暴雪松稱，無可爭議的現實是，中國的商業地產發展多年來只解決了“量”的問題，沒有解決“質”的問題，好項目并不多。“雖然購物中心多了，但是單店銷售在減少。”
南京金鷹控股集團執行副總裁沙勇也表示，現在國內購物中心單店規模也從過去的三四萬平米上漲到現在平均的七八萬平米，更多的甚至是一二十萬的購物中心，購物中心開始面臨空置率，甚至是泡沫化的危險性。
除了速度過快和規模過大之外，潘韜所指出的，在中國做商業地產一直綿連的“錢太貴、融資成本太高；人太少、人力成本太高；城市規劃無序，政績訴求色彩太重；三四線城市消費力相對滯后”等長期的商業老困難其實從來沒能得到有效緩解。
作為傳統線下商業的承載平臺，商業地產也愈發遭遇電商沖擊。北京朝陽大悅城總經理周鵬指出，在電商作為一種新的技術革命橫空出世時，不僅是分食了線下商業的客流和銷售，也是重塑了消費習慣，改變了人們的生活，若商業地產購物中心不擁抱電商，重塑商業模式，面臨的結局就是被淘汰出局。
潘韜說，國內每年新增購物中心300個，而每年電商銷售增長大概相當于300個購物中心的銷售額，這意味著購物中心本來的市場空間被電商全部吞食，這是購物中心目前無法回避的現實，低端時尚類購物中心尤其遭受沖擊。
“模式高度雷同、定位高度雷同、品牌高度雷同”，周鵬也認為，泡沫或過剩不是能摧毀未來購物中心或商業地產發展的最重要因子，當前購物中心最值得擔憂的是同質化。
潘韜和暴雪松都提到的一個行業“內幕”是，目前國內一些商業地產在招商上已“賠本賺吆喝”到甚至對快銷品牌都要給予裝修補貼，國內二線品牌商都敢宣稱只要扣點。
“體驗牌”亦陷入同質化泥沼
差異化突圍、強化體驗是業內的共識，但在絕對過剩的情況下，任何商家都難以實現真正差異化。
實際上，恒隆地產董事長陳啟宗早下過警言，“商業地產里只有第一名能活得很好，其他的都只夠喝喝湯。”
電商沖擊、供應過剩的商業地產到底怎樣求生存？差異化突圍、強化體驗是業內的共識。
但是，潘韜認為，在市場供應已經絕對過剩的情況下，任何商家都難以實現真正差異化。
亞太商業不動產學院院長、全國工商聯商業不動產專業委員會主任朱凌波指出，中國的購物中心發展正開始進入差異化的特殊階段，一線城市高端購物中心以及社區型購物中心呈現小而精的主題化、細分化方向，三四線城市則延續大而全的區域性購物中心和新城型購物中心發展。
但是，眼下更普遍的問題是，購物中心商家們差異化突圍的路徑趨同、手段單一，尤其是家家開打的“體驗牌”也在遭遇著同質化，所謂的“體驗化”轉型無非就是“去百貨業、去主力店、去購物化”，提高餐飲、娛樂、兒童等業態的比重，可用的“招數”并不多。
周鵬也認為，當下購物中心紛紛開打的“體驗牌”在走入誤區，一是“單純地去零售化，一味傾心加重餐飲、兒童、娛樂等業態，影響租金回報；二是認為體驗化就是單純空間設計的美化，并不一定貼近商場主題和品牌以及消費者需求；三是單純的標新立異的活動，并不一定吻合主體客群。”
張平告訴中國商報記者，要避免“體驗”的同質化，商家、企業就必須加強對集團自身資源和優勢的發掘，尋找企業自身的價值，將優勢資源植入商業地產項目，打造特色體驗式消費才是應對差異化競爭的有效途徑。張平認為，未來的購物中心將更加重視打造消費者購物過程中的感官體驗及氛圍營造；同時，隨著技術運用的推陳出新，未來購物中心也將邁入更為科技化的時代。
潘韜認為，購物中心差異化運營本質仍在于業態組合、品牌組合，以及對消費者的服務、對商戶的服務上。“購物中心要借助電商的功能，運用其高科技，大數據，運用電商的營銷手段、技術平臺才能把商業做得更好。”周鵬也指出，體驗式購物中心的核心競爭力在于滿足人的交往需求、精神需要。
