環(huán)境營(yíng)造戰(zhàn)略升級(jí)拉高投資成本
過(guò)往的觀光旅游時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)旅游環(huán)境景觀的要求處于初級(jí)階段，對(duì)于多數(shù)久居城市的游客而言，大海、藍(lán)天、綠地、樹林即可成為出門旅游的理由。因而我們看到，在整體市場(chǎng)的旅游需求剛被激發(fā)的時(shí)候，少數(shù)出名的景區(qū)成為稀缺的旅游資源，旅游景區(qū)產(chǎn)品供給低端，經(jīng)營(yíng)粗放。多數(shù)出名景區(qū)人頭攢動(dòng)但環(huán)境惡劣。
然而，當(dāng)市場(chǎng)升級(jí)到休閑旅游時(shí)代，環(huán)境景觀質(zhì)量成為越來(lái)越多游客關(guān)心的要素。為何日本、歐洲的旅游線路持續(xù)火爆？多數(shù)原因是國(guó)人更傾心于海外景區(qū)的環(huán)境質(zhì)量和精細(xì)的服務(wù)水平。市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于中國(guó)一、二線城市的居民來(lái)說(shuō)，生態(tài)環(huán)境景觀特色已成為郊區(qū)度假首要考慮的因素。瑞士的山谷小鎮(zhèn)，法國(guó)普羅旺斯壯美的花海，英國(guó)浪漫的大草坪，蘇格蘭地區(qū)的神秘宮廷古堡，都是國(guó)人最為青睞的休閑度假地。對(duì)于消費(fèi)能力和審美能力日趨上升的國(guó)內(nèi)游客而言，真正以打造吸引游客為目標(biāo)的高品質(zhì)的環(huán)境已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必備。
因此，成功的環(huán)境營(yíng)造戰(zhàn)略需有幾個(gè)基本要素：第一是成規(guī)模的環(huán)境空間。對(duì)于旅游度假而言，再是精品的環(huán)境，如不成為規(guī)模，都無(wú)法讓游人產(chǎn)生震撼的旅游觀感；第二，景觀奇跡的打造。大片的英式草坪、壯美的花海、修葺整齊的花園、充滿人文氣息的藝術(shù)雕塑、多樣而變化的濱水駁岸、趣味十足的濕地景觀、色彩斑斕的樹林落葉。。。這些在國(guó)內(nèi)地區(qū)少見的環(huán)境空間的營(yíng)造，都是成功的基本要素。成規(guī)模和景觀奇跡，這兩點(diǎn)就成為景觀空間投入的重要手段。僅要將這兩點(diǎn)的做的成功，就需花費(fèi)大量創(chuàng)意設(shè)計(jì)工程方面的投入，相應(yīng)資本投入更是高門檻。
配套房地產(chǎn)開發(fā)成為主要回收投資手段，但前期投資不容忽視
當(dāng)前市場(chǎng)上大量案例已經(jīng)證明，純粹旅游項(xiàng)目開發(fā)僅憑門票和相關(guān)景區(qū)內(nèi)商業(yè)消費(fèi)收入，極難短期收回投資，甚至要想持續(xù)維持當(dāng)期的收支平衡都是難事。因此，要想收回動(dòng)輒數(shù)億的景區(qū)前期投資，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，很難尋找到能產(chǎn)生數(shù)以億計(jì)盈利的生意模式。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)正成為旅游項(xiàng)目高度依賴的產(chǎn)品模式。因此，按這種商業(yè)模式計(jì)算，如若需要收回5~10億的前期旅游投資，必須獲得相應(yīng)的房產(chǎn)投資利潤(rùn)。假設(shè)按照30%的毛利率計(jì)算，相應(yīng)在前期的開發(fā)成本也需達(dá)到70%。因此，在獲得補(bǔ)償旅游的高額利潤(rùn)之前，前期配套的房地產(chǎn)投資額也將達(dá)到10~20億元。
需要提醒的是，這種商業(yè)模式的成功前提是旅游景區(qū)的成功打造。如若前期旅游主題項(xiàng)目未獲成功，那后期的房產(chǎn)投資將如狗尾續(xù)貂，價(jià)值驟減并極可能爛尾。這種結(jié)果的本質(zhì)即是郊區(qū)房產(chǎn)在無(wú)人氣、缺少配套資源情況下，房產(chǎn)就失去了基本居住價(jià)值，被市場(chǎng)遺棄。
通過(guò)對(duì)以上旅游地產(chǎn)三個(gè)基本成功要素的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，完成每一項(xiàng)基本要素的投資都需跨越一個(gè)最低的門檻。因此可以得出下總結(jié)：第一，即使考慮資本的滾動(dòng)開發(fā)和分期建設(shè)，一個(gè)綜合性的旅游項(xiàng)目基本投資門檻在5~10億元，這個(gè)投資額匡算的前提是高吸引力的主題營(yíng)造和成規(guī)模的配套景觀打造，并且兩者要同時(shí)大規(guī)模投入才能起到引爆市場(chǎng)的效果。因?yàn)槁糜涡袠I(yè)規(guī)律告訴我們，如若不能在第一期引爆市場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)死掉。在這個(gè)行業(yè)里，并沒(méi)有第三條道路選擇。第二，除卻足額的資本投資外，高水平的技術(shù)團(tuán)隊(duì)支撐絕對(duì)重要。對(duì)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、媒體、運(yùn)營(yíng)管控、科技甚至線上互動(dòng)能力的打造，是這個(gè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)需要配置的最基本力量。
旅游地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的在地產(chǎn)之上附加旅游功能，隨著購(gòu)房者在房地產(chǎn)投資方面更加謹(jǐn)慎，旅游地產(chǎn)的投資屬性逐漸減弱，旅游服務(wù)的營(yíng)利性對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目更有決定性的作用。提高旅游地產(chǎn)的投資回報(bào)，需要從開發(fā)商與購(gòu)房者兩個(gè)角度考慮，使二者共贏，項(xiàng)目才具有可持續(xù)性。這就要求旅游產(chǎn)品與居住物業(yè)必須貼近消費(fèi)者，提高物業(yè)附加價(jià)值，同時(shí)加強(qiáng)旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)旅游吸引物的持續(xù)創(chuàng)新�？傮w來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)開發(fā)不是一錘子買賣，必須做好未來(lái)10年、20年持續(xù)經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新的打算。
