二問：電商擠壓，傳統零售業(yè)是否窮途末路？
電商近兩年來異常兇猛地發(fā)展，使得傳統零售行業(yè)遭遇不小的沖擊。據資料顯示，在剛剛過去的一年里，李寧、匹克等體育品牌關閉了全國1200家門店，家得寶退出了中國，沃爾瑪關閉了4家門店。而卜蜂蓮花也在今年年初計劃裁員30%，并關閉8家虧損嚴重的門店。
正當零售巨頭們紛紛撤退的時候，電商卻一路乘風破浪、瘋狂擴張。2012年“雙十一”當天，淘寶天貓高達191億元的營業(yè)收入讓整個市場為之震撼，這是傳統零售業(yè)無法譜寫的神話。
盡管電商對于傳統零售業(yè)形成的沖擊巨大，但兩者的對峙對于傳統零售業(yè)來說似乎更是挑戰(zhàn)與機遇并存的局面。
專家觀點1：體驗型和休閑娛樂型反被推動
仲量聯行零售地產部董事錢敏在接受記者采訪時表示，電商為消費者提供了快捷、便利和集成化的消費模式的同時，卻無法給予直觀和情景體驗式的消費感受。電商在沖擊傳統零售業(yè)的同時，一些體驗型和休閑娛樂型的零售業(yè)態(tài)反而被推動了。例如一些購物中心內的親子互動娛樂板塊和休閑娛樂業(yè)態(tài)人氣不但沒有下滑，反成為購物中心內主要的人流聚集場所。錢敏認為，在電商的沖擊之下，傳統零售業(yè)應對的策略應當更多轉向體驗型和主題性的差異化經營模式。
專家觀點2：電商只是一種消費潮流
世邦魏理仕華西區(qū)董事總經理胡港文認為，零售業(yè)本身是動態(tài)的和周期性的，消費者的口味和消費心理會隨著潮流發(fā)生周期性的改變。電商作為一種新的商業(yè)模式，本身也是一種新興的消費潮流，因此會在一定時間內對傳統零售業(yè)帶來沖擊、調整和改變。胡港文認為，傳統零售業(yè)應該承受這種變化，并跟隨市場的轉變進行自身調整。但電商也表現出在消費群體、產品類型上的局限性，加上消費者周期性的消費心理等因素，不能一味地將電商視作洪水猛獸。
事實上，如今電商與傳統零售業(yè)一方面看似勢不兩立，但卻已經表現出貌離神合的局面。一方面許多傳統零售企業(yè)開始積極探索嘗試，試水電子商務業(yè)務，例如伊藤洋華堂結合電商，提供網上訂貨和專人送貨服務等等。盡管傳統零售板塊業(yè)務可能受到電商影響，但兩者有機結合時業(yè)務范圍和業(yè)績可能不降反增。
與此同時，從目前蘇寧、沃爾瑪等一些大型企業(yè)在電商方面的發(fā)展我們已經看到，單純的電商企業(yè)也存在生存危機，甚至是國內電商領域的領軍企業(yè)阿里巴巴，其龐大電商業(yè)務的存在也是建立在眾多中小、微型實體零售企業(yè)基礎之上的。由此可見，電商并不足以顛覆、摧毀甚至是脫離傳統零售業(yè)，相反企業(yè)根據市場變化調整模式，將兩者結合成為零售業(yè)未來發(fā)展的一大趨勢。
三問：同質化嚴重，如何突圍？
從國外尤其是美國購物中心死亡案例可以看出，購物中心短期供需不平衡以及電商的兇猛來襲這樣的外部環(huán)境因素似乎都不足以讓傳統零售商場瀕臨死亡。在中國這樣一個正在蓬勃發(fā)展的市場，導致眾多商場空置凋敝的現象原因可能大部分將歸結于自身的同質化的激烈競爭。
據高力國際成都分公司日前發(fā)布的《成都零售物業(yè)市場2012年回顧及2013年展望報告》顯示，在商業(yè)體競爭激烈的2012年，成都多數購物中心的品牌重合率高達到50%，而據預測，同質化競爭在2013年還將進一步加劇。
當然品牌同質化并不局限于成都本土，全國范圍內都普遍存在“千店一面”的現象。例如，據相關信息顯示，北京的一些大型商場，如SOGO、中友、君太百貨中商場內銷售的品牌雷同度幾乎達到70%以上，甚至連商場布置也極為相似。而另據調查數據統計，廣州的友誼、廣百以及天河城等商場其體育用品重復達70%以上，而女鞋品牌重復率更是高達80%以上。如此之高的品牌重合率直接導致各商場之間競爭壓力劇增，而對于消費者而言也極易失去新鮮感，從而致使商場的目的性降低。
事實上，隨著購物中心熱潮的涌動，以及品牌優(yōu)勢和擴張不可避免地決定了現代商業(yè)必將要經歷這樣一個品牌高重合度的階段。但面對“千店一面”和日益加劇的競爭壓力，購物中心如何突圍？
專家觀點1：招商市場化、物業(yè)形態(tài)多元化
對于品牌同質化問題，世邦魏理仕華西區(qū)董事總經理胡港文認為，首先很多商場在做招商工作時，并沒有進行市場化招商，更多的是定向招商，即指定對熱門品牌進行選擇，這樣就形成招商過程中的盲目性。事實上，開發(fā)商應該根據項目區(qū)位和自身條件等因素選擇和制定適合的品牌組合，實現特色化的商品業(yè)態(tài)。
他指出，目前大部分購物中心的物業(yè)形態(tài)都為封閉的整體形態(tài)，從差異化的角度出發(fā)，可以考慮購物環(huán)境和物業(yè)形態(tài)的多元化，例如街區(qū)式商業(yè)。街區(qū)式商業(yè)可以在一定程度上提供購物情景式體驗，增加更多逛街式的樂趣，而品牌店鋪形態(tài)的不同也能夠增加購物體驗的新鮮感。
此外，胡港文還認為，消費市場的多變性使得商場應該在接受變化的同時及時做出調整。例如位于香港中環(huán)的置地廣場和金鐘的太古廣場等杰出項目，每隔三五年都會對商場的, , , 裝潢、品牌的組合等等進行調整。調整和淘汰并不代表經營不善，而是應對市場變化的一種機智策略。
專家觀點2：注重精細和特色化服務
除商品和業(yè)態(tài)的多元化和特色化之外，商場服務的精細和特色化也尤為重要。某從事商業(yè)管理的業(yè)內人士向記者透露，在競爭白熱化的香港，各大商業(yè)管理公司都要求服務做到事無巨細，大到時刻了解競爭對手動向并保持超前，小到玻璃上有水漬或者指紋都不能容忍。對于顧客服務而言，唯有做到極致才能確保競爭力。
在服務的特色化方面，香港的眾多案例也值得學習和借鑒。例如中環(huán)的置地廣場專門有推出餐廳推介及預訂服務，顧客可以通過電話或服務人員提前預定商場內的餐廳。此外，此項服務還針對商場以外的餐廳、酒店及娛樂設施。顧客只需通過電話或現場服務人員便可以對商場以外的商業(yè)設施進行預定，最大限度地為顧客提供便利服務。
從目前情況來看，中國商業(yè)地產正在經歷快速發(fā)展和膨脹所帶來的陣痛期，高空置率、同質化激烈競爭等等問題讓這個正在起步和摸索階段的年輕市場已經表現出沉重的疲態(tài)，很多項目甚至瀕臨“死亡”的邊緣。
回歸問題所在，無論是競爭過于激烈，還是電商的兇猛沖擊，歸根結底，同質化競爭、缺乏市場獨有的差異化特色這樣固步自封的行業(yè)現象似乎更有可能成為“自殺”式發(fā)展的主因，如何避免自己成為Dead Mall死亡名單上的一員，應該是每一個購物中心從建設之初就應該開始思考的問題。
