暴雪松稱，無可爭(zhēng)議的現(xiàn)實(shí)是，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展多年來只解決了“量”的問題，沒有解決“質(zhì)”的問題，好項(xiàng)目并不多�！半m然購(gòu)物中心多了，但是單店銷售在減少。”
南京金鷹控股集團(tuán)執(zhí)行副總裁沙勇也表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心單店規(guī)模也從過去的三四萬平米上漲到現(xiàn)在平均的七八萬平米，更多的甚至是一二十萬的購(gòu)物中心，購(gòu)物中心開始面臨空置率，甚至是泡沫化的危險(xiǎn)性。
除了速度過快和規(guī)模過大之外，潘韜所指出的，在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)一直綿連的“錢太貴、融資成本太高；人太少、人力成本太高；城市規(guī)劃無序，政績(jī)?cè)V求色彩太重；三四線城市消費(fèi)力相對(duì)滯后”等長(zhǎng)期的商業(yè)老困難其實(shí)從來沒能得到有效緩解。
作為傳統(tǒng)線下商業(yè)的承載平臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)也愈發(fā)遭遇電商沖擊。北京朝陽大悅城總經(jīng)理周鵬指出，在電商作為一種新的技術(shù)革命橫空出世時(shí)，不僅是分食了線下商業(yè)的客流和銷售，也是重塑了消費(fèi)習(xí)慣，改變了人們的生活，若商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心不擁抱電商，重塑商業(yè)模式，面臨的結(jié)局就是被淘汰出局。
潘韜說，國(guó)內(nèi)每年新增購(gòu)物中心300個(gè)，而每年電商銷售增長(zhǎng)大概相當(dāng)于300個(gè)購(gòu)物中心的銷售額，這意味著購(gòu)物中心本來的市場(chǎng)空間被電商全部吞食，這是購(gòu)物中心目前無法回避的現(xiàn)實(shí)，低端時(shí)尚類購(gòu)物中心尤其遭受沖擊。
“模式高度雷同、定位高度雷同、品牌高度雷同”，周鵬也認(rèn)為，泡沫或過剩不是能摧毀未來購(gòu)物中心或商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最重要因子，當(dāng)前購(gòu)物中心最值得擔(dān)憂的是同質(zhì)化。
潘韜和暴雪松都提到的一個(gè)行業(yè)“內(nèi)幕”是，目前國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)在招商上已“賠本賺吆喝”到甚至對(duì)快銷品牌都要給予裝修補(bǔ)貼，國(guó)內(nèi)二線品牌商都敢宣稱只要扣點(diǎn)。
“體驗(yàn)牌”亦陷入同質(zhì)化泥沼
差異化突圍、強(qiáng)化體驗(yàn)是業(yè)內(nèi)的共識(shí)，但在絕對(duì)過剩的情況下，任何商家都難以實(shí)現(xiàn)真正差異化。
實(shí)際上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗早下過警言，“商業(yè)地產(chǎn)里只有第一名能活得很好，其他的都只夠喝喝湯。”
電商沖擊、供應(yīng)過剩的商業(yè)地產(chǎn)到底怎樣求生存？差異化突圍、強(qiáng)化體驗(yàn)是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。
但是，潘韜認(rèn)為，在市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)絕對(duì)過剩的情況下，任何商家都難以實(shí)現(xiàn)真正差異化。
亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波指出，中國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展正開始進(jìn)入差異化的特殊階段，一線城市高端購(gòu)物中心以及社區(qū)型購(gòu)物中心呈現(xiàn)小而精的主題化、細(xì)分化方向，三四線城市則延續(xù)大而全的區(qū)域性購(gòu)物中心和新城型購(gòu)物中心發(fā)展。
但是，眼下更普遍的問題是，購(gòu)物中心商家們差異化突圍的路徑趨同、手段單一，尤其是家家開打的“體驗(yàn)牌”也在遭遇著同質(zhì)化，所謂的“體驗(yàn)化”轉(zhuǎn)型無非就是“去百貨業(yè)、去主力店、去購(gòu)物化”，提高餐飲、娛樂、兒童等業(yè)態(tài)的比重，可用的“招數(shù)”并不多。
周鵬也認(rèn)為，當(dāng)下購(gòu)物中心紛紛開打的“體驗(yàn)牌”在走入誤區(qū)，一是“單純地去零售化，一味傾心加重餐飲、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)，影響租金回報(bào)；二是認(rèn)為體驗(yàn)化就是單純空間設(shè)計(jì)的美化，并不一定貼近商場(chǎng)主題和品牌以及消費(fèi)者需求；三是單純的標(biāo)新立異的活動(dòng)，并不一定吻合主體客群�！�
張平告訴中國(guó)商報(bào)記者，要避免“體驗(yàn)”的同質(zhì)化，商家、企業(yè)就必須加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)自身資源和優(yōu)勢(shì)的發(fā)掘，尋找企業(yè)自身的價(jià)值，將優(yōu)勢(shì)資源植入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，打造特色體驗(yàn)式消費(fèi)才是應(yīng)對(duì)差異化競(jìng)爭(zhēng)的有效途徑。張平認(rèn)為，未來的購(gòu)物中心將更加重視打造消費(fèi)者購(gòu)物過程中的感官體驗(yàn)及氛圍營(yíng)造；同時(shí)，隨著技術(shù)運(yùn)用的推陳出新，未來購(gòu)物中心也將邁入更為科技化的時(shí)代。
潘韜認(rèn)為，購(gòu)物中心差異化運(yùn)營(yíng)本質(zhì)仍在于業(yè)態(tài)組合、品牌組合，以及對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)、對(duì)商戶的服務(wù)上�！百�(gòu)物中心要借助電商的功能，運(yùn)用其高科技，大數(shù)據(jù)，運(yùn)用電商的營(yíng)銷手段、技術(shù)平臺(tái)才能把商業(yè)做得更好。”周鵬也指出，體驗(yàn)式購(gòu)物中心的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于滿足人的交往需求、精神需要。
