)過(guò)。同時(shí)，作為對(duì)于周邊人流有強(qiáng)烈吸引作用的大型商業(yè)建筑，本身會(huì)是一個(gè)交通量相當(dāng)大的交通樞紐，不應(yīng)緊靠城市交通主干道，以避免對(duì)于城市交通網(wǎng)絡(luò)的負(fù)面影響。
1.2商業(yè)建筑的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)者都希望顧客可以經(jīng)過(guò)盡量短的流線就可以到達(dá)商業(yè)建筑內(nèi)部，因此總是傾向于將新建商業(yè)建筑選址緊靠大型居住區(qū)布置。但是，商業(yè)建筑在將來(lái)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，會(huì)對(duì)周邊造成相當(dāng)多種類的污染，如噪音、氣味、強(qiáng)光等，因此從居住區(qū)環(huán)境考慮，不宜將商業(yè)建筑建設(shè)在離住宅區(qū)過(guò)于接近的地段，并且應(yīng)在商業(yè)建筑和相鄰住宅區(qū)之間做好隔離措施，以盡量減少商業(yè)建筑對(duì)于周邊居住環(huán)境的負(fù)面影響。
1.3從城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境考慮，在成熟的住宅區(qū)周邊建設(shè)商業(yè)建筑，雖然有現(xiàn)成而穩(wěn)定的客戶來(lái)源，但是因?yàn)榫幼^(qū)發(fā)展已經(jīng)較為完善，周邊的地價(jià)一定較新建居住區(qū)周邊地價(jià)為高。同時(shí)，成熟住宅區(qū)也意味著周邊商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成型，商業(yè)建筑將面對(duì)更多的來(lái)自市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，而且發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｔ诔墒熳≌瑓^(qū)和新建住宅區(qū)之間選擇商業(yè)建筑基地，需要利用數(shù)學(xué)模型進(jìn)行投資效益比的分析，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和具體情況進(jìn)行分析，最終得出科學(xué)的結(jié)論。
因此，在新建商業(yè)建筑的選址過(guò)程中，對(duì)于商業(yè)建筑與周邊城市環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系，應(yīng)該進(jìn)行全面的、合理的分析，建立科學(xué)的數(shù)學(xué)模型，權(quán)衡各方面的利弊因素，最終做出正確的決策。
2. 商業(yè)建筑建設(shè)期間與周邊城市環(huán)境的關(guān)系
2.1 在商業(yè)建筑建設(shè)期間，對(duì)于周邊環(huán)境的影響主要體現(xiàn)代兩個(gè)方面：
首先是建設(shè)施工對(duì)于周邊城市環(huán)境的影響。在這方面，商業(yè)建筑和其他類型的建筑對(duì)于城市環(huán)境造成的影響基本是相同的。主要是施工現(xiàn)場(chǎng)本身難以避免的噪音、灰塵以及夜間燈光等的干擾，以及施工期間各類建材運(yùn)輸對(duì)于城市交通和城市環(huán)境的影響。對(duì)于這部分影響，可以采取加強(qiáng)施工管理，細(xì)化施工程序，合理安排施工場(chǎng)地和工序等措施來(lái)盡量減少負(fù)面的影響。其次，建設(shè)施工期間，商業(yè)建筑對(duì)于周邊城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響也會(huì)開(kāi)始逐漸出現(xiàn)。
2.2在公眾對(duì)于地區(qū)商業(yè)環(huán)境改善的明確預(yù)期下，周邊的房?jī)r(jià)與地價(jià)開(kāi)始大幅度上升。大型商業(yè)建筑對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的主要影響來(lái)自于對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接和間接影響。大型商業(yè)建筑作為一個(gè)城市地區(qū)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)與催化劑，對(duì)周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常直接和迅速。在商業(yè)建筑的建設(shè)期間，隨著建筑體量在城市空間中日益明確，原先預(yù)期中的商業(yè)環(huán)境和生活環(huán)境的改善逐漸成為現(xiàn)實(shí)，使得周邊的居民和房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)于此商業(yè)建筑帶來(lái)的利益改善有了更明確的期待。這造成了周邊各類房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上升，再進(jìn)一步帶動(dòng)了地價(jià)的上升，提高了后續(xù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。 2.3其次，新建商業(yè)建筑在施工期間，其對(duì)周邊城市商業(yè)環(huán)境的影響也漸漸顯現(xiàn)出來(lái)。這主要分為兩個(gè)方面，首先周邊城市地帶的商業(yè)價(jià)值得到提高，商鋪的租金和售價(jià)都會(huì)有較大幅度的上升。同時(shí)，對(duì)商業(yè)環(huán)境的影響還體現(xiàn)代周邊地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)將會(huì)主動(dòng)的進(jìn)行一定的結(jié)構(gòu)化調(diào)整。和即將開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)建筑直接競(jìng)爭(zhēng)的中小型商業(yè)業(yè)態(tài)將會(huì)被迫調(diào)整經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)規(guī)模以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)，與新建商業(yè)建筑互補(bǔ)或者互相促進(jìn)的業(yè)態(tài)，主要是一些服務(wù)業(yè)，會(huì)大量的出現(xiàn)，以配合商業(yè)建筑建成以后此類需求的大幅度上升。
3. 商業(yè)建筑開(kāi)業(yè)初期與周邊城市環(huán)境的關(guān)系
在商業(yè)建筑完成建設(shè)，并成功開(kāi)業(yè)的初期，商業(yè)建筑對(duì)于城市環(huán)境的影響達(dá)到了一個(gè)劇烈變化的階段。施工期間的雜亂和無(wú)序成為過(guò)去，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)和整理的物理環(huán)境變得整潔和有序，同時(shí)商業(yè)建筑對(duì)于生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境、交通環(huán)境的影響也初露端倪，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)說(shuō)，預(yù)期的改善終于成為現(xiàn)實(shí)，商業(yè)建筑的影響則進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段。
