本文通過項目背景考察、簡要介紹香港Union Square項目在產品方面的亮點，探討其商業模式成功的可借鑒經驗，思考其在商業開發實踐過程中發展方向上的積極影響。
項目背景考察 —— 項目簡要介紹 —— 成功經驗探討 —— 發展方向的思考
正文
聯合開發背景：Union Square是香港地鐵九龍站的綜合商住發展計劃，由地鐵公司聯同九龍倉集團有限公司、恒隆地產有限公司、永泰控股有限公司、新鴻基地產發展有限公司，以及淡馬钖控股有限公司、新加坡置地有限公司、吉寶置業有限公司、麗新發展有限公司、環球投資(百慕大)有限公司會德豐有限公司、新亞置業信托有限公司、聯邦地產有限公司、海港企業有限公司等聯合開發完成。
項目簡要介紹：Union Square位于香港西九龍地鐵九龍站上蓋，占地13.54公頃，為集住宅、寫字樓、商場（elements）、休閑和酒店設施于一體的超大型綜合體。總建筑面積達109萬平方米，整個發展計劃分為七個發展項目組合。第一期為漾日居、第二期為擎天半島、第三期為凱旋門，第四期為君臨天下，第五期為elements，第六期為天璽，第七期為環球貿易廣場。
圖1：總平面示意圖 圖2：全景鳥瞰
成功經驗探討
1.開發模式：基于軌道交通站點的復合地產開發，建造大型的都市綜合體（圖3）
充分利用稀缺的土地資源，在站點周邊形成高密度的商住社區；
軌道交通使項目具備更高的通達性，同時帶來大量的人流和商機；
形成豐富的物業功能，各物業之間通過地下隧道、空中連廊、垂直交通等方式緊密相連，形成有機整體，相互提升價值。
2.功能定位：定位鮮明以及功能多元化
針對項目面對的核心商圈和消費群體，制定檔次分明、主題鮮明的定位（圖4）；
項目集購物、休閑、娛樂、餐飲、社會服務等功能于一體，滿足顧客多元化的消費需求；
商品組合具有較好的寬度和深度。寬度體現為業態的豐富度，深度體現為品類的差異化。
3.業態規劃：主力店和非主力店業態豐富、空間分布合理（圖5）
在每層的商鋪布局方面，基本上采用一到兩個主力店和非主力店搭配若干經營散戶的方式，各層實行品類協同、混業經營的規劃方針；
