度假房地產(chǎn)在國外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱烈追捧，不僅有外資進(jìn)入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個(gè)產(chǎn)品。
3.以旅游接待為目的的自營式酒(飯)店
開發(fā)地段 | 價(jià)值體現(xiàn) | |
緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能 | 多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會議較多的大中型城市 | 酒店自營的回收期相當(dāng)長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符。因此，旅游酒（飯）店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn) |
4.以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)
這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如大連萬達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項(xiàng)目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。實(shí)際上華僑城集團(tuán)、宋城集團(tuán)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都屬于大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。
三、旅游地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分析
中國旅游地產(chǎn)產(chǎn)品日益呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。早期的旅游地產(chǎn)主要是賓館、飯店、度假村等項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)入90年代末期，以主題公園、高爾夫等為核心吸引力的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起。2003年前后，產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假開始進(jìn)入國人視線，目前，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段。
旅游地產(chǎn)無外乎持有型物業(yè)和出售型物業(yè)兩種類型，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是兩者的結(jié)合體，部分持有、部分出售。目前的情況是，經(jīng)營性物業(yè)、商業(yè)、旅游設(shè)施在建設(shè)用地很難超過30%。可是沒有旅游設(shè)施和經(jīng)營性物業(yè)，“旅游地產(chǎn)”就沒了“旅游”，同時(shí)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的經(jīng)營性物業(yè)，也是產(chǎn)品吸引客戶的來源。但在各種業(yè)態(tài)中，能給企業(yè)帶來可觀現(xiàn)金流的并不多見，即使華僑城，其盈利仍然是地產(chǎn)銷售占80%，持有物業(yè)僅占20%。
持有型物業(yè)的經(jīng)營仍然是個(gè)難題。酒店對于旅游區(qū)來說，是剛性功能，一般經(jīng)營狀況尚可接受，區(qū)別在于經(jīng)營能力和淡旺季波峰波谷值，而在中心城市的周邊，酒店的替代性很強(qiáng)，經(jīng)營壓力較大。主題公園一度非常吸引眼球，但是實(shí)際運(yùn)營中的盈利其實(shí)非常微薄，迪斯尼盈利的是相關(guān)‘版權(quán)’產(chǎn)品的銷售，景區(qū)本身并不盈利。高爾夫球場已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)的流行配置，它的制約是目前消費(fèi)群體有限，現(xiàn)在高爾夫與地產(chǎn)的結(jié)合越來越少，更多是單獨(dú)以高爾夫球場的形式出現(xiàn)。
但有沒有持有型的物業(yè)，它的定位、運(yùn)營如何，往往決定了居住產(chǎn)品的定位，以及號召力和吸引力。另一方面，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的持有部分，會討好資本市場，在銀行貸款上獲得一個(gè)比較高的估值，因?yàn)榭梢蕴峁┏掷m(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
