凱德商用作為新加坡凱德置地集團在華投資企業凱德（中國）旗下的專業商業地產運營商，始終堅持高品質零售商業地產的投資、開發和管理。針對不同的消費群體和消費習慣，成功打造出兩種獨具特色的購物中心模式。
一方面，“地標性購物中心”模式（如各地的來福士廣場猶如“恒星”）在城市核心區域打入楔子，牢牢鎖定沿途消費人流，突出標桿和聚集效應；另一方面，“社區購物中心”模式則好比環繞在“恒星”周圍的“行星”，在各住宅聚集區整合零散商業元素，使其成為居民生活的“好伙伴”。與“恒星”產 生聯動及協同效應，彰顯“凱德”獨特的價值觀和商業理念。
凱德地產經營模式：地產開發+資本運作
1、資金鏈條
凱德置地主要是通過嘉德商用中國發展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）使用優先認購權的形式收購嘉德在內地控股的商用物業。對于這些基金投資的物業，嘉茂零售中國信托（CRCT）擁有優先購買權。這樣凱德構建了從開發商到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程。
嘉德商用中國發展基金屬于私募基金，主要投資于中國零售商場，規模約6億美元。其與深圳國際信托投資有限公司(深國投)的合資公司已經投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元。
嘉德商用中國孵化基金則專注于購入中國國內已建成的零售商場，并進一步實現其重組、增值和出租，并可能在未來與北京華聯以及其他伙伴合作，主要項目包括嘉德置地以1.64億美元購入的北京西環廣場。
圖：凱德中國項目開發資金來源
2、項目運作流程
凱德置地通過旗下的投資和資產管理團隊收購商用物業，然后通過項目管理團隊開發運營，最后將運營成熟的商用物業注入嘉茂零售中國信托（CRCT），將其轉化為公眾投資。
因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。
3、資本運作——嘉茂零售中國信托分析
嘉茂零售中國信托（CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT）是新加坡首個專注于中國零售型房地產的信托投資基金（REIT），于2006年12月在新加坡掛牌交易，嘉茂零售中國信托（
CRCT）設立的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產組合。嘉茂零售中國信托（CRCT）最初的資產包由布局于中國5個城市的7所零售商場組成。該資產包價值約6.9
億新元，總可出租面積約為41.3萬平方米。其中7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖的嘉信茂廣場。2008年2月嘉茂零售中國信托收購了西直門嘉茂購物中心，
完成了上市后的首筆并購交易。截至2010年3月31日，嘉茂零售中國信托（CRCT）的總資產規模大約12億新元，其優質和地域多元化的商場組合是國際和國內大型零售商進駐的焦點，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯集團。
嘉茂零售中國信托（CRCT）是通過離岸、在岸的兩級特殊目的公司持有內地物業，即必須在境內設立外商獨資或合資公司，境外在巴巴多斯設立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境內公司股權，CRCT則通過收購SPV股權實現上市。此雙層結構雖然復雜，且稅務負擔相對較重，但仍證明是一條可行的海外上市之路。
