一、項目操作方式應高度專業化
雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的Shopping Mall綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。
與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。 大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。
而國內開發商普遍還在沿用住宅項目開發的操作模式�；旧鲜情_發商自己策劃，開發商委托并指導規劃設計，到項目初步定型或徹底完工時再進行招商。因而無論業態定位，還是設施的規劃都與國際大型商業項目的操作模式脫節。造成規劃設計等實施工作越深入，招商越困難。簡而言之，住宅開發是直銷，大型商業地產開發是傳銷，做住宅開發時發展商可以自己研究市場，開發產品，并面向社會銷售。對中小型商業或為住宅開發配套的商業，也可采用這種模式。而大型商業項目就像酒店設施一樣，必須由酒店管理集團來介入前期策劃與后期管理，開發商難于直接進行專業化的商業設施規劃并對商家進行管理。發展商只有在專業商業投資、管理與顧問公司以及專業商業項目規劃設計公司的協助下，才能使一個大型商業項目達到專業化的高度。
二、重視專業顧問公司
認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問代理公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。
此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。不同業態的商家對賣場的規劃與各種人車貨物流程的組織有著不同的要求。而一個大型商業項目面臨將所有這些復雜功能合理又互補地組織在有限的空間資源內。能夠指導規劃設計的也只有那些具有豐富大型商業管理經驗的專業商業投資顧問與管理公司。
三、專業化建筑規劃設計公司至關重要
商業地步的開發設計同住宅項目的開發設計有本質的區別。住宅商品房的購買者是大眾消費者，居住的功能相對簡單，人們對居住建筑都有廣泛的了解，發展商可以根據自己對市場需求的調查與判斷，自行確定所要開發產品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設計公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設計。
而大規模商業地產的開發設計與此完全不同。首先是業態和功能的復雜。大型商業中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當復雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，但這正是優秀的專業化的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。
另一方面，不是所有建筑設計公司都能進行大規模商業地產項目的規劃設計。商業地產規劃設計的好壞，直接影響開發商的經濟回報，以及項目的生死存亡。商業地產是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售代理公司之間密切合作，及時反饋，將市場的需求融匯到規劃設計中，這些是優秀的商業地產設計師不可或缺的能力。
四、選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議
大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。
大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。不同的業態要求不同的區位。大型倉儲超市和大型建材超市所要求的區位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價低，空間的交通便利的區域。
在沒有確定具體商家的情況下，商業設施的規劃選址更應該考慮規劃與策劃方的專業建議。如在規劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內容為：交通便利、認知便利、趨近便利、進出便利、選購便利。
交通便利不僅是指絕對距離遠近，更多的是考慮客戶對交通時耗的便利需求，考慮自駕車與公共交通的不同特點和對便利性的不同需求。交通便利性的環境，是以商家對消費者的預期數量為基礎，這個預期數量又來自對周邊城市人口分布，人口結構、收入與消費水平的調查分析。大型零售商業需求有效商圈常住人口不少于20萬人。
認知便利是指在局部區位上讓消費者能夠便利地找到自標商場，特別是對自駕車消費群體，在規劃選擇中充分考慮遠距離（500米以外），中距離（200米以外）的認知特性，從而確定最終的選址及總體的規劃局部形態。
5A中的后三個方面更多是在大的選址確定之后，商業設施具體規劃設計中應考慮和遵循的規律。
五、平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰
在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。
商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
