商業地產，無疑是近幾年房地產界最時尚的關鍵詞！政府不斷推出的各種平抑住宅價格的政策包括金融措施成為商業地產大熱的注腳。而在千軍萬馬殺進商業地產的背后，我們應該關注什么？在此，以大型商業或商業綜合體為主體，闡述商業地產十年的變遷及未來發展趨勢。
一、商業地產十年變遷
何謂商業地產，百度一下，答案五花八門，在此不做深入探討。歸納起來均是以商業作為主要組成部分，將商業運營與地產開發相結合的房地產開發模式。本文論述的商業，是指大型商業或商業綜合體，而非普通街邊商鋪貨住宅底商。
華堂新建商場，王府井百貨在哪里開了個新店，只是商業的拓展。在商場周邊，生活便利了，人氣旺盛了，地價房價齊升，這些好處商場的主人卻沒能分享。有聰明的老板將商場周邊地塊一起拿下，建商場的同時建住宅、寫字樓，銷售的超額收益落在自家口袋，也能貼補些建造成本，這就是國內商業地產的起源。
2000年之前的商業地產，處于自發生長階段，乏有經典項目。北京國貿一期勉強算一個，而國貿商城的成功，也是在不斷改造后終于找準方向。在此前后，華潤策劃深圳萬象城，萬達開始摸索商業地產的創新模式。2003年七座萬達廣場開業，2004年萬象城開業，從此商業地產真正成為房地產的分支行業。
2003至2009年是十年的第一階段。華潤參照香港模式，凱德按照新加坡模式在內地復制，定位中高檔。萬達、寶龍則定位中檔，探索中國特色的商業地產模式。此階段能堅持走商業地產之路是考驗決策者遠見卓識的，需要在以萬科為代表的住宅地產高額利潤的光環背后默默耕耘。
隨著2003年國務院18號文件發布，從2004至2007年房價異常飆升，引發政府有形之手的強力干預，收緊銀根，住宅地產系統性風險顯現。2008年成為房地產業最痛苦的一年，各路非常規融資手段齊出，尤其被各界看好的救命稻草REITs，2009年也被金融防火墻無情斬斷。
商業地產在本輪調控中受影響較小，華潤、萬達、凱德或穩健或快速擴張，以及中糧、恒隆若干標桿商業項目成功顯示示范效應，各路大佬終于開始發現商業地產的長期穩定優勢，發現持有物業及其升值對于資本運作的價值，發現商業地產也存在不小機會。商業地產在2009年確立了能夠與住宅地產比肩的地位。
2009至2013年是第二階段。此階段商業地產蓬勃發展，各路資金大舉投入商業地產，各類項目如雨后春筍冒了出來，急切的占領市場。因為國內商業物業的絕對稀缺，“看不見的手”還沒有顯示威力，市場雜亂，良莠不齊。這一階段商業地產開始分化，呈現較為分明的四類典型開發模式。
第一，是以商業作為項目主體的開發模式。華潤、萬達、中糧等若干早期進入的企業成為市場引領者，身后均有大量中小公司模仿，尤其在三四線城市。市場引領者已經形成相對完善的產業鏈，其模式可隨市場變化自行調整。模仿者難以建立完整產業鏈，定位策劃不易落到實處，是否能成功多少依賴運氣成分。
第二，以商業作為項目配套，提升項目價值的開發模式。主要住宅開發商大都不同程度介入商業地產的開發，但主要還是結合自身住宅項目的配套，而不是以商業為主體，項目商業體量總體偏小。
第三，以商業企業（包括連鎖百貨、連鎖超市、大型專業市場）為主導，自建自營的開發模式。商業企業利用自身現金流充裕的優勢籌集資金建設，后期主體自營。在此基礎上可以部分銷售部分出租。自建避免了租賃經營與業主的矛盾，并享有土地和物業升值的收益，也便于資本運作。這一類是最穩健的商業地產模式。
第四類是金融導向的商業地產開發，或者稱之為商業金融更妥帖些。商業地產是資金密集型產業，隨著產業熱度增高，流通性增強，各種非傳統地產資金，包括產業富余資金、社會游資、投資基金、外資等，好像找到了避風港，大舉進入商業地產行業。
此階段是商業地產的機會期。隨著城市改造，城市化加快，早布局占領市場就意味著優勢。商業具有一定的排它性，尤其社區型商業，一旦定點就形成領域，后期大多能找到適宜的經營策略。同時，也是商業地產的轉折期。很多先天不足的粗放的開發模式，造成商業開業后人氣慘淡，更有些項目甚至招不到商，根本無法開業。一擁而上的沖動投資，在局部產生了過熱，攤薄了客流及應得收益，業主與商家議價能力深受損害，短期租金收益降低，種下了長期風險的苦果。
