三、物流地產投資的發展趨勢
地產商將成為物流地產開發的主要力量。隨著我國房地產市場增速放緩和房地產市場供需趨于均衡，傳統的住宅和商業地產項目利潤率將逐步下降，物流地產將成為地產商新的投資熱點。近幾年除了國際知名物流地產商如普洛斯、嘉民集團、安博置業等在國內快速擴張外，傳統商業地產和住宅地產開發企業也紛紛涉足物流地產，如今年5月，萬科正式簽約廊坊新興產業示范區物流項目，標志著萬科正式邁入物流地產領域，保利地產近兩年先后在廣州、烏魯木齊等地開發建設了多個物流地產項目。地產商投資物流地產的原因除了最誘人的廉價土地外，還在于物流地產具有投資多、回報穩定的特點。
(一)物流地產基金、投資銀行成為物流地產投資的重要力量
麥格理集團、新加坡騰飛集團、安博置業、嘉民集團等國際物流地產巨頭之所以能夠在我國物流地產領域實現快速擴張，關鍵在于其得到了境外物流地產基金和投資銀行的支撐。當前，國內的物流地產私募股權基金也較多，對于區位交通條件優越、市場需求較大、租金回報率較高的物流地產項目物流地產基金的投資積極性較高，未來物流地產基金和投資銀行將在物流地產發展領域發揮越來越重要的作用。
(二)物流企業與地產企業合作趨勢更強
物流企業將成為地產商重要合作伙伴，目前我國物流地產還是主要由地產商來進行，這是因為物流地產需要大量的資金投入、豐富的地產開發經驗，但是由于地產商對于物流領域的不熟悉，很容易造成目前商業地產大量過剩的現象。這就需要地產商和物流企業建立重要的戰略伙伴關系，地產商充分吸收物流企業在選址、規劃和運營管理等方面的經驗，實現物流地產的良性運轉。例如傳化物流、林安物流等物流企業開始與各地房地產開發商合作，傳化物流和林安物流主要輸出品牌和管理，而物流地產基礎設施的投資建設主要由當地的房地產開發商承擔。
(三)政府在物流地產發展領域扮演重要角色
一個城市的物流用地和物流地產的發展具有較強的規劃性，一般在各城市的物流產業發展規劃中都會明確該城市的物流節點設施的布局方案、用地規模，企業在投資物流地產領域總體上應符合城市的物流產業發展規劃。同時，物流地產有別于傳統的住宅地產和商業地產，其在土地出讓、稅收、商業用地比例方面均有一定的談判空間，企業在投資物流地產時需要與政府進行談判，以便盡可能爭取足夠的優惠條件�？傊诔鞘形锪鞯禺a發展過程中扮演十分重要的角色，對于指導城市物流地產持續健康有序發展發揮著重要作用。
四、物流地產投資對策思考
雖然我國物流地產經過近幾年的高速發展，在部分區域已經呈現物流地產供大于求的局面，但是在一些產業后發地區、一線城市等區域物流地產依然存在較大投資潛力。
(一)承接產業轉移和產業后發地區的投資機遇
隨著我國加快產業結構調整的步伐和新一屆政府著力打造絲綢之路經濟帶和長江經濟帶，以及我國大力實施新一輪對外開放，在我國中西部地區尤其是在長江經濟帶和絲綢之路經濟帶沿線城市，產業將迎來規模化擴張的新機遇，加上沿海地區的產業轉移，這些城市的產業物流需求將快速增長，為這些產業提供配套服務的物流地產將出現新的投資機遇。
(二)一線城市滿足電商發展的投資潛力
一線城市滿足電商發展和城市生活需要物流地產投資潛力巨大，伴隨著電子商務的飛速發展，我國商貿流通模式發生了較大變革，傳統的實體店現貨交易模式受到較大沖擊，網絡購物市場份額快速提高，帶來了物流模式的巨大變革，一線城市在電子商務發展中由于人口規模較大，市場增長潛力較大，同時一線城市也扮演著區域電子商務分撥配送中心的角色，在一線城市滿足電商發展需要的物流地產投資潛力巨大。此外，隨著交通壓力的不斷增大，傳統的配送模式亟待變革，在一線城市城郊結合部布局滿足城市生活所需物資共同配送的物流地產需求較為強烈，這也是未來一線城市物流地產的重點投資領域。
(三)以物流環境營造實現產業擴張發展的投資領域
在我國經濟和產業后發地區尤其是在我國中西部地區，單純依托資源稟賦和產業基礎很難實現產業擴張，亟待探尋一種新的產業發展模式即通過以物流為核心的產業發展環境營造實現該區域的產業擴張，進而帶動物流需求的增長，借此契機配套發展物流地產。在我國中西部地區成都和重慶為了實現外向型產業發展，前期在國際航線開通、國際鐵路集裝箱班列開行方面給予了大量扶持，營造了滿足電子產品面向全球快速分撥的國際物流服務體系，帶動了以電子產品為核心的外向型產業的跨越式發展，通過產業的集聚配套形成了為外向型產業提供服務的綜合保稅區、國際物流園區等物流基礎設施，其成功經驗可供我國經濟和產業后發地區借鑒，這也是我國物流地產未來重點的投資領域。
五、結束語
我國物流地產的發展方興未艾，物流地產的規劃建設、投資運營是一個系統工程，涉及政府部門較多、關聯的產業也較為廣泛，各級政府、行業協會、相關企業應加強溝通協調，共同促進物流地產的發展。伴隨著我國產業結構調整、商貿流通模式變革和新一輪對外開放，未來我國物流地產還有較大發展空間，構建功能集約化、作業效率高效化、管理精細化的物流基礎設施體系是未來物流地產的發展方向，他承載著服務城市、區域經濟、產業發展和生產生活的重任，物流地產也必將成為地方經濟發展的助推器。
