過去的十幾年，我國的房地產業特別是住宅產業處于快速發展階段，當下也正進入了轉型和調整的關鍵時期，而非住宅地產，包括商業地產、旅游地產、產業園區地產等面臨著發展的機遇，養老地產也面臨著新的機遇和挑戰，積極借鑒房地產業發展中的經驗教訓，對于探索老年人住區開發建設與運營模式具有重要的現實意義。如何適應老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題，盡快建立能夠適應老齡化社會需求的建筑住宅體系已刻不容緩。
一、養老地產既是房地產業的重要業態，也是養老產業的重要部分
老年住區的問題，既有一個解決老年人在哪里住的問題，又有一個采取何種方式養老的問題。因此，老年住區與養老地產，既是房地產業的重要業態，也是養老產業的重要部分。 家家有老人，人人都要老。從1999年起，中國60歲以上的老人已占到總人數的10%，標志著中國已進入老齡社會。往后的三、四十年，中國的老齡化還在快速的推進。中國的老齡化，由于人口基數大，老年人的規模大；再加上長期以來實行的計劃生育政策，使“4.2.1”的家庭結構和空巢化比例快速上升，使傳統的家庭養老遇到了新問題；再加上我國的老人總體上是未富先老，社會的養老保障體制、機制的建立和養老設施的建設又相對滯后，從而使應對老齡化的任務將成為我國日益緊迫和重要的民生問題及社會問題，是事關國計民生、民族興衰和國家長治久安的重大問題。
為了積極應對中國的人口老齡化問題，國務院在《中國老齡事業發展“十二五”規劃》和《社會養老服務體系建設規劃》中強調，要抓緊構建以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐的養老服務體系。與此相適應，就要積極探索并抓緊構建以居家養老為基礎，社區服務為依托，機構養老為支撐的養老住區體系。這同樣是一個巨大的系統工程。
居家養老，是中國絕大多數老人的理念，約占中國老人總數的八、九成。對居家養老，一是涉及到對原有住區的適老化改造：包括適合老人使用的廚房、衛生間、浴室、設置走廊扶手和無障礙設施等；二是增加生活照料、家政服務、康復護理、醫療保健、精神慰藉等上門服務的內容。
社區養老服務是居家養老的重要支撐，具有社區日間照料和居家養老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護的社區老年人提供服務。這方面，城市應以大的居住小區和街道為重點，農村要以鄉鎮和大的自然村為基礎，依托相應的組織，建設日間照料和短期托養的養老床位，探索城鄉居民互助養老的新模式。
機構養老，以設施建設為重點，通過設施建設，實現其養老服務功能。這里，既包括由民政部門提供的養老院、老年養護院；又包括今后依靠社會力量舉辦的養老公寓、綜合性的社區和老年住區，但不管是民政部門提供的養老院、老年養護院，還是社會力量舉辦的養老公寓和老年住區等，必須既要考慮居住建筑的適老性問題，又要考慮建設醫療保健用房與設施、文化娛樂等公共活動用房與設施，養老管理用房與設施，還要考慮養老服務與運營。所以，開發商在做養老地產前，應先了解養老機構的運營模式，從運營端搞清養老地產的特點。 此外，養老地產是一種投資大、回收時間長的民生工程。如果抱著急功近利的心態，往往很難做好真正的養老地產。總之機構建設的老年住區的內涵比普通住宅項目的內涵要寬得多；衡量一個老年住區項目的水準，更多考慮的是養老設施是否配套，養老服務是否到位，能否為失能、半失能老人提供生活照料、康復護理和緊急救援等功能。所以，老年住區也好，養老地產也好，不僅僅是一個簡單的房地產項目，而是必須要有醫療康復設施和養老服務等內容的項目，是養老事業的重要部分。
二、借鑒房地產業發展中的經驗教訓，探索老年住區開發建設與運營的模式
改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度以來，市場化的改革解決了城鎮多數居民的住房問題；同時，還通過不斷加強與完善住房保障制度，來解決城鎮低收入和中等偏低收入住房困難家庭的住房問題。目前，不斷完善由政府提供基本保障，由市場提供滿足多層次需求的住房政策與供應體系，已成為大家的共識，也是當前與今后的重要任務。
如前面所說，應對人口老齡化，既是我國當前已經面臨，更是今后三、四十年日趨嚴重的問題。要逐步構建并完善以居家養老為基礎，社區服務為依托、機構養老為支撐的老年住區體系，也是一項巨大的系統工程。要解決好這個問題，我認為很有必要借鑒房地產業發展中的經驗教訓。
可借鑒的第一點是，對困難群體實施養老保障，是政府的責任，政府必須加強；但限于目前的財力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的養老院、養護院、日間照料中心等，只能優先保障孤老優扶對象及中低收入的高齡、獨居、失能老人；對多數的老人只能由社區提供的日間照料中心、托老所、老年人活動中心等提供基本的服務，如同在住房保障方面，政府近期主要是對低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租賃房為主的基本住房保障，保障房的面積不大，但功能全，實現其基本保障。我們還要看到，住房保障主要是解決城鎮低收入或中等偏低收入的住房困難戶；而養老問題，由于農村富余勞動力進城，農村的養老問題更為嚴峻。因此，如何在城鄉結合部，利用集體建設用地結合宅基地流轉開發建設一些普惠型的養老住區和日間照料中心等，更需各地探索。
