二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢
商業(yè)地產(chǎn)的價值已被廣泛認可，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢被不斷提及，甚至有神化的趨勢，好像只要投資商業(yè)地產(chǎn)就能包賺不賠。我們需要先了解幾個基本原理：
商業(yè)的核心是什么？現(xiàn)代社會中人活著即需要消費，消費需求帶動商業(yè)產(chǎn)生。消費需求是分類的，生活必需品、耐用消費品、奢侈品、專業(yè)用品等，還有休閑、娛樂、體驗類消費需求。不同的商品、需求需要不同的場所和消費模式，進而形成不同的商業(yè)類型。需求是商業(yè)的核心。
為什么會有商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)物業(yè)的業(yè)主靠租金收益無法支撐滾動開發(fā)，必須由銷售型物業(yè)的收益來平衡持有商業(yè)的投入。（為何必須持有？下文回答）
商業(yè)地產(chǎn)策劃定位的關鍵點是什么？是人，是人的感受。商業(yè)的發(fā)展，除了滿足基本需求，消費的愉悅感受是吸引消費者多次到場、反復購物的最重要因素。因此，商業(yè)項目苛求周邊人口數(shù)量，需要調研周邊人口社會身份、收入水平、興趣愛好、消費習慣等。與此相適應的便利的交通、合理的業(yè)態(tài)組合、明晰的商業(yè)動線、美觀舒適的空間環(huán)境、與客群匹配的商品和貼心的服務，構成了策劃定位逐步深入的層次。
怎樣達到商業(yè)地產(chǎn)價值最大化？準確定位、合理規(guī)劃、長期持有、持續(xù)運營才能達到商業(yè)地產(chǎn)價值最大化。大型商業(yè)必須統(tǒng)一經(jīng)營才有長期穩(wěn)定發(fā)展的可能性。“只租不售”是關鍵。分鋪銷售或分割產(chǎn)權銷售的商業(yè)項目，其統(tǒng)一經(jīng)營策略與小業(yè)主的個性化需求存在難以調和的矛盾，對物業(yè)的后期改造更存在法律上的難題，這在商業(yè)物業(yè)全壽命期內都是巨大隱患。
經(jīng)過以上分析，結合現(xiàn)在市場特點，未來10年商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下趨勢：
1、商業(yè)地產(chǎn)金融屬性漸強
國際上商業(yè)地產(chǎn)屬于金融屬性，因其社會發(fā)展已趨成熟，資金充裕，資金占用成本低，經(jīng)營良好的商業(yè)物業(yè)成為優(yōu)質投資品。隨著國內房地產(chǎn)市場的成熟，暴利時代一去不返，部分有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質商業(yè)物業(yè)將首先成為資本關注的對象，商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性將逐漸顯露，并越來越強。
2、主題商業(yè)地產(chǎn)大行其道
主題商業(yè)地產(chǎn)，簡稱主題地產(chǎn)，指以特定功能、或以地域特色為鮮明特點的，以商業(yè)為表現(xiàn)形式的地產(chǎn)項目。如北京798等創(chuàng)意地產(chǎn)，成都錦里等文化地產(chǎn)、以及總部基地、會展地產(chǎn)等。因其特點鮮明，項目目標客戶針對性強，建設者與經(jīng)營者的主要訴求一致，消費者消費目的單純，便于形成口碑，固化消費習慣。需要注意的是，主題地產(chǎn)概念將成為一些劣勢項目借以翻身的手段，未來10年既是主題地產(chǎn)的機會期，也將是混亂期。
3、社區(qū)型商業(yè)項目成為主流
其實將商業(yè)作為住宅區(qū)配套并非錯誤方向，發(fā)達國家商業(yè)發(fā)展進程證明了居民的日常需求是主要的商業(yè)需求。隨著城市的發(fā)展，城市住區(qū)范圍的擴大，社區(qū)商業(yè)將承擔很大部分日常消費和生活服務類消費。社區(qū)型商業(yè)項目才是未來市場的主體。
4、專業(yè)市場依舊生命力旺盛
隨著社會進步及經(jīng)濟發(fā)展，生活精致化，需求精細化，還會有更多的細分專業(yè)市場出現(xiàn)。隨著更精細化，專業(yè)市場亦將趨于小型化，將出現(xiàn)由若干相關專業(yè)市場集聚形成的專業(yè)市場區(qū)域中心。
5、體驗型商業(yè)異軍突起
短短幾年間，電子商務已由新興技術發(fā)展成為傳統(tǒng)商業(yè)的競爭對手，對于標準化商品和低值易耗品形成巨大沖擊。為適應這一趨勢，購物中心的業(yè)態(tài)組合將逐漸向體驗型業(yè)態(tài)傾斜，畢竟“無袋消費”是電商無法取代的。這樣的商業(yè)中心，餐飲、娛樂、休閑等體驗業(yè)態(tài)占比可以達到50~70%，與常見的購物中心已有很大差別，或者“新生活中心”更加貼切。
商業(yè)地產(chǎn)之本質并不十分復雜，只是其中涉及因素眾多，部分因素存在不確定性和隨機性，難以把握，所以商業(yè)地產(chǎn)迄今也沒有成形的教科書，沒有包打天下的秘籍。由此，更需要所有業(yè)內人士心懷敬畏態(tài)度，遵循客觀規(guī)律，精心打造產(chǎn)品。
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是基礎，經(jīng)營更關鍵。緊貼需求，優(yōu)質服務是提升商業(yè)物業(yè)價值的不二之選。商業(yè)的經(jīng)營管理與住宅物管不同，必須對消費理念的發(fā)展，市場趨勢的變化做出及時準確的應對，改造、調商、調整服務內容，才能立于不敗之地。
