商業(yè)地產(chǎn)，無疑是近幾年房地產(chǎn)界最時尚的關(guān)鍵詞！政府不斷推出的各種平抑住宅價格的政策包括金融措施成為商業(yè)地產(chǎn)大熱的注腳。而在千軍萬馬殺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的背后，我們應(yīng)該關(guān)注什么？在此，以大型商業(yè)或商業(yè)綜合體為主體，闡述商業(yè)地產(chǎn)十年的變遷及未來發(fā)展趨勢。
一、商業(yè)地產(chǎn)十年變遷
何謂商業(yè)地產(chǎn)，百度一下，答案五花八門，在此不做深入探討。歸納起來均是以商業(yè)作為主要組成部分，將商業(yè)運(yùn)營與地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式。本文論述的商業(yè)，是指大型商業(yè)或商業(yè)綜合體，而非普通街邊商鋪貨住宅底商。
華堂新建商場，王府井百貨在哪里開了個新店，只是商業(yè)的拓展。在商場周邊，生活便利了，人氣旺盛了，地價房價齊升，這些好處商場的主人卻沒能分享。有聰明的老板將商場周邊地塊一起拿下，建商場的同時建住宅、寫字樓，銷售的超額收益落在自家口袋，也能貼補(bǔ)些建造成本，這就是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的起源。
2000年之前的商業(yè)地產(chǎn)，處于自發(fā)生長階段，乏有經(jīng)典項(xiàng)目。北京國貿(mào)一期勉強(qiáng)算一個，而國貿(mào)商城的成功，也是在不斷改造后終于找準(zhǔn)方向。在此前后，華潤策劃深圳萬象城，萬達(dá)開始摸索商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新模式。2003年七座萬達(dá)廣場開業(yè)，2004年萬象城開業(yè)，從此商業(yè)地產(chǎn)真正成為房地產(chǎn)的分支行業(yè)。
2003至2009年是十年的第一階段。華潤參照香港模式，凱德按照新加坡模式在內(nèi)地復(fù)制，定位中高檔。萬達(dá)、寶龍則定位中檔，探索中國特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。此階段能堅(jiān)持走商業(yè)地產(chǎn)之路是考驗(yàn)決策者遠(yuǎn)見卓識的，需要在以萬科為代表的住宅地產(chǎn)高額利潤的光環(huán)背后默默耕耘。
隨著2003年國務(wù)院18號文件發(fā)布，從2004至2007年房價異常飆升，引發(fā)政府有形之手的強(qiáng)力干預(yù)，收緊銀根，住宅地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險顯現(xiàn)。2008年成為房地產(chǎn)業(yè)最痛苦的一年，各路非常規(guī)融資手段齊出，尤其被各界看好的救命稻草REITs，2009年也被金融防火墻無情斬斷。
商業(yè)地產(chǎn)在本輪調(diào)控中受影響較小，華潤、萬達(dá)、凱德或穩(wěn)健或快速擴(kuò)張，以及中糧、恒隆若干標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目成功顯示示范效應(yīng)，各路大佬終于開始發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)持有物業(yè)及其升值對于資本運(yùn)作的價值，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)也存在不小機(jī)會。商業(yè)地產(chǎn)在2009年確立了能夠與住宅地產(chǎn)比肩的地位。
2009至2013年是第二階段。此階段商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，各路資金大舉投入商業(yè)地產(chǎn)，各類項(xiàng)目如雨后春筍冒了出來，急切的占領(lǐng)市場。因?yàn)閲鴥?nèi)商業(yè)物業(yè)的絕對稀缺，“看不見的手”還沒有顯示威力，市場雜亂，良莠不齊。這一階段商業(yè)地產(chǎn)開始分化，呈現(xiàn)較為分明的四類典型開發(fā)模式。
第一，是以商業(yè)作為項(xiàng)目主體的開發(fā)模式。華潤、萬達(dá)、中糧等若干早期進(jìn)入的企業(yè)成為市場引領(lǐng)者，身后均有大量中小公司模仿，尤其在三四線城市。市場引領(lǐng)者已經(jīng)形成相對完善的產(chǎn)業(yè)鏈，其模式可隨市場變化自行調(diào)整。模仿者難以建立完整產(chǎn)業(yè)鏈，定位策劃不易落到實(shí)處，是否能成功多少依賴運(yùn)氣成分。
第二，以商業(yè)作為項(xiàng)目配套，提升項(xiàng)目價值的開發(fā)模式。主要住宅開發(fā)商大都不同程度介入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但主要還是結(jié)合自身住宅項(xiàng)目的配套，而不是以商業(yè)為主體，項(xiàng)目商業(yè)體量總體偏小。
第三，以商業(yè)企業(yè)（包括連鎖百貨、連鎖超市、大型專業(yè)市場）為主導(dǎo)，自建自營的開發(fā)模式。商業(yè)企業(yè)利用自身現(xiàn)金流充裕的優(yōu)勢籌集資金建設(shè)，后期主體自營。在此基礎(chǔ)上可以部分銷售部分出租。自建避免了租賃經(jīng)營與業(yè)主的矛盾，并享有土地和物業(yè)升值的收益，也便于資本運(yùn)作。這一類是最穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)模式。
第四類是金融導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，或者稱之為商業(yè)金融更妥帖些。商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)熱度增高，流通性增強(qiáng)，各種非傳統(tǒng)地產(chǎn)資金，包括產(chǎn)業(yè)富余資金、社會游資、投資基金、外資等，好像找到了避風(fēng)港，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。
此階段是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會期。隨著城市改造，城市化加快，早布局占領(lǐng)市場就意味著優(yōu)勢。商業(yè)具有一定的排它性，尤其社區(qū)型商業(yè)，一旦定點(diǎn)就形成領(lǐng)域，后期大多能找到適宜的經(jīng)營策略。同時，也是商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折期。很多先天不足的粗放的開發(fā)模式，造成商業(yè)開業(yè)后人氣慘淡，更有些項(xiàng)目甚至招不到商，根本無法開業(yè)。一擁而上的沖動投資，在局部產(chǎn)生了過熱，攤薄了客流及應(yīng)得收益，業(yè)主與商家議價能力深受損害，短期租金收益降低，種下了長期風(fēng)險的苦果。
