20 世紀90 年代起， 我國開始建造購物中心（Shopping centers）， 相繼在北京， 上海和廣州建成一批全封閉式的“ 銷品茂”（Shopping malls）， 這一新的商業(yè)模式和形式已逐漸為人們習慣和廣為接受。近幾年來， 以大規(guī)模住宅為主體的開發(fā)也帶動了商業(yè)地產的開發(fā)熱潮。在全國估計有數以百計的商業(yè)房地產在規(guī)劃開發(fā)， 其中有不少是購物中心。購物中心可以說是近代最為成功的商業(yè)開發(fā)之一，購物中心所代表的是一種特別形態(tài)的現代零售商業(yè)類型，它是在一特定的地點， 有規(guī)劃地將不同數量與規(guī)模的商店組合在一起， 統(tǒng)一組織人流、貨流、停車， 為顧客提供一個良好的購物環(huán)境， 統(tǒng)一進行管理經營與運行的商業(yè)體。
從專業(yè)的角度來看，在購物中心的諸多特點中， 有兩點是最基本的： 一是它的管理運行模式。購物中心必須擁有一定數量經過商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的商店， 同時這些商店必須是在一個管理機構的統(tǒng)一經營與管理下運行； 另一是指它的環(huán)境。無論是室內或室外型的購物中心， 在建筑上應該是經過統(tǒng)一規(guī)劃設計的。也就是說如果一個商業(yè)中心所有的商店都是一個老板開的， 即便再大， 也不能歸入購物中心的范圍； 另一方面， 即使一個商業(yè)中心的所有商店都由一個建筑師設計建筑風格統(tǒng)一但如果它們沒有一個管理機構來統(tǒng)一規(guī)劃和管理運行， 這個商業(yè)中心仍然不能歸入購物中心。在建筑上購物中心的一個很重要的特點是它的設計一般會有一個主題。這個主題可以是建筑風格方面的（ 如歐美風格，古典風格）， 或者是關于民族文化地域文化與歷史內容（ 如體現中國江南水鄉(xiāng)文化——江南古鎮(zhèn)某休閑廣場） 等方面。這個特點使得購物中心在建筑形象和環(huán)境上與其他的商業(yè)開發(fā)有明顯的差別。
現代意義上的購物中心在國外開發(fā)只有50 年左右的歷史。購物中心的類型和形態(tài)隨著時代的發(fā)展、消費需求與零售業(yè)的變化而不斷地在進化。從建筑類型上來分， 購物中心可以簡單分為室外露天型和室內全封閉型兩大類。一般來說， 前者稱為沿街購物中心， 后者為“ 銷品茂”（Shopping malls）， 或簡稱為“ 茂”（Mall） 。這種購物中心的模式受到大多數新生代消費群的歡迎， 很快在美國得到擴展。20 世紀60~70 年代是美國大量修建購物中心的年代， 單個購物中心的面積也越來越大。由于那時消費需求旺盛， 購物中心幾乎是建一個成功一個，根本不用擔心商店出租問題。
20 世紀80 年代是以超區(qū)域性購物中心的高度開發(fā)為其主要特點。十年中新建的購物中心層出不窮，平均每天幾乎有四個以上的購物中心開張。到90年代初期，由于銀行融資方面的收緊， 購物中心的開發(fā)受到了很大的沖擊。新開發(fā)購物中心的數量大為減少， 而后則開始對那些陳舊的、生意不好的購物中心進行拆除、改造或擴建。這種改變形式而后也一直影響著我國。
根據購物中心的規(guī)模與商店組成， 與服務范圍的不同， 購物中心可以分成四種基本類型： 鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型和超區(qū)域型。在建筑形態(tài)上， 鄰里型與社區(qū)型購物中心是多以室外開放的形式出現， 超市和日用雜貨藥店為其主營商店； 區(qū)域型購物中心和超區(qū)域型購物中心則以室內全封閉“ 茂” 的形式為主， 主營商店主要是各類百貨公司。商業(yè)的價格競爭促使另一種類型的購物中心產生，那就是稱為威力中心的購物中心。它是以幾個巨型的評價購物店和量販店組合而成的購物中心。由于其價格的殺傷力，幾乎沒有其他的專賣店可以或者愿意與之共存。
生活方式中心是現代商業(yè)的又一種形式。一般是選在較為富裕、收入較高區(qū)域建造的露天室外型的購物中心；規(guī)模中等，是介于社區(qū)型與小型區(qū)域型購物中心之間�？梢哉f生活中心是以社區(qū)型購物中心的形式（露天室外，進出方便，一目了然）和部分區(qū)域型購物中心的商業(yè)內容（中高端專賣店、餐館和娛樂設施）相結合以中高端消費群為服務對象的綜合性購物中心。因為要方便購物中心規(guī)模就不宜太大，但太小又會失去了總體規(guī)模的吸引力。
受到規(guī)模的限制，生活方式中心避免了傳統(tǒng)意義的主營商店（如百貨公司），而是以專業(yè)零售商店的組合形成了一個有吸引力的租戶，一個中心一般有至少幾千平方米的出租面積租給全國品牌的連鎖專賣商店，以形成一定的規(guī)模。
那些全國有名的連鎖專賣商店，是中高端顧客群購買衣服、家庭貨物、書籍和音樂，和與他們所需日常生活用品的重要渠道。長期以來名牌專賣商店已習慣于開在有百貨的大型“茂”里，環(huán)境舒適宜人。但仍有許多人對于在巨大的“茂”里，要穿過數十個商店門面才能找到他們喜歡的專賣商店感到有點無奈與不便；還有些人可能根本就不喜歡到“茂”去購物。因此當生活方式中心結合了高端零售商店的吸引力，有餐飲與娛樂，又不失沿街商店的方便，對于這批中高端消費群來說當然會趨之若鶩了。另外建筑與環(huán)境設計的檔次和質量在創(chuàng)造生活方式中心的形象上起替決定性的作用。
而外資零售商業(yè)的進入，給我國零售商業(yè)的形態(tài)和模式帶來了沖擊，也使我國的零售商業(yè)發(fā)生了巨大的發(fā)展和進化。大賣場、超市、購物商場、步行零售商業(yè)形態(tài)，隨著城市與經濟的高速增長而得以高速發(fā)展。同時也悄悄地改變中國人的消費習慣和生活方式。但完全是國外引進的購物中心，在我國的成長和發(fā)展絕非一帆風順，但目前正在經歷一場整合和消化的過程。我們多年來在規(guī)劃設計購物中心時，對于中國的特殊“國情”深有體會。
在國內很多的購物中心的選址決定是根據從政府部門的總體規(guī)劃而來。這些購物中心動輒幾十萬平方米的規(guī)模，但對于購物中心所需依靠的周邊環(huán)境和開發(fā)條件卻極少提到。許多大型購物中心座落在遠郊新規(guī)劃的新居住區(qū)內，住宅建設剛剛起步其服務半徑內消費群的情況根本不清楚，專業(yè)的商業(yè)策劃公司碰到這種案例往往頭痛不已，因而購物中心招商的困難可想而知。很多地點消費群雖然成熟，但位于鬧市區(qū)，文通、停車和其他環(huán)境條件并不適合建造大型購物中心。另外，在一個已經成熟的商業(yè)區(qū)內過度開發(fā)，再規(guī)劃建造大型購物中心，造成商業(yè)面積的嚴重過剩。因此，我們認為在引進購物中心的形式時也需要引進國外規(guī)劃開發(fā)購物中心所進行的科學評估調查和理性分析。我們也注意到國內有些開發(fā)投資商對于專業(yè)商業(yè)策劃顧問的報告和建議往往不予重視，仍然按自己的意圖去策劃和建造。目前國內大城市的情況是一方面零售商業(yè)面積已經過剩，但另一方面又缺乏良好規(guī)劃的優(yōu)質商業(yè)地產，其中包括大型購物中心。
目前國內商業(yè)地產開發(fā)融資的方式和渠道尚不適應大型購物中心的開發(fā)。由于購物中心的特殊性，它的開發(fā)與設計并不能完全套用其他商業(yè)地產和住宅的開發(fā)模式。我們知道購物中心是依靠統(tǒng)一規(guī)劃與管理的方式而獲得最大的商業(yè)效率，而購物中心商業(yè)地產應作為一個整體投資，其投資應依靠整體商店出租的租金而得到回報。因此購物中心的投資應作為一項長期投資來考慮。大型超級購物中心的投資巨大，遠非中小短期投資商和開發(fā)商的實力所能運作，而國內的銀行又極少發(fā)放3年以上的長期貨款，因此國內流行的一種折衷的融資方式是以出售部分商店的方式來回收投資資金。這種“部分銷售和部分出租”，的方式顯然不利于購物中心所要求的統(tǒng)一經營管理，在“部分銷售和部分出租”方式下眾多的小型商店很容易會將商場劃分得七零八碎，商業(yè)業(yè)態(tài)雖有規(guī)劃，但實際操作很難控制：其結果“購物中心”可能會完全變樣，像一個集市商場。再加上管理的困難，將很難維持“購物中心”的面貌�，F代有不少的開發(fā)商通過回租出售商店的方式達到統(tǒng)一開發(fā)與經營的效果，但其成功與否尚需時日來考驗。
