對(duì)住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，讓各路資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的期許愈發(fā)火熱。
1月14日，盈石集團(tuán)研究中心在京發(fā)布的季度報(bào)告指出，2013年商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資的年增速有望連續(xù)第五年超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)投資。截至2013年年底，全國(guó)20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量已達(dá)到6461萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在2014年，20城市總體新增供應(yīng)還將增加1500萬(wàn)平方米。
尤其是在沈陽(yáng)、天津、成都等二線城市，購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體等的商業(yè)項(xiàng)目入市規(guī)模有1000萬(wàn)平方米以上，業(yè)內(nèi)公認(rèn)已存在明顯過(guò)剩的泡沫跡象。
投資火熱、供應(yīng)井噴、總量過(guò)剩……這還不是商業(yè)地產(chǎn)的全部。在日前舉行的2013中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思想盛典上，業(yè)內(nèi)人士更認(rèn)為，模式單一、零售低迷、電商沖擊、同質(zhì)化造成的實(shí)體商業(yè)的消化能力不足已與供應(yīng)的井噴形成巨大反差。
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)“井噴”
據(jù)測(cè)算，未來(lái)三年新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量總計(jì)將接近3500萬(wàn)平方米，占目前總體存量的54%。
2013年下半年，國(guó)內(nèi)首家商業(yè)地產(chǎn)上市公司寶龍地產(chǎn)對(duì)其全國(guó)在營(yíng)的15家購(gòu)物中心項(xiàng)目的生存狀況做了一個(gè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
統(tǒng)計(jì)結(jié)果讓寶龍控股副總裁兼商業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理潘韜陷入困頓。
“周邊5公里范圍內(nèi)已經(jīng)營(yíng)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心城市綜合體項(xiàng)目，每家寶龍廣場(chǎng)平均面臨5個(gè)，最多的一個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目甚至面臨9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”潘韜說(shuō)，這個(gè)數(shù)字還不包括單體的超市或單體百貨店，也不包括政府始終源源不斷試圖引進(jìn)的新的購(gòu)物中心。
潘韜在2013中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思想盛典上披露的上述寶龍地產(chǎn)的生存遭遇顯然只是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的冰山一角。
1月15日，盈石集團(tuán)研究中心在京發(fā)布的季度報(bào)告顯示，2013年國(guó)內(nèi)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資的年增速有望連續(xù)第五年超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)投資。據(jù)悉，2013年前11個(gè)月國(guó)內(nèi)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增速達(dá)27.6%，總量已達(dá)10739億元。
市場(chǎng)層面，來(lái)自不同領(lǐng)域和層級(jí)的投資力量卻幾乎都以無(wú)速度差距的姿態(tài)高速飆行。
在亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院主辦的2013中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思想盛典上，國(guó)內(nèi)食品大亨、雨潤(rùn)商業(yè)管理公司副總裁李軍就透露，目前已建成4家城市綜合體的雨潤(rùn)集團(tuán)，將在2015年完成50家商業(yè)綜合體的建設(shè)。李軍在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前50家綜合體的選址都已完成，而在建的項(xiàng)目已有20多個(gè)。
娃哈哈董事長(zhǎng)宗慶后表示，娃哈哈將在3至5年內(nèi)建設(shè)100座城市商業(yè)綜合體；紅星美凱龍旗下紅星商業(yè)方面表示，紅星商業(yè)將在2020年完成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心的建設(shè)。
而即使有著國(guó)內(nèi)最快擴(kuò)張速度的萬(wàn)達(dá)在其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前十年也僅開(kāi)出42家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
然而，大量資金的持續(xù)進(jìn)入，對(duì)商業(yè)的供應(yīng)熱而言僅僅是開(kāi)始，據(jù)預(yù)測(cè)，商業(yè)項(xiàng)目新供應(yīng)在2014年將持續(xù)井噴。
盈石集團(tuán)研究中心跟蹤監(jiān)測(cè)國(guó)內(nèi)20大城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，中國(guó)20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量已達(dá)6461萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)在2014年，20城市總體新增供應(yīng)還將增加1500萬(wàn)平方米。到2016年年底，三年新增商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量總計(jì)將接近3500萬(wàn)平方米，占目前總體存量的54%。
而整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，與商業(yè)商鋪、步行街奧特萊斯、購(gòu)物中心等的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)相比，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更讓人擔(dān)憂。據(jù)盈石的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)三年后的增量將超過(guò)5800萬(wàn)平方米，占目前存量的173%，成為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中“風(fēng)險(xiǎn)”最大的商業(yè)物業(yè)。
對(duì)此，盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)中國(guó)區(qū)發(fā)言人張平告訴中國(guó)商報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱的持續(xù)在于對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)，這將使得開(kāi)發(fā)商將持續(xù)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋求機(jī)會(huì)。
“泡沫化”風(fēng)險(xiǎn)凸顯
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛，局部結(jié)構(gòu)性的泡沫已存在。
“當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目在5公里商圈內(nèi)面臨9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候，你能怎么辦？”
在入局?jǐn)?shù)個(gè)“生死搏殺”的三四線商業(yè)地產(chǎn)的“死亡游戲”后，潘韜流露悲觀稱，“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將在2015年至2020年之間遭遇非常慘重的調(diào)整期。”
漢博商業(yè)總裁暴雪松也在2013中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思想盛典上稱，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭過(guò)猛，局部結(jié)構(gòu)性的泡沫已存在。“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體量一投就是10至20億元的項(xiàng)目，都是高大全，但經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，消費(fèi)增長(zhǎng)在下滑，消化能力有限。尤其在沈陽(yáng)、天津、成都等城市，總量已明顯過(guò)剩。”按統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)有300家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，差不多平均1天開(kāi)業(yè)一家。
