房地產市場深度調控，旅游地產、養老地產更加為房企重視。萬達、華僑城、龍湖等龍頭房企紛紛提高旅游地產投資比重，同時旅游地產開發內容與經營方式也從原來簡單的旅游+地產向包含旅游經營、酒店、商業、養老養生等在內的復合型地產開發方向轉變。萬達長白山旅游項目、龍湖煙臺葡醍海灣項目的成功，已讓市場看到了旅游地產的巨大潛力。
旅游行業需求爆發性增長、國家級的行業政策扶植以及消費結構的轉變，這三大因素構成了當前市場投資大熱的主因。
與此同時，多數投資商看到郊區便宜的土地、良好的環境資源、政府以優厚條件頻頻示好、寬松的競爭環境，愈發認為旅游開發投資是未來城市升級、房地產開發轉型的藍海。然而，近兩年隨著市場發展的深入，市面上卻出現了大片資本套牢、項目旗鼓難下、旅游規劃流產、景區開園門可羅雀的蕭條景象。這個看似藍海的市場，為何有如此多的投資商兵敗，值得深思。中國旅游地產大玩家華僑城的相關高層曾有論斷：舉國范圍之內，復制華僑城模式的投資商，基本都會失敗。作為標桿旅游地產企業的論斷和殘酷的市場現實，不禁引發我們深思，在國內做旅游地產，什么因素決定成敗？看似前景廣闊的旅游地產開發到底會遇到怎樣的門檻？
旅游地產本身就是個巨大的價值陷阱
旅游地產，對于多數投資商來說，其實本身就是個有巨大價值陷阱的詞匯。顧名思義，旅游地產的根本是在地產，是以旅游環境塑造來銷售房地產，旅游資源成為了房地產的附屬品。然而對于真正扎根旅游地產的開發者來說，旅游地產的開發難度極大，風險超高。據業內人士不完全估計，當前國內旅游綜合項目開發，打造高吸引力旅游綜合項目的商業成功率都不到5%。
因此，應當正名的是，真正的旅游地產的開發并不是如文字所述的以地產為核心的環境開發策略，本質是在城市郊區打造一個旅游目的地綜合服務產業集群。如果一個投資商，對旅游地產的概念只簡單看成是環境營造和房地產開發，那么對產品理解的淺薄、投資的草率和對未來發展可能遇到問題的短視將決定未來開發之路必然坎坷。
所謂的旅游目的地綜合服務產業集群，不是一個故弄玄虛的產品概念，而是眾多保障項目成功要素的最基本組合。從產業鏈布局和商業模式的必要性來說，完成一個旅游地產開發項目，三大方面的投資必不可少。
第一、旅游吸引物的打造。所要說明的是，我們需要顛覆對旅游地產的表面意義的認知，旅游吸引物才是旅游地產開發真正的核心難點和重中之重。
第二、 環境營造。旅游的本質是讓游客換個環境看世界。在市場向休閑度假旅游升級的背景下，環境營造成為旅游地產開發的重要條件，高水平環境營造必不可缺。
第三、 房地產開發。因為當前中國文化創意產業剛起步，在商業模式上無法模仿美國迪斯尼這類行業巨子，通過強大虛擬文化產業利潤支撐實體主題公園的前期巨額投資，因此，當前市場絕少有獨立的旅游項目可以盈利，絕大多數旅游項目盈利高度依賴地產開發。
綜上所述，旅游吸引物、環境和房地產這三大方面構成了旅游開發的必備基礎條件。三個條件重點解決了旅游綜合開發實際運營的三大問題：第一，消費者為何而來？第二，來項目游完之后，會留下怎樣不同尋常的體驗？第三，投資商的財務投資如何平衡？
核心旅游主題需考慮家庭需求，產品應全面、多元，提升投資門檻
從1980年代中國旅游產業興起開始，國內市場上以產業化方式打造旅游景區核心吸引物的方式有多種多樣。除卻天然景點，當前市場上有主題器械類娛樂、有人造景觀環境奇觀、有特色文化綜合設施、有時尚藝術社區、有影視科技體驗等等。經過20多年的產業化洗禮和市場競爭的升級，國內旅游景區的標的吸引物打造模式越來越成熟，競爭也日趨白熱化。以主題公園類的旅游項目為例，從90年代的上海錦江樂園、深圳世界之窗的城市樂園型項目開始，到深圳歡樂谷、常州恐龍園主題樂園型項目，再至當前市場火爆的深圳東部華僑城三大主題山谷的打造，直至今日即將開園的上海迪斯尼樂園，20年內，僅主題公園類的旅游景區就經歷了幾代變革，從而達到情景體驗化、綜合化、高度主題化的程度。今日，若要以主題公園游樂為特色的旅游景區，就不得不面臨如此高門檻的競爭環境。
因此，除卻少數擁有極好自然奇觀資源的景區外，在城市郊區新建一個以家庭游客為核心客群的旅游度假區，若想打造標志性旅游吸引物并獲得市場運作的成功，至少應包括如下幾大方面內容：一是針對成人群體的觀光游樂、文化綜合設施、運動健身、演藝、溫泉度假等功能主題項目，這些項目的構成需要滿足成人消費者觀賞、參與、游玩、體驗、教育等多方面的旅游需求；二是針對兒童群體的一系列主題項目，這類項目不再是城市公園內簡單的器械娛樂，要想形成差異化從而引入目的性消費，必須植入教育、體驗、科技等方面功能。只有同時鎖定這兩代消費者的旅游需求，才能基本保障一個現代家庭周末和節假日出游的基本要求得到滿足。
每一個有吸引力的主題游樂項目都有最基本的投資門檻
以度假區實景主題演藝為例，稍作研究即可發現中國當前成規模的實景演出項目，基本投資規模都在5000萬-1億元以上，即便如此，仍只是少數演出項目可以盈利。但如若低于這樣的投資，那么在視覺效果、內容創作、演藝團隊、高科技器械配套方面會明顯減少或者降檔次，在大手筆項目競爭的當下，如若只做小心精品演藝活動，風險會大為提高。
總體來看，核心旅游項目的打造，是個極具挑戰性和投資額高昂的工作。挑戰之一是企業家的藝術修養和戰略眼光，好的主題旅游項目，要求企業家必須具備高度的藝術審美和洞察社會休閑消費變革的能力，這樣才能做成美輪美奐和抓眼球的好項目。因此核心價值是眼光和創意。挑戰之二是創意旅游項目的落地執行能力，這要求的不僅是杰出的智慧頭腦，更需要高度專業化的創作和運營團隊。靠一個點子和創意取勝的時代已經遠去，行業成熟之后，投資建設一個主題景點，極類似投資拍攝一部電影大片。在當今市場大片云集的時代，雖然小成本投入的電影也可能取得票房奇跡，但對于一般行業規律而言，大片投入才可能產生更高回報，投資成功率大大高于小成本制作的電影。而這種以現代大片電影拍攝模式進行的旅游產品打造，對創意、技術、設計、文藝、運營管理等相關技術及管理團隊都將大幅提高，因此，訓練有素、技術創新和高度專業化的團隊組建更是旅游項目競爭的關鍵。
