3、商業(yè)特色與金融成就規(guī)模效應
從以上兩個龍頭公司的發(fā)展歷程來看，在REIs平臺下，公司借助股權(quán)融資和財務杠桿放大融資能力，再加上獨特的商業(yè)模式、經(jīng)營模式來實現(xiàn)穩(wěn)定收益。在大量資金的支持下，公司可以通過并購公司、大舉收購物業(yè)打造出可持續(xù)擴張的路徑，擴大經(jīng)營規(guī)模。此核心發(fā)展模式在零售REITs行業(yè)較為流行，盡管每家REITs均有自己的獨特商業(yè)模式和融資方式，但它們的特點均可歸納為:通過出色的商業(yè)模式提高商業(yè)地產(chǎn)回報率與創(chuàng)立品牌優(yōu)勢，通過金融模式打造規(guī)模效益從而放大優(yōu)勢。目前、美國零售物業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展和競爭，形成幾十家大型投資商和開發(fā)商主導的格局，這些企業(yè)旗下一般都擁有著幾十家甚至兒百家購物中心，是美國購物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。
REITs在1 990年至2000年發(fā)展迅速，上市數(shù)量從119個上升到1 89個，市值從87億美元迅速上升至1387億美元，期間數(shù)量規(guī)模多次超過200個。后來的上市企業(yè)個數(shù)的回落一方面原因是一些REITs企業(yè)經(jīng)營不善導致退市，另一方面則是公司并購規(guī)移拜交大。這段時期被并購公司數(shù)量雙演見模猛增，總共有35家上市REITs被并購，總市值約143億美元，若按時期REITs平均市值計算，大約占15%。
六、中國商業(yè)地產(chǎn):廣闊天地，大有可為
1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊
無論從融資模式、運營模式、收益模式來說，美國商業(yè)地產(chǎn)都是在世界范圍內(nèi)領先，經(jīng)過百余年的發(fā)展沉淀，其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有著比較成熟的開發(fā)模式，大部分企業(yè)有著鮮明的商業(yè)特色、而中國在這方面起步不久，有很多需要學習和借鑒的地方。
看好行業(yè)整體發(fā)展，未來總量需求較大:我國無論從人均GDP、人均可支配收入、第三產(chǎn)業(yè)增速及占比、人口結(jié)構(gòu)等指標來說，都屬于發(fā)展中階段，未來隨著人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，住宅地產(chǎn)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)處于迅速發(fā)展過程中，仍然具有較大的發(fā)展空間。
2、零售物業(yè);一線城市擴展郊區(qū)，二線城市聚集市區(qū)
零售物業(yè)規(guī).模持續(xù)擴張，發(fā)展特點明顯:目前國內(nèi)在建項目較多，主要集中在二三線城市，在建面積全世界居前。零售物業(yè)主要關(guān)注商業(yè).發(fā)展的程度和人均可支配收入的發(fā)展，一線城市現(xiàn)處于快速適應期，隨著地鐵的運營和汽車保有量的上升，購物中」佗開始適當擴展郊區(qū)，業(yè)態(tài)形式較為豐富，產(chǎn)家直銷型的奧特萊斯開始次現(xiàn)。二三線城市仍在快速發(fā)展期，購物中」二布局市中心人口密集處，郊區(qū)發(fā)展受限，大型城市綜合體有望面世。
3、寫字樓:一線城市新興商務區(qū)興起，二線城市供應過量
寫字樓市場總量有待釋放，租金上漲空間較大:按照第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人均占有寫字樓面積測算，我國目前寫字樓總量尚有較大的提升空間‘.一線城市總體空置率較低，核心商區(qū)租金水平到達歷史高位，新興商務區(qū)陸續(xù)興起，未來市郊租金有望上升，緩解核心區(qū)壓力。二線城市，目前新增供應量較大，空置率偏高，存在供大于求的跡象。
4、REITs:發(fā)展時機尚未成熟
美國“商業(yè)+金.融=規(guī)模效益”模式先進;此核心發(fā)展模式在美國REITs公司內(nèi)非常流行，盡管每家REITs均有自己的獨特商業(yè)模式和觸資方式，但它們的特點均可歸納為:通過出色的商業(yè)模式提高商業(yè)地產(chǎn)回報率與創(chuàng)立品牌優(yōu)勢，通過金融模式打造規(guī)模效益從而放大優(yōu)勢。
國內(nèi)REITs發(fā)展時機尚未成熟:融資方面，目前銀行貸款占比較低，房地產(chǎn)企業(yè)依賴社會資金，融資成本較高:運營方面，開發(fā)商開始去化純住宅項目，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展體系尚未健全;收益方面，國內(nèi)地產(chǎn)可能存在投機行為，而從寫字樓目前的發(fā)展狀況來看，部分城市存在多度開.發(fā)CBD的現(xiàn)象，導致近年來租金下滑，這無疑對物業(yè)租賃收入產(chǎn)生影響。無論是租賃市場環(huán)境還是物業(yè)價格，都是對REITs的收益率產(chǎn)生重大的影響。
5、重點公司推薦
歷史經(jīng)驗顯示，人均GDP與城市化率的提升不斷創(chuàng)造.更高的消費及娛樂需求，.更高的需求促使商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷革新。大陸目前部分人均GDP、城市化率較高的城市區(qū)域(地級市及以上)已具備支持先進商業(yè)形態(tài)的條件，目前我國商業(yè)業(yè)態(tài)已由以大型百貨、綜合超市為代表的多元現(xiàn)代化階段向以商業(yè)綜合體為代表的體驗式階段邁進。在商業(yè)地產(chǎn)整體供應快速增加的時刻，正是行業(yè)開始出現(xiàn)分化的時點。未來商業(yè)物業(yè)的競爭將逐漸向運營階段專業(yè)，設計、招商、管理運營帶來的溢價十分顯著，但因管理經(jīng)驗需要長期積r卻往往為急于求成的開發(fā)商和投資者所忽視。我們看好商業(yè)項目定位清晰，具有成功開發(fā)和運營經(jīng)驗，后續(xù)管理能力較強并逐漸形成品牌效應的企業(yè)。
南國置業(yè):我們重點推薦南國置業(yè)，中水電入主后成都項目及獲取大股東委托借款都彰顯合作落到實處;未來公司將向開.發(fā)和運營軌道交通節(jié)點的大型城市綜合體轉(zhuǎn)型，進一步利用項目和資金的支持，發(fā)揮與中水電的協(xié)同效應，并把握再觸資基于獲取更多土地資源、加速異地擴張步找，增強市場影響力及競爭力。中水電入主無疑為公司的后續(xù)發(fā)展增添強勁引擎，我們持續(xù)看好公司轉(zhuǎn)型后成為地鐵節(jié)點城市綜合體運營商的廣闊前景。
秦禾集團:公司起步福州，自2010年開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，租售結(jié)合、快速周轉(zhuǎn)、先招商后建設、異地復制，打造“泰禾廣場”綜合體項耳i福州五四北泰禾廣場招租率達100%，成績顯赫，未來將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個到20個地標級、超大型城市綜合體;同時公司采取高品質(zhì)、高溢價、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的“四高策略”迅速發(fā)展，布局京滬;氟化工產(chǎn)業(yè)也進展順利，推動多元化發(fā)展;未來2年將迎來梢售和結(jié)算高峰，后市發(fā)展可期。
6、PE--PB Band
