在外界看來，商業地產剛剛起步，仍是十分年輕的版塊；但在郭增利看來，中國商業房地產的發展時間并不短。
然而，商業依附于住宅而存在，并沒有形成商業房地產的獨立系統和產業。
“2000年之后，大量沒有經驗的住宅地產商進入商業房地產領域，才形成目前的井噴態勢。”
然而，商業地產井噴化發展的背后，是對泡沫化和同質化疑慮與擔憂。
當前，仍在發育期的商業地產卻又遭電商猛烈沖擊。
郭增利接受專訪時則強調：“中國商業要實現突破，必須要從價格戰中解放出來，走服務創新的發展道路。”
線上電商沖擊線下商業
“雙11”之戰硝煙未弭，淘寶網爆出的350.19億元的成交額便驚呆了小伙伴們，更惹紅了淪為“試衣間”的線下商業的雙眼。
中購聯購物中心發展委員會主任與中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，電商的沖擊是客觀存在的。
“電商對購物中心的影響客觀存在，特別是對零售部分，由于與電商相比，購物中心零售部分存在一定的價格劣勢，所以自然受到電商的沖擊也會較大。”
數據顯示，2012年中國零售企業百強銷售總體增長10.8%，為歷年來增長最慢的一年；門店數量增長為8%，也是歷年來以來最慢的一年。與此同時，中國網絡零售市場交易規模卻飆至13205億元，同比增長64.7%。
就在雙十一前夕，紅星美凱龍、居然之家等家居賣場聯合抵制天貓雙十一活動，而天貓叫停了“雙11”家具O2O的活動。
這也是線上商業和線下商業目前爆發的最直接的一次沖突。
然而，抵制固然一時會有效果，但在郭增利看來，為應對電商的沖擊，商業房地產就要塑造購物中心的場所功能，而非停留在建造商場贏商網層面，要結合社交、科技、文化等多重元素，提高購物中心的吸引力和現場感，使購物中心成為一個真正的公共場所。
商業地產乏創新動力
盡管電商的沖擊不小，但郭增利仍看好購物中心的前景。
在他看來，線下購物中心功能組合的完整性以及租戶經營的互動性都是電商所無法相比的。
事實上，冒著線上電商的猛烈攻擊，仍有不少商業綜合體和購物中心在全國各地遍地開花。
以商業發展相對成熟的深圳為例，相贏商網關數據顯示，2013-2014年，深圳將入市的大型商業項目將達19個之多，增加商業面積約170萬平方米以上。隨著深圳市羅湖與福田二個區的大型購物中心即shoppingmall的落成，星河COCOPARK、歡樂海岸、寶能ALLCITYMALL萬象城、海岸城、益田假日廣場等亦相繼開業。
郭增利表示，從購物中心整體來看，受到影響的程度并不是很大，特別是很多購物中心已經開始逐步開始強化非零售業種的比重和地位。
然而，隨著商業地產集中出現，相伴而來的便是對這些商業項目泡沫化與同質化的質疑與擔憂。
郭增利并不贊同中國商業房地產泡沫化的觀點。他認為，基于中長期市場需求增長的預期，以及消費率和城鎮化等驅動因素客觀存在，這些理由其實并不充分。
對于同質化的質疑，郭增利則表示，在相同和相近的經濟環境下，同質化是合理甚至是必然的。
在采訪中，郭增利更多次強調服務創新的重要性。
“中國商業一直是在模仿中發展，要實現突破，就必須需要一定數量的優秀的先行者具有原創精神、具有創新實踐，”他進一步警示道：“否則中國商業的惡性競爭會愈演愈烈，商業生態系統也將會受到更加嚴重的破壞。”
然而，問題的關鍵在于創新動力的缺乏。郭增利指出：“中國商業確實需要原創，創新本身需要承擔比同質化更大的風險，所以開發商缺乏創新動力，”
此外，商業地產商想當然地從自我出發追求“第一”、“最大”、“首創”是產生當前矛盾的一大詬病。
鑒于此，郭增利強調：“一定要做最受特定消費人群和特定零售商歡迎的購物中心，并成為居民日常生活離不開的消費服務場所。”
以下為對中購聯購物中心發展委員會主任與中國購物中心產業資訊中心主任郭增利先生的采訪實錄：
記者：中國商業地產正處于加速發展過程中，這個階段會持續多久？
郭增利：中國商業房地產，特別是購物中心已經有二十多年的歷史，時間并不短，只是因為2000年之后，大量沒有經驗的住宅地產商進入商業房地產領贏商網域：商業依附于住宅而存在，沒有形成商業房地產的獨立系統和產業，才形成目前的井噴態勢。
商業房地產存量市場已經非常巨大，但增量還在繼續上升，未來競爭將極為殘酷。從中長期看，只要商業作為住宅附屬品的性質不改變，中國商業房地產還會隨著住宅的增長繼續向上。
