記者：當(dāng)前，企業(yè)應(yīng)該選擇什么定位和經(jīng)營策略以適應(yīng)市場？
郭增利：當(dāng)前環(huán)境下，存量加快調(diào)整和增量持續(xù)上升并存。無論是存量還是增量，經(jīng)營策略和定位考量都應(yīng)走服務(wù)特定商圈和人口的親民路線，而不是想當(dāng)然地從自我出發(fā)追求“第一”、“最大”、“首創(chuàng)”等等概念。一定要做最受特定消費(fèi)人群和特定零售商歡迎的購物中心，并成為居民日常生活離不開的消費(fèi)服務(wù)場所。
記者：中國商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢，是否擔(dān)憂出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢？
郭增利：基于中長期市場需求增長的預(yù)期，以及消費(fèi)率和城鎮(zhèn)化等驅(qū)動因素客觀存在，批評中國商業(yè)房地產(chǎn)泡沫化的理由其實(shí)并不充分。
中國商業(yè)房地產(chǎn)主要呈現(xiàn)的是結(jié)構(gòu)性矛盾和階段性相對過剩。結(jié)構(gòu)性矛盾體現(xiàn)在大多開發(fā)商脫離市場實(shí)際需要，以自我為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目定位規(guī)劃，盲目追求高端時(shí)尚贏商網(wǎng)的風(fēng)氣較為濃重，以致生存壓力巨大，而以服務(wù)大眾和日常生活的購物中心依然缺乏。
在相同和相近的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，同質(zhì)化是合理甚至是必然的，因?yàn)橥|(zhì)化的部分大多切合了當(dāng)前市場的實(shí)際水平，無可厚非，同質(zhì)化也并不是那么聳人聽聞的，在很多國家都存在。
不過中國商業(yè)確實(shí)需要原創(chuàng)，創(chuàng)新本身需要承擔(dān)比同質(zhì)化更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商缺乏創(chuàng)新動力。
記者：在您看來，什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？
郭增利：我們會看到有的開發(fā)商做一個成功一個，而這些開發(fā)商基本都是能準(zhǔn)確找準(zhǔn)定位，做好品牌組合的專業(yè)高手。而好項(xiàng)目就是能夠受到零售租戶信賴、能被消費(fèi)者經(jīng)常光顧，又有物業(yè)資產(chǎn)增值能力的商業(yè)房地產(chǎn)。
記者：目前住宅地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，這對商業(yè)的未來發(fā)展會有什么影響？
郭增利：按照一定住宅面積配備一定商業(yè)面積的現(xiàn)行政策，住宅地產(chǎn)本應(yīng)與商業(yè)房地產(chǎn)同步發(fā)展，但是由于二者在回報(bào)周期上的天壤之別，有可能在住宅量價(jià)齊升的背景下，商業(yè)房地產(chǎn)的地位被開發(fā)商弱化。
記者：如何看住宅與商業(yè)之間的相互作用？
郭增利：住宅銷售資金回籠加快，有望使商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)周期縮短，減少過往普遍存在的必須用較長時(shí)間等待住宅銷售完成再去開發(fā)商業(yè)的現(xiàn)象。
但是由于住宅趨熱，開發(fā)商投身商業(yè)的熱情會降低，專業(yè)投入也會減少，使商業(yè)房地產(chǎn)對住宅的依附關(guān)系進(jìn)一步強(qiáng)化，商業(yè)房地產(chǎn)的獨(dú)立性將被進(jìn)一步削弱，購物中心品質(zhì)可能進(jìn)一步受到威脅。
因此，住宅解決了商業(yè)房地產(chǎn)所需建設(shè)資金，而商業(yè)配套的概念又會拉高住宅售價(jià)，這是住宅開發(fā)商從事商業(yè)房地產(chǎn)的根本動力和訴求。
記者：與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)都是什么？
郭增利：表面上看，城鎮(zhèn)化一定會帶來商業(yè)需求的增長，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來機(jī)會，但是決定商業(yè)發(fā)展更大的決定因素在于消費(fèi)能級。只有人口流入性的新城鎮(zhèn)才能憑借消費(fèi)力的增長為商業(yè)房地產(chǎn)帶來潛在機(jī)會。
對新城鎮(zhèn)而言，由于他們大多是人口流出性城市，這些城市的消費(fèi)并沒有根本改善或者被上線城市截流，所以往往這類新城鎮(zhèn)的商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會。
記者：企業(yè)如何抓住城鎮(zhèn)化機(jī)遇，加快商業(yè)布局？
郭增利：企業(yè)在新城鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)布局必須要選擇具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和較強(qiáng)綜合實(shí)力以及有消費(fèi)人口支撐的新城鎮(zhèn)，由于這些城鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施建設(shè)相對緩慢，而實(shí)際需求和增長潛力客觀存在。
記者：如何認(rèn)識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？
郭增利：中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會對購物中心的定義是：購物中心是以地產(chǎn)開發(fā)為平臺，以商業(yè)運(yùn)營為驅(qū)動，在實(shí)現(xiàn)零售渠道能力基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)租金收益、物業(yè)增值和資產(chǎn)價(jià)值的投資活動。
由此來看，地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)增值取得較好的資產(chǎn)性回報(bào)，離不開作為中間環(huán)節(jié)的商業(yè)運(yùn)營。
記者：未來值得期待的商業(yè)與金融結(jié)合的模式有哪些？
郭增利：未來商業(yè)與金融的合作將誕生新的專業(yè)性公司商業(yè)資產(chǎn)管理公司，這些公司依托金融機(jī)構(gòu)的資本，憑借商業(yè)管理能力和商業(yè)資源整合優(yōu)勢，分享購物中心的租金收益和物業(yè)價(jià)值增值部分的收益。
記者：商業(yè)發(fā)展商與品牌之間如何建立與維護(hù)合作關(guān)系？
郭增利：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商之間是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系，正常情況下，開發(fā)商應(yīng)該首先保證品牌租戶(零售品牌)有良好的經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)營利潤，才能按時(shí)按額收取到租戶繳付的租金。
記者：發(fā)展商選擇品牌的要點(diǎn)有哪些？品牌商戶如何實(shí)現(xiàn)盈利與擴(kuò)張目標(biāo)？
郭增利：一般情況下，開發(fā)商選擇品牌商時(shí)需要考慮品牌與自身項(xiàng)目定位的契合度，考慮與其他引進(jìn)品牌的協(xié)調(diào)度和客流共享性與組合互補(bǔ)性，考慮在全國市場和區(qū)域市場以及本地市場的經(jīng)營表現(xiàn)、品牌影響和客流吸引能力。
而對品牌商而言，選擇一個能夠有助于提高單店?duì)I業(yè)效率并且沒有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)至關(guān)重要。
記者：電商方興未艾，對傳統(tǒng)的零售業(yè)或購物中心有何影響？
郭增利：電商對購物中心的影響客觀存在，特別是對零售部分，由于與電商相比，購物中心零售部分存在一定的價(jià)格劣勢，所以自然受到電商的沖擊也會較大。
但是由于購物中心強(qiáng)調(diào)功能組合的完整性以及租戶經(jīng)營的互動性，所以從購物中心整體來看，受到影響的程度并不是很大，特別是很多購物中心已經(jīng)開始逐步開始強(qiáng)化非零售業(yè)種的比重和地位。
記者：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商如何應(yīng)對電商的沖擊？
郭增利：商業(yè)房地產(chǎn)要應(yīng)對電商沖擊，就要塑造購物中心的場所功能，而非停留在建造商場層面，要結(jié)合社交、科技、文化等多重元素，提高購物中心的吸引力和現(xiàn)場感，使購物中心成為一個真正的公共場所。
記者：在前景美好但競爭日益激烈的環(huán)境下，您認(rèn)為商業(yè)會有怎樣的未來？
郭增利：中國商業(yè)一直是在模仿中發(fā)展，所以中國商業(yè)要實(shí)現(xiàn)突破，就需要一定數(shù)量的優(yōu)秀的先行者具有原創(chuàng)精神、具有創(chuàng)新實(shí)踐，否則中國商業(yè)的惡性競爭會愈演愈烈，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)也將會受到更加嚴(yán)重的破壞。
中國商業(yè)必須要從價(jià)格戰(zhàn)中解放出來，走服務(wù)創(chuàng)新的發(fā)展道路。
